这世界太魔幻了！

人类的悲欢并不相通，深圳楼市的K型分化更是冰火两重天。

一边是瑞银、高盛继续唱衰中国楼市，深圳二手房挂牌量攀升成交量价齐跌，贝壳裁员、万科债务展期的消息看得人心发慌。

另一边，3000万起步的顶豪「深圳湾沄玺」一开盘，直接让全国楼市炸锅！

上亿的大户型全部售罄，官宣整体去化7成，揽金130亿，创下2025年全国单盘销售总额记录。

深圳顶豪算是扬眉吐气了一回。

不要猜测是不是开发商造势，荣杏老师敢拍着胸脯说，只是中产、刚需荷包瘪了而已，深圳有钱人的购买力依然在线。

真实的成交情况，过一个月你打开「荣杏深房」小工具，看看新房备案情况就知道了。

到底是谁在买「深圳湾沄玺」？

毫无疑问是有钱人。

荣杏老师在房产圈浸淫了十几年，身边的客群与圈层以A8、A9、A10居多，不是豪宅业主就是想买豪宅的，算是深圳市场上相当有实力的一群人了。

「深圳湾沄玺」开盘前后，我特意找身边朋友、线下咨询的客户做了调研，结果挺有意思：

银行账户趴着几千万甚至几个亿现金、零负债的一群人，几乎都去验资看过房，却没有人真的下手。

纳尼？

有实力却不买，但楼盘又卖得这么火，原因只能从买家构成里找答案了。

结合调研和行业经验，我把背后的逻辑拆给大家看。

1、自住是绝对主力，投资客极少

顶豪的流动性本来就弱，短期内想靠转手赚钱基本不现实。

所以现在买「沄玺」这种级别的顶豪，没人会抱着短期套利的心态。

绝大多数买家都是奔着自住来的。

这一点很好理解，能拿得出上亿资金的人，资产配置逻辑早已经从 增值优先 转向 居住品质+资源占有 优先。

深圳湾的地段光环，加上两大央企操盘、国际设计大师加持，对追求终极居所的人来说，吸引力已经足够强。

2、外区域和外地客居多，深圳湾老业主很少

按常理，一个片区的顶豪，核心买家应该是周边老业主的升级置换群体，因为他们认可地段，熟悉片区资源，住习惯了往往不想挪窝。

香蜜湖、华侨城的业主们如此，深圳湾的业主们也如此。

但「沄玺」的情况刚好相反，我身边几个深圳湾业主群里，真正下手的老业主屈指可数。

这不是深圳湾业主没实力，而是他们才懂行。

深圳湾170平以上的业主，手里的房子大多是经典户型，大四房、五房带高赠送，景观视野没硬伤；除非换「沄玺」500平、700平，否则觉得没有本质提升。

170平以下的业主，虽然想升级面积和品质，但「沄玺」的户型和朝向硬伤又让他们犹豫——全西向、视野被写字楼遮挡，这些在深圳湾老业主眼里都是不可接受的短板。

深圳顶豪品味就这？参观深圳湾沄玺有感

真正买单的，更多是外区域甚至外地来的买家，他们认可深圳湾的地段价值，但对片区户型、景观标准没概念。

对他们来说，深圳湾+新房+央企+大师设计，几个标签叠在一起已经足够有吸引力。

至于户型瑕疵、景观遮挡，要么没意识到，要么权衡下觉得可以接受。

很多长三角、珠三角的生意人，想在深圳配置资产，「沄玺」刚好踩中了他们 核心地段+安全资产 的需求，哪怕是商改住地块，也不影响决策。

有些底层中介很无聊，抨击深圳湾业主不买「沄玺」，说深圳湾只是中产新贵，到底是新钱，底子不够厚，不是真正的富人。

这种人非蠢既坏，只能说明没接触过真正的高端客群。

有钱人是有钱，但他们不傻。

这些与新钱老钱无关。

虽说深圳老钱没有北京上海多，但香蜜湖华侨城还是沉淀了一大批深圳的old money，实力不可小觑。

深圳不缺富人，只是他们的购房需求变了。

香蜜湖、华侨城的老钱，早就有自住的大house，现在更倾向于稳健配置，不会轻易为所谓的品质升级买单，顶多给子女们买买婚房。

新贵们要么在科技、出海电商行业赚了钱，要么是上市公司股东、高管，这批人买房更务实，决策更理性，更重视住得舒不舒服，资产有没有保值增值潜力，绝不会一时冲动为所谓的面子买单。

而且这两年，不管中产还是富豪，日子都不容易。

中产怕裁员降薪，富豪也有破产法拍的案例。

大家花钱都更谨慎，不是不买，只是不盲目买。

3、你的经济不好，不代表所有人的经济不好

「沄玺」的热销，本质是购买力分层的体现：房地产、传统行业冷清，但不代表所有行业都不行。

硬核科技、出海电商这些赛道，最近两年一直在赚钱；美股、A股里，不少资深投资人赚的盆满钵满；上市公司股东、高管，每年分红、套现后都有配置房产的需求。这些人的收入没受大环境影响，甚至还在增长。

更重要的是，深圳的限购政策对他们几乎没门槛，只要交满一年社保就能买，这相当于给全国土豪打开了大门。

对他们来说，买「沄玺」不是炒房，是避险，把现金换成核心城市的核心资产，是沉淀收益，对冲通胀最好的手段。

还有一点，荣杏老师的圈层、关注我的群体，以老登居多（虽然不愿意，但不得不承认）。

那些外地来深圳发展的小年轻、赚了大钱的年轻网红、父母掏钱买房的年轻二代们，购买力也是极其强悍的。

老登买房越来越理性，小登可不管这么多，要的就是情绪价值，要的就是有排面。

4、新房光环被二手房真香打破

很多人买房，是抵不住新房诱惑的，只看新房，只买新房。

这也是近半年深圳湾二手豪宅成交冷清的原因——大家都在等新房。

毕竟谁不爱新房呢？

荣杏老师也一直跟粉丝和客户强调，楼龄非常重要。

但是，过去几年深圳新房的坑不少，能达到预期品质的没几个，不少还是业主提前监工才救回来的。

而且现在的开发商太鸡贼了，从这次「沄玺」的定价就可以看出来，定价高、门槛高，让你无漏可捡，并且吃掉未来相当长一段时间的房价涨幅。

于是乎，许多豪宅买家把眼光转向了深圳湾的二手豪宅，二手倒挂不香吗？

从11月中旬开始，短短两周，深圳湾2000万以上的豪宅至少成交了13套，创下了今年以来的成交量新高。

「三湘海尚」：深圳湾一梯队豪宅小区，成交了4套。

11月20日，148平成交价2020万左右。

11月22日，140平以2150万左右价格成交。

11月28日，楼王栋的208平，东南向，以3390万的超低价成交。

12月1日，148平高层以2160万的价格成交。

「鸿威海怡湾」成交2套。

11月26日，149平以2000万成交，

12月1日，150平以2460万价格成交。

「太古城北区」连卖了3套。

11月21日，156平4房中低层，以1980万超低价成交。

11月22日，156平4房低层以2080万成交，210平法拍房以2673万价格成交。

深圳湾其他小区也没闲着：

11月24日，「卓越维港南区」161平以3100万价格成交。

11月29日，「悦府一期」322平以7480万价格成交。

11月底，「君汇新天」176平以2200万成交。

12月初，「恒裕滨城二期」楼王栋中间层170平以3900万成交。

把格局打开，把视野放大，强者从不抱怨。

我们觉得经济不好，是因为自己的收入没跟上资产增值的速度；

土豪们疯狂买房，是在用核心资产锁定财富。

不是经济不行了，是我们还没好到能参与这场核心资产的盛宴而已。

评论区聊聊，你们身边有没有买了「深圳湾沄玺」的朋友？

也欢迎大家爆料更多神秘买家的内幕。