海南自贸港已正式封关运作，“兑现期”全面开启！

在这场变局里，三亚的发展重心，早已悄然移位，不再只靠旅游单线驱动，而是进入“产业+科创”双引擎的新周期。

自贸港十三个重点园区中，其中两个落地三亚：承担总部经济与金融服务的中央商务区，和承接“南繁+深海”两大国家战略的崖州湾科技城高新区。

当封关落地与园区产业起飞同频共振，全球资本、高精尖人才、高净值家庭加速涌入。

崖州湾科技城高新区人居标准也迎来全面升级，必须用足够硬的产品标准、足够完整的生活系统，去匹配科创高地的圈层与未来。

就在这样的时间点与空间点上，一座为崖州湾高知人群量身定制的人文社区，悄然进入公众视野——科城·学林美筑示范区于16日正式对外开放。

作为这片科创高地之上的“四代住宅标杆”，科城·学林美筑直接把崖州湾的居住标准抬到了一个全新的层级。

科城·学林美筑示范区开放现场 实景图

要真正看懂科城·学林美筑入市的意义，我们先把镜头再拉远一点——看清它脚下这片土地，究竟发生了什么变化。

过去很长一段时间，崖州在很多人印象里只是“三亚的西边小镇”。

直到2019年，崖州迎来新的历史机遇，崖州湾科技城高新区正式成立管理局，随后崖州湾科技城高新区控规获批。

依托“南海·南疆·南繁”三大独特资源，打造“两城、一港、一谷、一基地”，担当起“南繁粮仓”和“深海强国”的双重使命。

自此，崖州的发展被按下“加速键”：仅6年时间，从一片“滩涂荒地”变成如今海南自贸港的科创高地。

截至8月，崖州湾科技城高新区已集聚超1.3万家企业，产业集群的体量与速度同步成型。

同时叠加多所高校研究院/分支与科研平台矩阵，产学研在此高密度耦合。

当一座城市的“天花板”被产业和科创抬高，它的人群结构必然随之重塑。

高知人才、高净值家庭持续进入，让这里对住宅的要求，远远不能停留在“勉强够住”，而是需要一种能承载长期事业规划、三代同堂生活方式与圈层社交的标杆级人居。

这样的时代命题，当然需要有能力的“城市建设者”来作答。

法定机构崖州湾科技城管理局，负责科技城的综合协调、开发建设、运营管理与产业发展，是该片区当之无愧的“总调度、总策划、总指挥”。

崖州湾科技城高新区六年巨变，由昔日小渔村蜕变成如今现代化产城融合科创新城，就是管理局旗下国资平台强力推动的成果。

三亚崖州湾科技城控股集团有限公司是经三亚市政府批准、由三亚崖州湾科技城管理局出资成立的国有企业，集团定位为三亚崖州湾科技城综合开发商和运营商，具体负责科技城的开发建设、重大项目投融资、港口运输、产业投资、金融产业服务、国有资产运营、园区综合服务等职能。

短短六年，三亚科技城控股集团发展迅猛，截至2024年12月，累计完成固定资产投资超560亿元，资产总额480亿元（数据来源其官网）。

这体量与能级，已经超过当地不少老牌国企，成为园区建设背后最有力的“压舱石”。

作为园区控股的最大国企，三亚科技城控股集团为推动园区高端人居的建设专门成立三亚科城乐居置业，作为市场化开发运营主体。

其运用国企视角、城市运营的站位，致力为园区“筑造美好生活”，科城·学林美筑正是其首个开发项目！

科城·学林美筑  效果图

同时，项目引入招商蛇口旗下的专业代建团队全程参与，形成“法定机构+国企平台+央企代建”的多重品牌背书。

这种组合，本身已经决定了这块地不会被“简单开发”。从规划伊始，这个项目就被赋予了“人居标杆”的定位。

科城·学林美筑凭什么成为标杆级作品？我们看看项目有哪些“硬实力”！

总建面约6.52万㎡，容积率收紧在约2.5，绿化率约40%，规划6栋23–25层海岛度假风建筑，共324户，配440个机动车车位。

最宽约50米的楼间距、围合式园林布局，让中庭真正撑开了气场：阳光可以大面积洒进来，风可以在楼宇之间自由穿行，视线所到之处是树、是草、是水...是自然天地。

项目不追求“铺货量”，而是做到“量少质高”，其刻意压低密度、拉开楼栋距离、拉高车位配比等，勾勒出新一代品质标杆的轮廓。

这种“高质感”，在建筑审美上同样能看得见。

立面以米黄真石漆为主调，配合香槟银铝板与古铜色金属线条，既有海岛度假建筑的轻盈、通透，又带着学院建筑的秩序感和厚度。

这立面既不像纯度假酒店那样浮夸，又比一般住宅多了一层细腻的仪式感，更像是一座建在科技城里的“现代书院”封面。

科城·学林美筑  效果图

在园林和公共空间上，科城·学林美筑更是把“高知气质”写进景观线条里。

社区内，围绕“礼（礼制）、学（求知）、乐（生活）”三重内核，设计了一套记忆点很强的空间结构—“一轴七园十境”。

科城·学林美筑大门  实景图

从城市界面走近，视线会被主入口牢牢吸引，小区大门采用中轴对称的学府式门庭，七米挑高的落客廊下，是一片酒店级的归家港湾。

落客区中央，一株冠幅超5.5米的罗汉松立于水景之上。

背后是由六百余片特制青玉拼接而成的巨幕石墙，配合悬浮叠水。构成了极具东方气场的“学府门面”，每次归家，都是一次盛大的“入境”。

对驾车归家的动线，项目同样把仪式感拉满：地库以“流光星光顶”营造氛围，线性光带如同导引的星轨，点状星光铺陈其上，如梦如幻。

科城·学林美筑大门  实景图

沿着门庭步入室内，售楼处与未来会所所在的“澜庭雅社”：整面落地玻璃将室内会客厅与外部园林完全打通，阳光、绿意与水影一并被引入室内。

这是专属高知人群的“前厅”，既能接待宾客，也在潜移默化中展示这座社区的气质底色。

科城·学林美筑泳池  实景图

视线继续穿透玻璃向外延伸，约700㎡的镜影泳池铺展在中轴线上，与远处的园林、游园画廊连成一幅完整的生活长卷。

沿着泳池一侧的“游园画廊”，以红陶、格栅与连廊勾勒出一条半开放的漫步动线，移步换景，学府气息与度假风情叠加。

科城·学林美筑  实景图

穿过画廊，可抵达更静谧的“展卷洞亭”“森聚弈语”——有人在亭下对弈聊天，有人在林间小坐读书，这里是属于中青年与长辈的共享后场。

科城·学林美筑  实景图

儿童的主场被安置在“稚趣营地”：借助镜影泳池的一角，设置触碰式喷水装置、无动力水上器械、水上滑梯与“水帘洞”等设施，孩子们的笑声就留在了这方水光之间。

与园林融为一体的是泛会所式精装架空层：儿童乐园、颐养康复区、书吧咖啡、健身与瑜伽空间等被精细划分又彼此渗透。

科城·学林美筑  实景图

孩子有地方释放天性，父母有地方放松，长辈有地方安顿，朋友有地方相聚。

这是一整张为高知家庭编排好的生活剧本：社交、亲子、运动、静心等都能在园区内完成。

科城·学林美筑用一整套近乎“苛刻”的空间编排，把“崖州湾高知人群的生活该有多体面、多讲究”，具象成一次次可触摸的动线体验。

好房子时代，“四代住宅”已经成为市场主流趋势。这不是概念升级，而是人居逻辑被彻底改写。

居住不再只是“房间够不够”，而是要“尺度更大、功能更全、边界更松弛等”，把一套房子做成能长期承载家庭成长的生活系统。

作为崖州湾科技城高新区的标杆作品，科城·学林美筑推出124㎡、143㎡、179㎡三种大平层，并以超强产品力把“四代住宅该怎么落地”讲得足够清楚、足够硬核。

105%-110%得房率、南北通透、私享超大电梯厅、超大面宽、宽景阳台等。

科城·学林美筑的高定平层放眼整个海南市场，都是属于“拔高型存在”，更是重新校准了崖州湾改善人居的产品标尺。

建面约124㎡：三口之家的第一套“体面平层”

对于不少奔着科技城来的年轻夫妻来说，124㎡已经足够宽裕，但学林美筑把这套面积段，做成了一套仪式感远超预期的“第一套体面平层”。

电梯出来就是超16㎡的专属空间。进到室内，约12.6米的大面宽，把客餐厅、主卧拉成一整条采光带。

约8.6米的宽景阳台，几乎可以当作第二个“起居室”：一侧做休闲躺椅，一侧摆上孩子的望远镜与植物角，推窗出去就是整个中庭园林的景致。

主卧套房式设计，带独立卫浴和衣帽间预留位。

建面约143㎡：为进阶型家庭准备的“主场客厅”

到了143㎡这个面积段，科城·学林美筑为崖州湾的进阶家庭，设计一个可以同时装下父母、孩子和朋友圈的“大场面主场”。

首先是尺度：专属电梯厅进化成约18㎡，南向面宽拉至约15.6米。

约35㎡超大方厅把餐厅、客厅、阅读区都可以在同一个空间里展开，每一个功能都有独立气场，又彼此连通。

不论是三五好友来家里看球，还是孩子生日宴，都不用再为“座位不够”“动线太挤”而烦恼。

约11.5米的奢尺阳台，从客厅一路延展到两个次卧，把视线彻底拉出室内——雨后园林的层层绿意、科技城夜色里的灯光廊带，都成了家里的“背景幕布”。

主卧依然套房结构，留出足够空间放下梳妆台、阅读椅和大尺度衣帽柜，真正让“父母的私人时区”和“全家的公共时区”实现温柔分区。

建面约179㎡：塔尖圈层的“待客会客厅”

到了179㎡户型，则已经进入“圈层作品”的范畴。

走出电梯先是相当于普通改善户型的客餐厅大小约20㎡的私家梯厅，再叠加入户近5㎡的独立玄关，足以感知主人的尺度与气度。

约18米的奢阔面宽，把平层的横向张力推到极限，大尺度客餐厅连接270°巨幕观景阳台，阳台与转角飘窗充分打开，山、海、河、园的四重景观可以在同一套房子里轮番登场。

双套房配置，让“主人套房”和“长辈套房”各自独立，彼此尊重，各有隐私。

主卧套房内设置私厅和步入式衣帽间，换装、静坐、阅读，每一步都有对应的位置。

当视线从这组精心雕琢的大平层收回，缓缓推向窗外，你会发现：科城·学林美筑真正“讲究”的，不止是社区细节，而是整块土地的占位气度。

项目西侧紧挨宁远河，北侧与约27万㎡通海公园仅一街之隔，沿着通海公园步行片刻，便可到达滨海公园与沙滩。

再往东约800米，则是规划中的中央公园；一河一湾、双公园在此叠加，构成“三面公园环抱、山海可触”的立体生态格局。

不止生态拉满，项目周边更是立着密密麻麻的城市头部配套资源。

东侧约500米是崖州招商花园里商业综合体，MALL+街区的复合形态，已经集齐了影院、超市、品牌首店与日常餐饮。

周边还有科技城文化客厅商业街、浅海时光里商业街、星海PARTY集装箱夜市、第一农贸市场等多元商圈，基本覆盖了一座城市“吃喝玩乐采买”的全部日常。

崖州湾科技城高新区配套 实景图

直线3公里范围内，科技城第一幼儿园、三亚寰岛实验学校、上海世外附属外国语学校、南开学校等三亚top级教育资源密集分布。

约1公里是崖州湾科技城医院，其是三亚市政府与上海交通大学医学院附属仁济医院合作筹建的三级甲等公立综合医院。

除此之外，约500米就是科技城社区卫生服务中心和国康医院，为家庭提供了从基础诊疗到三甲医疗的一揽子健康保障。

出行方面，从项目出发，约4公里即达崖州高铁站，约3公里可抵三乐轻轨崖州湾站，约2.6公里接驳环岛高速出入口，距凤凰国际机场约28公里。

多维交通体系覆盖“城内通勤、岛内穿行、全国往来乃至通达世界”，无论是科研出差、商务奔赴，还是跨城度假，都可以从容启程。

当我们把这些城市能级配套串联起来，就会发现：从生态到教育，从医疗到商业，科城·学林美筑真正为崖州湾高知人群，织就了一张理想中的“15分钟满配生活圈”。

说到最后

门内，是为高知家庭定制的满配社区与高定平层；门外，是一座正在腾飞的科技城，已经搭好的全能生活舞台。事业、成长、圈层、生活，在这里完成高度重叠。

放在崖州湾科技城高新区，它是板块人居品质的“新标杆”；放在海南自贸港整体进程里，它是一座与时代节奏同频的城市书院。

在自贸港正式封关的节点，这样一座与产业同频、与圈层同频、与时代同频的高端人居入市，本身，就是海南自贸港迈入“兑现期”的高能级注脚。

在崖州湾科技城高新区人居版图里，科城·学林美筑，将会成为被反复引用的坐标线——后来者想超越，先得对标。