房地产在未来几年会不会来一泼涨价，把银行的坏账以及居民负债大部分清空，实现经济繁荣？ 要房价大涨，先得有人愿意接盘，而且是高价接盘。那谁来接呢？无非是刚进城的年轻人，或者想换大房子的中年人。 年轻人得找到好工作、收入能稳定增长，才敢背上三十年的房贷。中年人得工作稳定、不担心失业，收入还能涨，才有余力去换房。 但现实是，年轻人找工作没那么容易，中年人又总绕不开“35岁危机”，大家对未来收入的预期没那么稳。 钱包一紧，首付和月供就都成了问题。2015年那波行情，很多家庭是掏空了“六个钱包”、加上高杠杆冲进去的。 现在居民整体负债率已经很高了，再加杠杆的空间真的不大了。 再说，债务不会因为房价涨就自动“消失”，它只会转移。如果房价再来一波大涨，银行手里那些作为抵押的房子确实更值钱了，账面上的坏账可能就少了。 可这笔债并没有消失，它只是转移到了新买房的人身上，变成他们更重的贷款。这等于又把银行系统的风险，转给了普通老百姓。 2015-2016年那波“涨价去库存”，其实就是把开发商和地方政府的债务，成功转成了居民的家庭负债。结果是居民杠杆率猛涨，消费能力被压得厉害。 如果现在再来一次，只会让债务雪球越滚越大——你看像恒大，那波之前负债几百亿，那波之后膨胀到了两万亿。 这其实不是在解决问题，只是把问题往后推，而且推得更大。 而且，靠房价拉起来的“繁荣”是虚的，很难持续。 所有人都只盯着房子涨还是跌，谁还沉下心做实业、搞创新？高房价加上高月供，会一直吸走老百姓手里的钱，大家有钱都拿去还贷了，哪还敢花钱？内需怎么起得来？ 这样的经济结构其实是畸形的，看起来热闹，根基却不稳。日本泡沫破灭之后，陷入“失落的三十年”，就是很好的前车之鉴。 真正的经济繁荣，应该是大多数人收入能提高、工作稳定、敢消费，企业也愿意投资创新，形成一个良性循环。 而不是大家守着账面值钱的房子，日子却过得紧巴巴的。 所以，指望靠房价暴涨来解决现在的经济问题，有点本末倒置。房价应该是经济健康发展的结果，而不是刺激经济的工具。 真正的出路，还是要让老百姓的收入涨上去、就业稳下来、负担减下去，把资源和精力引导到发展实体经济和高科技产业上。 只有把这些基础夯实了，经济才能有真正扎实的繁荣。