楼市的底部不是靠政策喊出来的，是慢慢磨出来的！

前两年美联储开启降息周期，国内也持续下调LPR，把房贷利率压到历史低位，可楼市并没有迎来想象中的大涨，二手房挂牌量还在不断走高。

等到2026年9月美联储又转头加息，市场才猛然醒悟：连货币宽松都没能托起的楼市，现在宽松的窗口已经关上了。

高盛的报告提到，如果扣除通胀后，国内住宅实际价格，从2021年高点已经跌去两成，预计还有约一成下行空间，市场底部大概率要等到2027年。

对照国家统计局8月70城房价数据，同比下跌3%，环比连续三个月微跌0.1%，数据走势基本吻合。

很多人还记得2024年9月的楼市政策组合拳：认房不认贷、下调二套房首付、批量降低存量房贷利率。

政策刚落地的时候，一线城市短期成交暴涨，很多中介都在高喊楼市回暖。

可热度只维持了短短几个月，2025年一季度之后行情迅速降温，后续几次降息，效果一次比一次弱。

道理其实很简单：降息只能减少月供，改变不了大家的买房意愿，贷款100万30年，利率下调0.25%，月供只少一百多块。

对于总价几百万的改善房来说，这点减免杯水车薪，居民部门杠杆率已经处在高位，加上大家对未来收入、就业预期偏谨慎，没人愿意轻易背上几十年房贷。

更根本的问题，是人口基本面，结婚登记、新生人口持续走低，城镇化跨过65%之后，新增进城买房人群越来越少。

房子的底层买盘在收缩，这是日本、韩国都经历过的现实。

过去大家坚信买房能保值增值，现在呢？最近几年的购房者，就没几个不赔钱的，二手房挂牌量也居高不下，大家的买房信仰已经改变。

楼市分化也非常明显，一线城市里上海依靠高端改善需求房价偏强，北京、深圳只有核心地段有支撑，广州外围板块价格回落。

二线城市只有核心地段有人托底，而人口持续流出的三四线城市，房价下跌压力更大。

 给大家一个建议：只持有一套自住的家庭，不用过分纠结房价涨跌；手握多套投资房，尤其是人口流出三四线的房产，有流动性可以择机处置。