作者：纵横论市
关于房地产的预测有很多，但获得实践检验正确的却少之又少，这其中，本年已连续6年登上福布斯香港首富榜的李嘉诚必然是浓彩重抹的一位。
他多次预测房地产，事后看，不得不佩服其独到的眼光、超前的风控意识以及果敢的执行力。有行家指出，一般人只能预测点皮毛，且只能看单下菜，但李嘉诚则明显不同，他能次次踏准节奏，与他的专业团队有紧密关系，给出的预判往往也是超前的。
当然，管他是团队还是个人，这不是我们普通人关心的，只要所谓的“李嘉诚们”能提前给出方向，能给我们启示就够了。
作为上个世纪首位进军房地产的华人（个世纪50年代），李嘉诚被认为是华人房地产界的“鼻祖”，可以说，内地很多房地产发展模式均是借鉴于他的探索创造。从这个角度看，就房地产专业精通程度排序的话，要说李嘉诚排第二，估计没人敢排第一。
早从上个世纪80年代开始，李嘉诚就提出了房产价值=区位＞产品。他只在大城市的核心地段拿地，事实也证明，即便此后遇到多次楼市调整，他的物业都非常抗跌，一旦市场进入上升通道后，他持有的物业也增值更多。比如：
1993年20亿在北京拿的东长安街地块，2025年估值超200亿，加上每年的租金收益15-20亿，持有收益已超过300亿；
1990年代中期，在上海陆家嘴以2000元/平米拿地，到2016年出售时达到15万元+/平米，升幅达75倍，净赚168亿。
据统计，仅在上个世纪90年代，李嘉诚在北京、深圳、上海、广州、重庆、成都、长沙等城市核心区域拿地成本为150-180亿元，到他转手时，土地+物业的估值收益已经达到2500亿-3000亿。可见，他是地产“核心地段”价值论的首位践行者、最成功者，此后我们的内地开发商不过是仿效者。
到2016年时，李嘉诚预测房地产时指出，房地产需求减少，后面会迎来调整。随后他抛售了上海世纪汇等项目，套现大笔资金。结果是，2017年居民家庭杠杆率首超60%国际警戒线后见顶回落，一直到现在，住户部门的杠杆率都处于持续斜线下滑状态，仅在2025年就下降了2个百分点。
再到2018年和2021年时，李嘉诚再预测未来的房地产。2025年前后，房地产将面临需求枯竭、房企杠杆率过高问题，未来五年，楼市将深度调整。结果确实是精准的验证了：
2025年商品房销售面积、销售额双降，已经回到2009年前后；而二手房挂牌量创历史新高；城镇化率明显放缓、出生人口首次跌破800万；
统计部门数据还显示，从2021年楼市高峰期算起，全国房价已持续下降近50个月，二手房一线跌20%+，二三四线调整50%的房子也不在少数；
截至2026年2月，大型房企债务违约的数量已达77家。顶峰期销售额过千亿的房企数量超过40家，现在权益销售额过千亿的不剩5家了。
李嘉诚不仅那样说，也在用实际行动去执行。
统计信息显示，在2013-2025期间（内地楼市冲顶阶段），李嘉诚累计抛售内地+香港资产超2500亿港元，腾出的资金，用于投资新兴赛道，欧洲基建、科技，能源、海外资产占比超60%。直到2025年，他旗下的团队仍在抛售东莞、惠州等非核心城市的物业，持续看空非核心资产。
展望未来房地产，依照李嘉诚最新的预测和践行的楼市思维，即便放在2026年，也大概率是对的，同时对我们普通人的买卖房决策具有指导意义。
一方面，房地产价格还在持续下滑。根据中国房地产报2月15报道，2026年开年，全国房价仍旧处于调整通道。依据是，统计部门发布的1月份70个大中城市房地产数据中，新房下跌城市数量从58个增至62个（占比88.5%），同比下跌3.3%，跌幅连续3个月扩大，也就是说，绝大部分城市开发商还在持续降价销售。
而最能反应市场真实状况的二手房价格呢？1月份，70城二手房价格同比仍下跌6.2%，跌幅扩大0.1个百分点，已连续4个月扩大。说明很多城市不仅没有止跌，还有进一步扩大之势。
由此可见，李嘉诚所预判的房地产调整阵痛调整期，不是一朝一夕。按照目前的趋势，虽然部分城市楼市下行幅度有所放缓，二手房成交量也有所放大，但由于调整惯性作用，加上人们的预期难以在短期内改变，2026年还难言房地产整体触底。比较理性的看法是有的城市可能跨入筑底阶段，但更多城市可能延续寻底过程。
另一方面，当然了，即便房价再不济，楼市每天都还是有房产交易的，这样的话，李嘉诚的楼市思维又能派上用场，对我们买卖房决策以启示。
如果一定要在此期间买房，从兼顾保值角度看，应坚持买核心城市核心地段（非远郊、非新区、非概念）、流动性强（租金覆盖月供、好转手）以及低密住宅。一句话，尽量买“进好住、退好卖”的硬通货。
如果符合这些条件中的任意两条组合，没必要硬抗，该卖还得卖：1.自己持有的是高层、远郊、无配套、无学区；2.租不出去、卖不掉、挂牌半年无人问；3.人口流出、新房供应巨大、库存压顶。
最后啰嗦一下，基于未来房地产的发展趋势，再回味一下李嘉诚给普通人的3条忠告：
1. 房子是用来住的，不是用来炒的。
2. 地段决定下限，流动性决定上限。
3. 看不懂的时候，持币比持有劣质房产更安全。
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