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大摩——中国观察：宏观忧虑与科技焦点一、报告背景与核心主题大摩首席中国经济学家邢自强指出，中国经济数据持续不及预期，宏观层面的担忧正在升温，但科技板块仍具结构性亮点。报告围绕“宏观忧虑vs.科技焦点”展开，评估政策应对、经济动能、房地产与美联储政策等关键议题。二、政策动向：微调概率上升，但无“火箭炮”式强刺激•增长目标承压：第三季度实际GDP增速目前仍低于官方目标，完成全年增长任务难度加大。•财政发力迟缓：8月至今政府债券发行节奏依然偏慢，暗示第三季度基础设施资本支出增长将保持低迷，传统稳增长抓手效果有限。•政策基调：当局更可能聚焦于加快现有预算的执行效率，而非出台大规模、超预期的“火箭炮”式刺激。这意味着政策将以微调为主，保持定力。三、房地产：开发商融资收紧，按揭规则边际放松•开发商端：引入“牵头行制度”，每个项目由一家主要银行负责闭环资金管理；土地购置贷款维持禁止；项目贷款期限明确设限（预售项目通常≤3年，最长5年；现房项目通常≤5年，最长7年）；按揭放款节点大幅后置——预售项目须在项目完成备案后方可发放按揭，现房项目须在销售备案后放款。整体融资环境进一步规范化、收紧。•居民端：借款人负担能力测试调整，月供收入比上限设为50%，债务收入比上限放宽至60%；按揭期限上限从30年延长至40年。这在一定程度上降低了购房门槛，但收入预期和房价预期仍是制约销售的关键。四、经济跟踪：双速运行，出口强、消费与建筑弱•出口保持强劲：8月前20天韩国出口增速依然稳健，主要发达经济体8月制造业PMI读数强劲，显示外需对中国出口的拉动仍在持续。•消费复苏乏力：线上家电销售虽因低基数同比反弹，但环比动能疲弱，内需修复基础不牢。•建筑活动低迷：水泥出货量和螺纹钢需求均未见起色，基建与地产施工端尚未出现实质性回暖。•房地产销售疲软：50城周度一手住宅销售在低位徘徊；10城二手住宅销售呈下行趋势，市场信心亟待修复。•工业利润承压：工业利润增长自2026年第二季度以来持续放缓，主因能源冲击和内需疲弱拖累非科技下游行业利润率，上游与科技板块相对抗压。五、美联储政策：JacksonHole反应与摩根士丹利的观点•Warsh的鹰派信号：KevinWarsh（预计将出任美联储主席）在JacksonHole的讲话明显偏向鹰派，主张加息。其核心观点包括：实体经济表现尚可；通胀水平高企且应优先考虑；货币政策并不具备限制性；美联储不能依赖均值回归来实现物价稳定。•大摩的保留意见：摩根士丹利并不认同立即加息，维持“美联储按兵不动”的基准判断。理由在于：Warsh发表鹰派言论符合其自身利益，但他也展现出保留灵活性与观望更多数据的意愿；通胀正朝着合意方向取得进展，8月CPI数据可能进一步提供反通胀证据。因此，政策路径仍存在变数，需密切关注后续数据。六、投资启示•宏观层面：在政策微调、外需有韧性但内需偏弱的背景下，整体经济增长动能仍面临考验，传统周期板块反弹空间受限。•结构层面：科技与高端制造（如AI供应链、半导体、新能源等）作为“焦点”领域，可能持续获得资金青睐与政策支持，与宏观忧虑形成鲜明对比。•风险提示：需警惕房地产链条风险进一步释放、能源价格冲击对利润的挤压，以及美联储政策超预期转鹰引发的全球流动性波动。总结：中国经济正呈现“出口强、内需弱”的双速格局，政策以现有框架内的微调为主，难有强刺激；房地产融资收紧与按揭边际放松并行，市场底仍需等待；在宏观忧虑弥漫之际，科技板块的结构性机会成为资金避风港，同时需关注美联储政策转向的潜在冲击。

楼市的一声“惊雷”，迅速传遍全网。谁都没料到，国家会在2026年8月28日这个普通的工作日，投下如此重磅的一枚“深水炸弹”。2026年8月28日，一个再普通不过的工作日，楼市却炸响了一声"惊雷"。住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局三部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》。与此同时，中国人民银行和国家金融监督管理总局也联手发布了《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》。两份重磅文件同一天落地，一套组合拳打下来，目标很明确：给延续了近三十年的商品房预售制动一次大手术。很多人第一反应是"取消预售制"来了，但仔细看文件内容就会发现，这次改革的重点并不是简单粗暴地一刀切，而是在重写房地产最核心的一套资金规则。过去这些年，房企为什么敢玩命地高周转？说白了就是一套滚雪球的玩法：拿下一块地，项目建到一定进度就能开盘，购房者的首付款先进来，银行的按揭贷款再跟进，后面的开发全靠销售回款继续往前推。只要房价一直涨、销售一直顺，这套模式就能转得飞快。可市场一旦掉头向下，问题就全露出来了——房子还没盖完，资金链先绷不住了，一个环节断裂，延期交房、停工甚至烂尾的风险全压在购房者身上。8月28日的新规，第一刀就砍在这里。今后继续实行预售的商品住房项目，单体建筑必须完成主体结构封顶才能开盘。购房人支付的首付款、个人住房贷款等全部进入监管账户，一直要等到项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件之后，资金监管才能解除。如果开发商违约不能按期交房，购房人可以依合同解除，房企必须退还购房资金并承担违约责任。更关键的是，同一天出台的信贷新规把个人住房贷款的发放节点也往后推了一大步。现房项目，贷款在销售备案后发放；预售项目，严格在项目竣工备案后发放。这意味着什么？过去那种"房子还在施工，购房人的按揭款已经进了项目账上"的老路子，被彻底堵死了。那谁来填这个资金缺口？答案是把开发融资重新交还给专业金融机构。新规要求每个房地产项目确定一家主办银行，由主办银行单独或牵头银团提供开发贷款。预售项目开发贷期限最长5年，现房销售项目最长7年，覆盖从开工到竣工备案的全过程。这一进一退之间，房地产的资金链条已经彻底变了味儿。以前是购房人提前交钱，某种程度上替项目扛着建设期的资金压力；以后越来越多的项目要靠房企自有资金、开发贷款、债券、股权这些方式先把房子盖出来，再面向市场销售。这才是"现房销售"真正厉害的地方——它不是换一个售楼方式，而是在逼整个行业告别"高负债、高杠杆、高周转"那条老路。落到普通购房者身上，变化就更直观了。过去买期房，花几百万买到的先是沙盘、样板间和一纸承诺，楼栋采光、园林绿化、装修细节这些东西，要等到交房那天才能见真章。现房销售之后，楼栋、采光、楼间距、小区品质都能现场看、实地验。再加上"交房即交证"同步推进，房屋交付时就能拿到不动产权证书，交付和办证被压缩到同一条链条上。这次改革表面上看是在管房企、管销售方式，本质上是在重建购房者的信心。现在的楼市面临一个很现实的问题：很多人不是不想买房，是怕延期、怕烂尾、怕货不对板。房子是多数家庭最重的一笔资产，只要"不确定性"压在心里，观望就是最理性的选择。把房子先盖出来，让购房者"所见即所得"，就是用制度去降低这种不确定性。当然，改革也意味着行业内部会重新洗牌。未来最难熬的，一定是那些严重依赖预售回款、拿地之后必须快速开盘维持现金流的企业。主体封顶才能预售，按揭又推迟到竣工后发放，资金占用的时间更长了，对自有资金、融资能力和工程管理的要求都上了一个台阶。反过来，现金流稳健、融资渠道多元、产品力过硬的企业，更容易拿到银行的信任，也更容易获得购房者的青睐。以前拼的是谁拿地快、开盘快、回款快；以后拼的是谁能把房子真正盖好，谁能扛得住更长的开发周期。行业淘汰赛的标准，正在从"胆子大"转向"底子硬"。很多人会问，这算不算楼市大利好？如果只盯着短期成交量，答案未必那么简单。改革的阵痛一定会来，部分高杠杆房企的资金压力会进一步加大，短期内推地、开工、销售节奏都可能受到影响。但把眼光拉长一点看，这套制度的本质，是在为房地产找一个更稳的落脚点。一个让购房人不再提心吊胆、让房企不再靠杠杆赌博、让银行不再被动接盘的市场，才配得上"健康发展"这四个字。信源：新华社：三部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》央广网：中国人民银行、国家金融监督管理总局印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》的通知

楼市的一声“惊雷”，迅速传遍全网。谁都没料到，国家会在2026年8月28日这个普通的工作日，投下如此重磅的一枚“深水炸弹”。三部门联手发文，剑指商品房预售制，明确要求各地有力有序推行现房销售，实现“所见即所得”。真正看懂这份文件的人，很快就会发现，这次改革的重点不是简单粗暴地“取消预售”，而是在重写过去30多年房地产最核心的一套资金规则。以前房企为什么敢高周转？一块地拿下来，项目建到一定进度就能开盘，购房者首付款先进来，银行按揭贷款再跟进，后面的开发靠销售回款继续滚动。只要房价上涨、销售顺畅，这套模式转得飞快。可市场一旦下行，问题就暴露了：房子没盖完，资金链先绷紧，一个环节断掉，延期交房、停工甚至烂尾的风险就会压到购房者身上。8月28日的新规，第一刀就砍在这里。今后继续实行预售的商品住房，单体建筑必须完成主体结构封顶，首付款、个人住房贷款等购房资金全部进入监管账户，项目竣工验收、水电气热等具备交付条件后，资金监管才能解除。开发商如果违约不能按期交房，购房人可以依合同解除购房合同，房企要退还购房资金并承担违约责任。更关键的是，同一天出台的房地产信贷新规，把个人住房贷款发放节点也往后推了。现房项目，个人房贷在销售备案后发放；预售项目，则要严格在竣工备案后发放。也就是说，过去那种“房子还在施工，购房人的按揭资金已经进入项目”的融资逻辑，被明显削弱了。谁来填这个口子？答案是把开发融资重新交给专业金融机构。新规给每个房地产项目确定一家主办银行，由主办银行单独或者牵头银团提供开发贷款。预售项目开发贷期限最长5年，现房销售项目最长7年，贷款周期覆盖项目建设周期。这一进一退，房地产的资金链就变了。以前是购房人提前交钱，某种程度上替项目承担建设期资金压力；以后越来越多项目要靠房企自有资金、开发贷款、债券、股权等资金先把房子盖出来，再面向市场销售。这才是“现房销售”真正厉害的地方。它不是换一个售楼方式，而是在逼房地产告别“高负债、高杠杆、高周转”。第二个变化，直接落到普通购房者身上。过去买期房，花几百万买到的往往先是沙盘、样板间和一纸承诺，楼栋、采光、园林、装修等细节，要等交房才见真章。现房销售之后，楼栋、采光、楼间距、小区品质都能现场看。再叠加“交房即交证”，房屋交付时同步取得不动产权证，交付和办证被压缩到同一条链上。所以这次改革，表面是在管房企，实际上是在重建购房信心。现在楼市一个现实问题，是很多人怕延期、怕烂尾、怕货不对板。房子是多数家庭最重的一笔资产，只要“不确定”压在心里，就可能继续观望。把房子先盖出来，让购房者“所见即所得”，就是在拿制度降低这种不确定性。第三个变化，是房企之间会真正拉开差距。未来最难受的，是严重依赖预售回款、拿地后必须快速开盘维持现金流的企业。主体封顶才能预售，个人按揭又推迟到竣工后发放，意味着资金占用时间更长，对自有资金、融资能力、工程管理和成本控制要求更高。反过来，现金流稳、融资渠道多、产品力强的企业，更容易获得银行和市场信任。以前拼的是谁拿地快、开盘快、回款快；以后拼的是谁能把房子真正盖好，谁能扛得住更长开发周期，谁能让银行敢贷、让购房人敢买。行业淘汰赛的标准，正在从“胆子大”转向“底子硬”。第四个变化，是土地市场和地方供地方式也会跟着变。新规明确，房地产企业拿地要用自有资金，同时允许按规定分期缴纳土地出让价款；地方还要根据住房发展规划合理确定供地规模，现房销售项目在土地出让环节就要公开相关要求。这意味着以后地方推地不能只想着“多卖、快卖”，房企也不能只想着“拿下来再说”。一块地能不能做出现房销售，资金能不能覆盖更长周期，产品能不能真正卖出去，都会在拿地之前算得更细。很多人会问，这是不是楼市大利好？如果只盯短期成交量，答案未必那么简单。现房销售会抬高开发阶段的资金门槛，也可能让部分房企拿地更谨慎、推盘节奏更慢。但如果看五年、十年，这一步几乎绕不过去。今天的房地产已经不是住房严重短缺年代的房地产。二手房交易总量已经超过新房，市场从“有没有房”进入“房子好不好、交易安不安全”的阶段。继续靠预售和高周转刺激规模，已经越来越难适应新的供求关系。所以8月28日真正落下的，不是一颗刺激成交的“炸弹”，而是一块重塑楼市信用的基石。这场变化不会一夜完成，但方向已经非常清楚。对购房者来说，最重要的四个字叫“交付安全”；对房企来说，最重要的四个字叫“现金实力”；对整个楼市来说，最重要的四个字，则是“重新信任”。