15万亿城市更新顺势落地，很多人想到了2015、2016年的棚户区改造，是不是房价又要大涨了？老破小是不是又要抄底了？我们先说结论：这不是棚改2.0。城市更新确实会带来房价上涨，但不再是全国性的普涨，反而会让一大批老房子彻底失去增值空间。
 
这一轮城市更新其实下得非常快。5月28号发文时，很多人还以为仍在发文件喊口号，但实际上推进速度超出预期。规划文件仅发了一周之后，6月3号到6月9号，广州、上海、武汉、苏州、杭州、济南、青岛等地就相继披露了项目清单和资金方案。比如广州圈定了六大片区，上海、广州的城投平台直接准备好了高达百亿的子基金，也就是说直接进入了真金白银的实施阶段。
 
但是重点来了：对比2015年的棚户区改造，这一轮城市更新是重点突破，而非全国开花。2015、2016年那一波棚户区改造，绝对是全国撒网、全民开花，从一二线城市到四五线小县城，到处大拆大建，房价一片升腾。而这一轮城市更新从起步就注定了是重点突破、点状更新。
 
动作快、规模大的清一色都是一线和强二线城市，大量四五线城市从一开始就失去了资格。因为这一次的钱不是白拿的，上面的钱明确分为三类，且严格分类隔离、专户管理、分类记账，互相之间不能拆借、不能挪用。上面太了解下面的现实了。
 
第一类是重民生的兜底项目，比如城区危旧房改造、解危排险。这一部分基本靠财政基金托底，不追求收益，核心是为了保安全。
 
第二类是基础性公益类项目，比如道路管网、公共配套，这部分对应超长期国债和专项债，保本微利，看重社会效益。
 
第三类是市场化造血项目，比如重点商业盘活、老厂区改造、社区运营。这一部分才是真正的重点，无论社会基金还是城投基金，愿意进入的都是这一块，因为可以赚钱、可以造血。
 
专项债这笔钱非常大，要求白纸黑字写得很清楚：回报率要达到1.2倍，达不到标准的项目连申报资格都没有。你算一算，你家附近或者你看中的那块地，有没有可能达到这个回报率？要知道，全国有很多地方连正经好地都卖得很费劲了，接下来具体实施的环节直接卡死了很多城市。
 
华东某省直接内部把区县分了三个级别：高风险区、中风险区和低风险区。划分标准就是债务率。高负债的区县严控工业类项目，也就是道路、管网这些基础设施。中风险地区实行肥瘦搭配。什么叫肥瘦搭配？肥的就是可以造血、有利润的项目，瘦的就是要投钱的第一类或第二类项目。低风险区域三类项目都可以做，但要申报批准，有名单限制。
 
最关键的来了：城市更新中哪些地方的房价会涨？就是那些市场化地区，也就是能造血的地区，房价才会涨。现在已有省发改委人员预测，市场化项目有40%会集中在一线城市，而很多四五线城市或县城主要以危旧房改造为主。
 
这就意味着，不是你家的房子老了就会被拆。如果你所在的区县负债率高，拆迁想都不要想了。即使你在一个好城市，如果政府评估改造后不能回本、不能赚钱，有一条线卡在那里——盈利1.2倍，那这个项目压根就不会实施。另外，关于住宅还有一个强制性规定，即比例限制在20%以内，这一项又把很多片区排除掉了。
 
最后落到大家最关心的问题：什么样的房子能吃到城市更新的红利？什么样的房子趁早别抱幻想？
 
第一，一线城市以及部分强二线城市的核心片区，且最好住宅比例不高，这些地方最适合改造更新。可以参考上海的两个地方：黄浦滨江和杨浦滨江。这两个地方被上海市称为城市更新的典范，房价呼呼上涨。黄浦滨江出了一堆豪宅，一房难求，比如云锦东方，当年直接上过全国热搜。
 
第二，广大县城和很多四五线城市，这次城市更新可能连入围机会都没有，因为没钱。它们能得到的大概率只是危旧房改造，基本分不到市场化投资。一方面是债务卡线，另一方面是盈利卡线。
 
第三，高负债、行政等级低的县城或小城市，那些老破小其实已经很难受了。说句不好听的，趁早放弃幻想，不要盼拆迁了。
 
所以说，这次城市更新不是雪中送炭，更像是锦上添花。城市更新是十五五规划未来五年的主基调，和之前的棚户区改造完全不同。那一次是一场全民盛宴，但也遗留了很多问题。而这一次是基于城市实力、基于城市财政的一次分配，也就是人、地、财相结合。
 
城市更新加上之前禁止新增住宅用地，上下卡住，大概就能知道房价上涨的机会出现在一线城市和强二线城市。具体信息大家可以去自己城市的官网查询，或者直接去一线、强二线城市的官网查看。现在除了北京、上海难买以外，很多城市随便买。城市间的战争其实早就开始了，大家一定要注意。
 
按照社会发展规律和经济规律，人会越来越多地向大城市迁移。看看我们亚洲，隔壁韩国5000万人口，有一半集中在首尔；日本人口一个多亿，有4000多万在东京都市圈。中国有14亿人口，如果按照1亿人口出一个超级城市来计算，大概会有十几个这样的巨大城市，而这正好是一线和强二线城市，同时也是我们城市更新的重点区域。