事实上，东京湾岸地区的房价已开始进入下行通道。日本房地产评论家、"ORAGA综合研究所"代表董事牧野知弘发出警告。"从2025年秋季起，市场彻底转变。观察二手公寓市场，待售房源增加，供需平衡已被打破。虽然目前尚未影响整体行情，但预计到2030年，不仅湾岸地区，各地房价都将出现下跌。" "2030年，塔楼公寓需求将急剧萎缩" 当前房地产市场正沉浸在"超越泡沫"的狂热中。据不动产经济研究所调查，2025年10月东京23区新建公寓平均价格达1亿5313万日元，较上年同期上涨约18%，终于突破1.5亿日元大关。东京都内二手公寓价格也连续19个月上涨，平均9781万日元逼近亿元关口，这已完全超出普通人的承受范围。 虽然此前许多人预测"东京奥运后房地产泡沫将破裂"，但受疫情居家需求等因素影响，市场持续活跃，价格一路飙升至今。 然而这样的"泡沫"终于显现崩裂征兆。专家普遍预测"2030年代市场将剧烈变化"，最大原因在于"严峻的人口减少趋势"。京都大学经济研究所教授森知也解释道："未来人口减少势头将加剧。据我们研究团队预测，东京人口将在2030年左右见顶。即便是东京也无法抵抗这一趋势。人口达峰后，房地产行情将快速下跌，塔楼公寓需求也会急剧萎缩。" 真正的"大继承时代"来临 尽管疫情这个不可预测因素曾支撑市场免于下跌，但面对"人口减少"这个确定性现象终将无力回天。牧野进一步分析："此前东京多发生配偶间的'一次继承'，未来十年子女继承高龄父母房产的'二次继承'将显著增加。由于继承人多数已有自住房，即便继承老家房产也只能出租或出售。这意味着我们将步入'大继承时代'，房产过剩将导致价格下跌。""当然并非整个东京都会下跌。能保持价格的街区与急剧下跌的街区将形成鲜明分化。" 月岛、胜拱、晴海、东云…都已触及天花板 那么哪些街区即将下跌？首当其冲的正是开篇提及的湾岸地区。关于可能暴跌的区域，牧野具体指出："被投机炒作过的街区尤其危险。例如月岛、胜拱、晴海、东云的公寓价格曾异常飙升，但已触及极限。需要厘清的是，房地产的真正价值在于土地而非建筑——土地不会因年代久远而劣化，能够永久存续。" "湾岸地区原本工厂林立，并非宜居区域。作为填海造陆地，地基软弱且抗灾能力差。从这个意义上说，这些街区本质上缺乏品牌价值。"