广州增城科慧花园为例，当年购房人群真实占比（行业中介统一测算口径）

结合当年销售数据、片区中介长期成交统计、小区入住出租现状，2018-2021年楼盘热销期全部买家分为三类，整体比例清晰：

1、刚需自住买家：占比42%

主力是天河、黄埔通勤上班族，买89-118㎡三房、四房，目标长期自住结婚落户。
大多掏空首付、纯自住不考虑出租，看好21号线快线通勤、科教城配套，计划长期持有十年以上，几乎没有短期抛售打算，是小区最稳固的自住群体。

2、投资持有、长期出租业主：占比38%

以广州本地中产、外地投资者为主，重点入手39/66㎡小户型一房，少量两三套批量购入。
买房逻辑：地铁口小户型好出租，靠租金覆盖大半月供，长线赌科教城人口增长、房价上涨；交房后统一简装出租，不靠短期倒卖获利，只求稳定收租，也是现在小区租客的主要房源供给方。中介实地统计，小区目前超七成挂牌租房房源都出自这一批业主。

3、纯炒房客（囤房待涨价、短期转手）：占比20%

这批人专门盯90㎡刚需三房，一次性2-4套囤货，完全不自住、也懒得打理出租，买入目标只有等房价上涨后快速转手套利。
当年靠着地铁、科教城概念追高入场，大多高杠杆贷款，原本计划持有2-3年高位抛售；如今房价腰斩，二手房挂牌量扎堆，降价几十万也难成交，大量房源全新未入住，部分无力还贷进入法拍。

补充说明：

1. 整体投资类（出租+短期炒房）合计58%，刚需自住仅42%，这也是科慧花园跌幅远超市区、挂牌抛售量巨大的核心原因；
2. 当年片区统计，9成买家来自天河、黄埔，本地增城居民极少；
3. 现状印证比例：小区入住自住业主不足四成，其余房屋全部对外出租或空置待售，和当年购房人群占比完全对应。

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