1️⃣ 未来北京不会有大涨普涨的时候了。老破小房子现在会跌，将来大概率也难涨，要认清并接受这个现实。 2️⃣北京的房子很难成为绝对的消费品。即便是新房改到来，北京楼市格局发生变化，楼市内部也将是走向两极分化的局势。 3️⃣三百多万这个预算想在北京五环内买一套房子不难，但想要兼顾居住属性和保值增值能力，很难。刚需房涨不动，它们的特性就是品质，户型，小区都很一般，有的楼龄还老。买之前要做好心理准备。（单价低于北京均价的肯定赔钱） 4️⃣朝阳区的：望京、朝青、东坝、新北苑、常营等；海淀区的：清河、永丰、学院路、西北旺等；丰台区的：草桥-首经贸，六里桥、丰台科技园附近等，都是距离产业带近，价格溢价已经稀释了一部分，并且居住属性还不错的板块。 5️⃣买房不要买错配。在刚需板块买改善产品，在豪宅板块买刚需产品。比如回龙观，就是刚需板块，五六百万的房子才是主力流通产品，尽量不要在这种板块买超过800万的产品。 6️⃣项目有好书包当然好，但别盲目追高，政策变动大，如果未来两三年内还打算继续享受二人世界，建议优先考虑居住品质，真有书包需求了，再单独研究学校口碑和生源质量。 7️⃣东西城没有强学区属性的老破小，不是特别建议，除非你就是买这里的生活环境，不考虑保值增值能力。而且只建议把学区当做消费属性。 8️⃣朝阳东南，垡头欢乐谷那一大片，都不要去，产业人口都堪忧，回迁房居多，流动性不行，涨幅预期也是垫底的。 9️⃣海淀中心部分高溢价学区老破小也要避雷，随着教改政策变化，已经跌了不少，需要注意一些2020年前行情一般，后面涨幅比较大的中等及以下学区，随着整体生源减少，这些学区的溢价部分会逐渐被挤出。 🔟丰台单价10万的改善盘，目前除了丽泽，其它板块还撑不起来，尽量别选这么贵的。丰台没有学区概念，刚需上车及改善换房，尽量兼顾产业和居住，围绕丽泽、丰科园、首经贸、草桥选地铁沿线楼盘。 1️⃣1️⃣石景山老房子价格上升空间微乎其微。比如老山、杨庄几乎都是老公房。另外注意别买新房扎堆供应区域的二手房，竞争大不说，品质也没优势，行情下跌可能出现踩踏风险。 1️⃣2️⃣通州长线看好，因为有政策有落地，现在也是相对低点，通州武夷花园最主流，运河商务区附近的房子潜力最好。