非本集体经济组织成员购买农村房屋的行为，因涉及宅基地使用权专属属性，常引发拆迁补偿相关争议，核心是房屋买卖及后续拆迁协议的效力认定。此类交易多因违反法律强制性规定被认定无效，进而影响拆迁权益。北京市中恒信律师事务所文雪律师结合法律条文与最高法裁判规则，整理了此类纠纷的核心法律要点，供大家参考。
效力认定规则1、非本集体成员购农房多属无效。宅基地具有强烈人身依附性，仅限本集体经济组织成员享有，非成员购买农房的协议，违反法律强制性规定及公序良俗。依据《土地管理法》第六十二条，宅基地使用权不得向本集体以外的组织或个人转让，结合《民法典》第一百五十三条，此类房屋买卖合同应认定为无效。
2、以物抵债型农房转让亦受限制。即便以房屋抵偿借款的形式转让农村房屋，本质仍属农房交易，若受让人为非本集体成员，不因交易形式变更而改变无效属性，无法合法取得房屋所有权及宅基地使用权。依据《民法典》第一百四十三条，民事法律行为需合法合规，该类抵债协议因违反宅基地管理规定缺乏法律效力。
协议效力及权益处置1、无效买卖衍生的拆迁协议亦属无效。非本集体成员基于无效农房买卖，与征收部门签订的拆迁补偿协议，因缺乏合法的房屋所有权及宅基地使用权基础，不符合拆迁补偿主体资格要求。依据《土地管理法实施条例》第二十九条，拆迁补偿协议需与合法产权人签订，此类协议依据《行政诉讼法》及相关司法解释，应认定为无效。
2、协议无效后的权益救济路径明确。拆迁协议无效后，非本集体成员无法主张拆迁补偿权益，房屋原始产权人仍为合法补偿对象。买受人可依据《民法典》第一百五十七条，就房屋买卖合同无效产生的损失，向出卖人主张过错责任赔偿，法院将结合双方过错程度分配损失。
结语：
农村房屋交易需严格恪守集体经济组织成员限制，非本集体成员切勿盲目购买，避免陷入“房财两空”困境。若已发生此类交易并面临拆迁，应及时固定交易及房屋相关证据，通过合法途径主张损失赔偿，维护自身合法权益，切勿忽视宅基地专属属性引发的法律风险。