观点网若要给近两年上海新房市场找一个推盘节奏清晰的顶豪样本，陆家嘴太古源·源邸几乎是绕不开的项目。

据观点新媒体查询，陆家嘴太古源·源邸自2024年末首开以来，价格从16.98万元/平方米逐步上行至18万元/平方米，不到一年时间内完成四批次推盘，累计销售额接近百亿元。

依托一线滨江区位、大平层产品结构以及持续推进的实景呈现，太古源·源邸在上海高端住宅市场中维持了较为连续的成交状态。

可以说，它的走势也映射出近期上海楼市的某种状态。

从首开到四批次

这个项目第一次被市场关注，是在2024年的首开。

2024年10月22日，太古源·源邸推出前排两栋临江住宅，产品以大尺度平层为主，主力户型集中在约278平方米、388平方米，同时配置少量顶层大户型。

首批共推出50套房源，开盘当日售出47套，单价16.98万元/平方米，平均售价约5800万元，认购率248%。

进入2025年，太古源·源邸推盘节奏开始加快。

4月20日，该项目迎来第二批次房源过会，均价上调至17.18万元/平方米，推出户型集中在约285平方米-381平方米江景大平层，同时首次亮相约731平方米顶层大平层产品。

该批次共推出57套房源，当日即售出55套，两批次累计销售额达到57.6亿元，已售单位占已推售房源97%。

9月，第三批次房源入市，均价进一步上调至17.6万元/平方米。

这一批次在产品结构上出现变化，为180平方米、240平方米户型，单套总价区间有所下探，83套住宅单元首日售出79套。

时间来到2025年12月，太古源·源邸迎来第四批次认购。

本次推售的是项目位置最核心的两栋住宅，分别是沿江第一排1号楼，以及景观条件最优的5号楼，合计约60套房源，主力户型为建面约240平方米、388平方米，均价站上18万元/平方米。

从价格变化来看，太古源·源邸并未出现大幅跳涨，从16.98万、17.18万、17.6万一步一步走到18万。

资料显示，陆家嘴太古源·源邸整体仅规划11栋住宅塔楼，共378套三至四室高端滨水单位，全部为大平层产品。约6800平方米的会所空间已实景开放，其中超4000平方米的源CLUB会所，通过空中廊桥直达滨江步道，距离黄浦江直线距离大约百米。

在当前上海新房市场中，同时具备“一线滨江+综合体开发+实景呈现”的项目并不多，而太古源·源邸是其中较为典型的一个。

太古地产内地慢节奏

相比商业业务，太古地产在内地的发展住宅业务节奏始终偏慢。事实上，陆家嘴太古源·源邸是其在中国内地推出的首个高端住宅项目。

自2001年进入中国内地市场至今，太古地产已落成的综合项目有6个，包括北京三里屯太古里、颐堤港，上海兴业太古汇、前滩太古里，广州太古汇以及成都太古里。

其中，上海是太古地产在内地业务规模最大的城市，浦西布局兴业太古汇与张园，浦东则落子前滩太古里与陆家嘴太古源，几乎覆盖了上海最具代表性的城市核心。

某种程度上，太古源·源邸更像是太古地产的一次“能力展示”。该项目在规划、设计、施工及呈现阶段均拉长周期，通过会所、公共空间和滨江界面的实景开放，让客户提前看到成品状态，从而降低对未来交付的不确定性。

若把太古源·源邸放回到整个上海房地产市场中，表现也不算孤立。

进入2025年四季度，上海新房市场并未出现全面回暖，而是呈现出明显的分化特征，核心板块、确定性较高的项目，仍在按各自节奏成交，其余区域则更多依赖价格与产品匹配度。

12月26日，上海徐汇滨江东安板块的顶豪项目“安澜上海”首开，当天实现销售约90.77亿元。项目首批推出建面约192-370平方米的大平层产品，均价约17.88万元/平方米，与陆家嘴太古源·源邸处于相近价格区间。

安澜上海首批次211套房源12月13日过会，12月19日启动认筹；截至当日18点，官方通报该项目已认筹163组。

根据公开资料，该项目地块由中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资四家央企国企联合体于9月5日通过产交所摘牌，总出让金额439.5亿元，刷新全国涉宅用地总价纪录。

地段方面，安澜上海位于徐汇滨江核心地段，被纳入上海“中央活动区”（CAZ）规划，定位为“国际文化、金融、创新中心”，与世博、前滩构成“黄金三角”。

项目间横向对比可以看到，12月份上海新房市场出售并不“冷”，8万多、11万多、17-18万，不同价格带均有成交。

正是在这样的背景下，均价18万元/平方米的太古源·源邸开启新一轮认购，应该还是比较合适的时机。