上海两对老夫妻先后将房产遗赠基金会用于慈善，却因"必须先过户到机构名下、再按企业标准缴税"的制度链条，面临房价近七成的税费——12年前闵行案例的堵点至今未通。

≈70%

闵行案例综合税负占房价比

≈460万元

650万房产需缴税费（2014年）

300万+

2026年新案例房产市价

12年

两起案例间隔 堵点依旧

卡在哪一步：遗赠房产的法定处置链

1

老人生前立公证遗嘱，委托基金会代为卖房、善款用于慈善

2

老人去世后，基金会持委托书申请卖房

3

登记部门依据民法典第1121条：继承自死亡时即刻生效，须先完成继承确权并转移登记

↓

堵点出现：房产必须先过户到基金会名下 → 机构持有房产出售 → 参照企业标准计税

4

综合税费极高，基金会迟迟无法决定出售

徐汇区自然资源确权登记事务中心明确：产权人去世后，房屋须先完成继承确权、确认新权利人并完成转移登记，才能办理出售过户

。基金会不能直接代替已故老人卖房。

税费差在哪：个人卖房 vs 机构卖房

个人卖房

可享受

满五唯一

等惠民政策，个税、增值税均有减免空间

综合税负通常

远低于房价10%

基金会卖房

参照

企业主体

计税，须缴土地增值税、企业所得税等

综合税负可达房价的

近70%

核心差异在于：慈善机构处置受赠房产，无法享受个人卖房的多项税收优惠，而土地增值税与企业所得税构成税费大头

。

650万房产的税费拆解（2014年闵行案例）

数据来源：上海市慈善基金会闵行区代表处公开表述

；650万房价，综合税费近70%。实际可用善款 = 房价 − 税费，约190万元。

闵行区代表处专职副会长鲍运刚曾表示："我们这一套房子是650万，总共要交四百五六十万的税"

。最终基金会选择暂不出售，以出租房屋的租金注入老人设立的慈善专项基金。

老夫妻离世捐房遇上高额税费 让善意不打折还需打通制度堵点

看看新闻Knews

12年两起案例：制度堵点对照

2026年10月

新案例曝光，同样困局

老夫妻遗赠300万+房产及百万存款救助先心病患儿，基金会因高额税费迟迟无法卖房

。

2026年

登记部门明确拒绝代售

徐汇区确权登记中心告知基金会不能直接代替已故老人卖房，须先过户

。

2014年

闵行首遇"慈善卖房"困境

毕原鸿、毛怡夫妇遗赠助学房产，过户后核算税费近房价70%，被迫改为出租

。

2014年至今

无专项细则出台

12年间未形成慈善遗赠房产处置的可操作减免或快速通道

。

各方声音：法律与政策的分歧

法学专家

上海交大民商法副教授李贝认为，若委托书明确约定不因委托人死亡失效，该委托可在委托人死后继续生效

——即有法律空间绕过"先过户再出售"。

来源：新闻坊

登记部门

徐汇区确权登记中心依据民法典第1121条，坚持产权人去世后须先完成继承确权和转移登记

。

来源：看看新闻

财税学者

上海财经大学田志伟建议建立公益机构白名单制度，对资质良好的公益组织处置受赠资产时免征土地增值税与企业所得税

。

来源：微信公众平台

影响边界：不是所有捐赠都被堵

受影响的路径

「遗赠房产 → 基金会过户持有 → 卖房折现 → 善款用于慈善」这一特定链条，因机构计税导致善款大幅缩水。

现行替代方案

闵行案例最终选择

出租房屋、以租金注入慈善专项基金

——善款可持续但周期长、金额小、不可一次性大额使用

。

生前直接捐赠现金、捐赠房产使用权（如提供公益用房）、或在世时完成房产出售再捐款，均不受此堵点影响。当前困境集中在"人走了，房还在，想变现做慈善"的遗赠折现路径。

个人遗赠房产做慈善：五个执行风险

1

受赠主体选择

：确认基金会是否有能力和资质处置不动产，以及是否了解机构计税后果。

2

处置方式约定

：遗嘱中明确是"折现捐款"还是"持有出租"，不同方式的税费差距极大。

3

税费预期沟通

：提前与税务专业人士核算机构持有出售的综合税负，评估善款实际到位比例。

4

委托书效力

：约定"委托不因委托人死亡失效"，是否能被当地登记部门认可仍存不确定性

。

5

遗嘱与公证

：确保遗嘱经公证、无歧义，减少后续确权争议

。