这些年的楼市走向，让不少人直呼看不懂，怎么会在房价高涨的时候突然快速下跌呢？

不少人希望靠着房市大赚一笔，可结果却赔个底掉，大部分只跌个三四成都算是烧高香了，有些人的房子甚至跌倒跟首付一个价了。

现在这群人后悔得不行：怎么没个人在之前提醒一下自己，房价会大跳水呢。

更让他们受不了的是，如果没有意外的话，2026年的房市将会出3个大变化会让他们手中的房子面临更大的压力。可早在多年前，李嘉诚就做出了预言：未来的房价凶多吉少！

2026年开年以来，楼市政策利好密集释放，从中央到地方形成联动，核心方向聚焦于降低购房门槛、减轻置业成本，为市场注入稳定性。

央行于1月15日出台的货币金融政策中，明确将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，结束了此前多数城市执行50%甚至更高首付比例的现状。

这一全国性调整并非偶然，近年来各地商业用房普遍面临库存高企、去化周期偏长的问题，部分区域已出现土地供应与项目开发衔接不畅的情况，此次降首付政策正是针对性破解这一难题。

税费优惠政策的延续与升级同样成为亮点。财政部等部门明确，今明两年延续换房个税退税优惠，对出售自有住房后1年内重新购房的纳税人，退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。

这是该政策自2022年落地后的第二次延期，既保持了政策连续性，又切实降低了改善性换房家庭的资金压力。与此同时，2025年12月末出台的住房增值税调整政策也于2026年正式落地，个人出售购买不满2年住房的增值税率从5%降至3%，进一步激活二手房交易流通。

利率层面的红利也持续释放。2025年5月央行下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，同时调降贷款市场报价利率10个基点，这一影响在2026年1月集中显现。

存量公积金贷款用户自1月1日起享受利率下调优惠，部分以1月1日为利率重定价日的商贷用户也同步受益，购房成本进一步降低。

各地也在此基础上优化公积金政策，如银川市对多子女家庭公积金贷款额度额外上浮30万元，退役军人贷款额度不受账户余额倍数限制且上浮20%，精准对接不同群体需求。

2026年楼市的结构性分化特征愈发明显，不同能级城市、不同产品类型的市场表现呈现显著差异，这与此前聚焦核心资产的市场预判高度契合。

从价格数据来看，2025年12月70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降，但降幅呈现结构性差异。

一线城市新建商品住宅价格环比下降0.3%，降幅较上月收窄0.1个百分点，其中上海实现0.2%的环比上涨。

而北京、广州、深圳则分别下降0.4%、0.6%和0.5%；二三线城市新建商品住宅价格环比均下降0.4%，部分低能级城市调整压力仍在。

成交量方面，一线城市率先出现回暖迹象，形成与二三线城市的明显反差。中原地产数据显示，2026年初三个周末，北京、上海、深圳楼市成交呈稳步回升态势，一线城市中原二手住宅报价指数均值连续4周上升，从17.3%升至20.0%，市场预期温和修复。

机构普遍认为，核心城市主城区库存可控，加之优质产品供给增加，成为支撑市场回暖的关键；而部分三四线城市由于人口流出、库存高企等因素，去化压力仍将持续，市场调整周期可能进一步拉长。

产品端的分化同样突出，“好房子”概念成为市场新主线。随着居住需求从“有房住”向“住好房”转变，绿色、智慧、品质化的住宅产品去化表现更优。

平安证券指出，“好房子”对旧规产品的分流效应逐步显现，二手房市场“以价换量”占比持续提升，而符合新规的优质新房则保持较好去化。

房企也纷纷调整布局，将重心转向产品竞争力提升，核心城市的优质住宅、适配租赁市场的商办改造项目成为布局重点。

如将商业办公用房转型为长租公寓、酒店式公寓等长短租结合产品，契合市场需求变化。

2026年作为“十五五”规划开局之年，房地产行业发展逻辑正发生根本性转变，从过去的增量扩张模式逐步转向存量优化模式，行业进入高质量发展新阶段。

多数机构认为，房地产行业已告别高速增长期，2026年全国楼市整体趋稳，但投资与销售仍将面临一定压力。

平安证券中性假设预计，2026年房地产投资、销售分别下滑8.5%、6%，中金公司则预测总住房交易量下降5.0%，市场仍处于“止跌回稳”的磨底阶段。

存量市场的盘活与优化成为行业新的增长点。央行下调商办用房首付比例，不仅有助于商办市场去库存，更能推动存量物业的盘活改造，间接促进REITs（不动产投资信托基金）的发展壮大。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，商铺、写字楼与服务业、消费密切相关，相关政策既是“稳地产”举措，也是“促消费、活经济”的联动工具，存量资产的高效利用将成为行业新的利润增长点。

房企的发展策略也随之调整，从过去的规模扩张转向风险防控与品质提升。历经行业洗牌，房企债务违约高峰已过，出险房企债务重组取得积极进展，行业投资逻辑从“活下去”转向“再出发”。

龙头房企在完成保交付任务、优化资产负债表后，开始逐步加大核心城市土地市场的投资力度；同时，城市更新、保障性住房建设等领域成为政策支持重点，也为房企提供了新的发展空间。

交银国际表示，2026年保交付任务基本收尾后，房企可腾出更多财务资源布局新赛道，行业有望在新平衡中迎来复苏拐点。