很多住在老楼的朋友，一直有个心愿：房子房龄几十年，墙体开裂、管线老化，简单翻新治标不治本，大规模棚改又已经退出主流。如今住建部释放重磅信号，支持老旧住房自主更新、原拆原建，给危旧房屋住户开辟了一条原地安居的新路径，这也是城市更新模式的重大转变。



很多人会把原拆原建等同于过去的拆迁棚改，其实二者有着本质区别。传统棚改是政府主导征收房屋，居民选择异地安置或者货币补偿，财政投入巨大，还容易引发土地开发的连锁效应。而自主更新+原拆原建，核心是业主当家做主，政府转变角色，主要负责制定规则、审批监管、政策配套，不再大包大揽做拆迁主体。简单来说，就是地块不变、原址重建，居民不用搬迁到陌生区域，邻里关系和老城烟火气得以保留。

这项政策并不是所有老房子都能直接拆了重建，有着清晰的适用门槛。优先面向经过专业机构鉴定的C级、D级危旧住房，这类房屋结构存在安全隐患，仅靠维修加固很难彻底消除风险。房屋主体结构完好的普通老小区，还是走常规旧改路线，做外立面翻新、管网改造、加装电梯等整治提升，不能直接拆除重建。

想要启动原拆原建，两大条件缺一不可。第一，需要楼栋业主达成共识，多数试点地区设置了较高的表决门槛，需要产权人共同协商同意；第二，项目必须符合城市国土空间规划，原则上不随意突破原有占地、建筑高度，部分地区允许在规范内优化户型布局。资金方面遵循产权人出资为主、财政奖补为辅、社会资本补充的原则，多地出台税费减免政策，减免土地出让金、配套费等，减轻居民出资压力，部分银行还配套中长期低息贷款。

目前国内不少城市已经落地试点，长沙、哈尔滨、温州、湖南多地都有成功案例。长沙湘农桥社区一栋70年代老楼，鉴定为C级危房，通过业主自主更新、原拆原建，原地重建新房，户型优化、加装电梯，得房率大幅提升，住户原地回迁。哈尔滨试点更是明确，危旧房自主更新项目多项费用减免，实实在在降低居民的改造负担。

住建部同时强调，推进自主更新，坚决杜绝大拆大建。这项政策是城市进入存量提质时代的产物，告别过去向外扩张盖新房的模式，转向盘活现有存量住宅。对于历史街区、历史建筑，会严格保护，不能随意拆除重建。

当然，政策落地依然存在不少现实难题。业主意见很难统一、居民自筹资金压力、施工期间临时安置、不动产产权变更手续，都是各地推进过程中需要逐一破解的卡点。现阶段依旧是试点探索，不会在全国立刻全面铺开，各地会结合本地情况制定细则。

很多网友最关心：自家老房子能不能申请？核心看两点：房屋安全鉴定报告，以及全体业主的改造意愿。不是房龄老就可以原拆原建，危房是首要前提。

自主更新原拆原建，是城市更新的新思路。不再只有“拆迁”和“刷墙翻新”两个选项，让符合条件的危房住户，实现原地住新房。未来随着配套制度持续完善，会有更多老城居民受益。