所谓“商改保”，即商业办公等闲置低效的非居住存量房屋，通过改建改造转换为保障性租赁住房，是国家“租购并举”住房制度改革下的核心创新路径，也是超大城市破解存量资产闲置与住房供给短缺双重矛盾的关键抓手。

2021年国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次从国家层面明确允许将闲置商业办公、旅馆、厂房等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，且不改土地性质、不补缴土地价款，配套税收减免、民用水电气价格等政策红利，为全国商改保推进按下了启动键。

作为全国人口净流入最多、住房供需矛盾最突出的三大超一线城市，“北上深”成为“商改保”推进的核心阵地。

一边是商办市场持续承压的冰冷数据：2025年一季度，北京甲级写字楼平均有效租金跌至246元/平方米/月，逼近2011年历史低位，空置率维持在17.9%的高位；2025年三季度，上海甲级写字楼空置率攀升至21.4%，租金已连续14个季度下降，老旧办公楼空置率甚至超过30%；同期深圳甲级写字楼空置率约29.0%，稳居四大一线城市首位，租金较2022年峰值累计降幅达22%。

另一边则是保租房供给的巨大缺口：北京“十四五”规划明确新增40万套保租房目标，深圳计划“十四五”建设筹集不少于74万套，上海截至2025年末已累计筹措保租房60万套（间），但核心城区供需缺口依然显著。

正是在这样的供需错配之下，“北上深”的“商改保”迎来了全面提速的发展新阶段。

政策筑底+项目开花：北上深“商改保”赛道全面起势

北京篇

作为首都，北京的“商改保”政策体系搭建起步早、落地实，从顶层设计到实操细则形成了完整闭环，成为全国“商改保”规范化推进的标杆。

在政策支持层面，北京率先构建了“顶层法规+专项细则+配套激励”的三维政策体系。2022年出台的《北京市住房租赁条例》，为“商改保”提供了地方性法规依据；同期发布的《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》，进一步明确了商办存量改建保租房的具体路径。

核心政策红利集中在四大维度：

一是规划调整松绑，明确商办项目在符合消防、日照、采光等强制性标准的前提下，可调整为居住用途，且不改变土地使用性质、不补缴土地价款，从根源上降低了改造成本；

二是税费全面减免，改建项目可免征城市基础设施配套费，增值税、房产税等均享受优惠税率，大幅压缩运营成本；

三是金融持续赋能，鼓励银行提供中长期专项贷款，全面支持保租房REITs发行，打通了项目“投融建管退”的资金闭环；

四是审批大幅简化，丰台区率先创新“3+1丰台模式”，以三条安全刚性底线叠加企业自主承诺，将原本6个月的审批周期压缩至2个月，为项目落地扫清了流程障碍。

政策的持续加码，让北京“商改保”项目如雨后春笋般落地，非居存量改建已成为2025年北京保租房建设筹集的主要来源，第三批保租房房源更是全部来自非居存量改建。

北京首个落地的“商改保”项目，是丰台区郭公庄中街18号院的龙湖冠寓项目。该项目前身为长期闲置的办公楼，建筑面积2.89万平方米，紧邻地铁9号线与房山线，周边环绕丰台科技园、总部基地等产业园区。2022年项目启动改造，2023年2月全面完工，改造后以20-40平方米的开间和一居室为主力户型，共计728套房源，租金3500-6000元/月，其中129套定向供应大学毕业生，成为北京“商改保”的首个范本。

下图：北京首个落地“商改保”项目：丰台区郭公庄中街18号院的龙湖冠寓项目基本情况（图源：有房才有家）

紧随其后，各类标杆项目持续落地。位于大兴生物医药基地的CCB建融家园·智汇健康城，由闲置多年的毛坯办公楼改造而来，2024年6月正式开业，开业一年多出租率便达到92.8%，租户主要为周边药企员工，需求匹配度极高。

2025年5月，上海新黄浦实业集团以2.15亿元收购北京昌平区硅谷SOHO-2号楼商办项目，折合单价仅9880元/平方米，显著低于市场评估价，项目总建筑面积21759平方米，规划改造为415套保租房，成为北京商办资产批量转化保租房的标志性案例。

下图：新黄浦公告（图源：上海新黄浦实业集团股份有限公司关于收购北京昌平项目的公告）

除此之外，北京还有多个项目实现落地：

顺义区的龙湖冠寓首都机场店，由商业楼改造而来，共计660套房源，出租率稳定在90%以上；

2025年12月开工的亦庄禧瑞天著配建商办改建项目，计划将闲置办公楼改建为1064间保租房公寓；

还有北京重型电机厂综合楼改建人才公寓、顺义天竺万科中心、密云绿地朗山等项目，共同构成了北京商改保多点开花的格局。

上海篇

如果说北京是“商改保”规范化推进的先行者，那么上海就是“商改保”市场化、资本化运作的创新高地。作为全国商办存量规模最大的城市之一，上海截至2023年存量商办楼宇建筑面积已突破2亿平方米，在商办市场持续承压的背景下，上海通过政策持续松绑，将“商改保”作为城市更新与保租房供给的核心方向。

在政策体系构建上，上海形成了“三年行动方案+实施细则+配套标准”的完整政策框架，政策力度持续加码：

2024年6月，上海发布《上海市推进商务楼宇更新提升的行动方案（2024—2027）》，明确提出三年时间有序推进40-50个商务楼宇更新改造项目，为“商改保”划定了明确的规模目标；

2025年3月，《上海市商务楼宇综合评价指南（试行）》出台，为商务楼宇评估、分类更新提供了量化标准；

2025年7月，上海市政府办公厅发布《关于推进上海商务楼宇更新提升的实施意见》，成为上海“商改保”的核心纲领性文件，明确允许商业金融用地调整为兼容租赁住房性质，且无需补缴土地价款，同时设置15年“灵活期”，既保障了项目合规性，也为市场化运作预留了充足空间。

除此之外，上海还为“商改保”项目提供了全方位的配套支持：

资金层面，国开行等金融机构提供4%左右的低息专项贷款，改造项目可享受前三年免征房产税的税收优惠；

审批层面，大幅简化流程，全国首单商改保REITs从获批到上市仅用18天，创下了公募REITs发行上市的“上海速度”；

配套层面，改建项目全面执行民用水电气价格，大幅降低居住与运营成本。

政策的持续松绑，让上海“商改保”项目快速落地，不仅实现了规模扩容，更在资本化运作上实现了全国性突破。

上海黄浦区首个“商办改住”保租房项目——苏河美欣公寓，是上海“商改保”的标杆之作。项目前身为拥有20余年楼龄的美欣大厦，改造前设施设备陈旧、空置率高企、租赁收益远低于区域平均水平。2025年10月，改造后的苏河美欣公寓正式揭幕，总建筑面积2.8万平方米，规划230套高品质人才公寓，租金范围12000-40000元/月不等，配套了餐饮办公、行政酒廊、健身房等多元设施，成为融合居住、休闲、消费的城市活力单元。

下图：苏河美欣公寓的前身为美欣大厦办公楼，上世纪90年代由煤气柜拆建而来，是上海最早的一批商务办公楼，曾经承载了上海改革开放中高速发展的办公需求（图源：盘盘资）

下图：苏河美欣公寓外貌和一层大堂实景（图源：维C 公寓传媒、上海现代建筑装饰环境设计研究院）

在资本化探索上，上海走在了全国前列。位于闵行区的江月路项目，是上海市首批“商改保”项目，改造前为空置率超60%的老旧商办楼，改造后出租率达到94.7%，续租率高达71%。该项目与虹桥璟智项目共同作为底层资产，支撑了2025年3月上市的全国首单“商改保”REITs——汇添富上海地产租赁住房REIT，该产品公众认购倍数达494倍，创下公募REITs市场新纪录，彻底打通了“商改保”项目的资本化退出通道。

下图：2025年3月31日，全国首单“商改保”REITs——汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“汇添富上海地产租赁住房REIT”，基金代码：508055）上市仪式在上海证券交易所隆重举行（图源：上海地产集团）

除此之外，上海“商改保”市场的资本活跃度持续走高。2025 年底，鼎晖投资以7.6亿元收购上海静安区base 佰舍苏河项目，计划投入8000 万元改造为保租房，改造后总套数将从194 套提升至约345 套，成为市场化资本入局上海“商改保”的标志性案例。南京西路信达大厦也发布了投资2.6 亿元的更新方案，计划改造为长租公寓与保租房业态，上海“商改保”的版图正在持续扩大。

深圳篇

作为全国改革开放的先行示范区，深圳在“商改保”领域的探索始终走在政策创新的前沿，凭借灵活的制度设计与市场化的运作模式，成为南方城市“商改保”推进的核心样本。面对全国最高的商办空置率与持续旺盛的人才住房需求，深圳通过政策持续优化，将“商改保”打造为盘活存量资产、完善住房保障体系的核心抓手。

深圳的“商改保”政策体系，始终围绕“放宽准入、简化流程、强化监管、鼓励创新”四大核心持续迭代：

2022年12月，深圳发布《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知（试行）》，率先开启了“商改保”的规范化探索；2025年10月，深圳印发修订后的《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知》，实现了多维度的政策突破：

一是放宽准入条件，权属清晰的非居住房屋均可申请改建，单个项目改建面积原则上不低于1000平方米，兼顾了规模化与灵活性；

二是简化审批流程，将项目认定权限从市级下放至各区政府，大幅缩短了项目前期周期；

三是优化技术标准，明确可通过钢结构搭建等方式优化室内空间，同时破解了改造中的消防审批难题；

四是强化全周期监管，严禁改建后的住房上市销售或变相销售，守住了民生保障的底线。

2025年9月，深圳再出重磅政策，印发《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》，明确提出“优民生、增居住、强工业、控商办”的总体原则，允许商业用地调整为配租型保障性住房用地，轨道站点500米范围内的新型产业用地也可转为保租房用地，同时允许存量商办用房临时转换为保障性住房用途，为“商改保”打开了更广阔的政策空间。

政策的持续创新，让深圳“商改保”项目快速落地，从2023年首个项目落地，到2025年各区项目全面铺开，深圳“商改保”实现了从试点探索到规模化发展的跨越。

深圳首个正式投入运营的“商改保”项目，是南山区的环水｜泊寓·生态软件园店。该项目由深圳环境水务集团与万科泊寓合作，将原本的水务南山大楼办公楼改造而来，2023年7月正式运营，共计204套房源，租金为周边同品质租赁住房的9折，项目投用后迅速接近满租。

下图：2023年7月1日，深圳环境水务集团与万科泊寓合作，深圳首个“非居住用房改建为保障性租赁租房”项目——环水|泊寓·生态软件园店正式开业，同步实现开业即满租（图源：泊寓）

此后，在规模化推进上，深圳诞生了多个标杆项目：

位于南山区留仙洞总部基地的创智云城项目，改造后提供1268套房源，其中880套为保租房，运营三年来入住率持续超过95%，2025年4月打包发行了全国首单非居改保REITs。

2025年，深业集团旗下的深圳科技工业园大厦项目，成为南山区首个获批的社会主体投资“商改保”项目，规划216套精装公寓，投用后预计出租率可稳定在95%以上。

2025年12月，深圳“商改保”再迎新突破，龙岗区首个非居改保项目——园山街道天然慧谷产业园项目完成审批，规划改建为993套保租房，预计2026年全面建成投用。

此外，福田区八卦岭工业9号楼项目计划改造为246套保租房，宝安区仁恒缤纷荟B座项目规划改建597套保租房，深圳“商改保”正在实现全市域、多业态的全面覆盖。

写在最后

“商改保”的全面推进，正是中国超大城市发展到存量时代，一场关乎城市治理、民生保障、产业发展与经济转型的深刻变革。

对于“北上深”这样的超一线城市而言：

“商改保”首先破解了“商办空置高企”与“住房供给短缺”的结构性矛盾，让闲置的存量资产转化为满足民生需求的安居空间，实现了资源的优化配置；

其次，它重塑了城市更新的底层逻辑，从过去“大拆大建”的粗放式开发，转向“有机更新”的精细化运营，在保留城市历史肌理的同时，实现了空间价值的二次激活；

更重要的是，“商改保”通过在产业园区、商务区周边布局保租房，有效推动了职住平衡，让城市真正实现“以房留人、以人兴产”，为产业发展与人才集聚筑牢了安居根基。而以REITs为核心的资本化闭环的打通，更是让“商改保”从单纯的民生工程，转变为“可盈利、可循环、可持续”的市场化业务，为房地产行业向新发展模式转型开辟了全新路径。

原创作者：上海产业转型发展研究院常务副院长

责任编辑：林欣蓝

策划审核：夏   雨