近日，马光远先生提出“当前房地产最大的问题是悲观叙事的病毒式传播”之论，其文看似构建了一个以“预期”与“叙事”为核心的精致解释框架，实则是在关键问题上倒果为因、避实就虚。此论调不仅严重误判了产业困境的根源，更可能衍生出掩盖真矛盾、延误真改革的认知麻醉剂，危害匪浅。

悲观情绪是“果”非“因”，病毒实为旧模式遗毒

Part.1

马文将市场情绪指认为“最大问题”，在逻辑起点上便已颠倒。并非悲观叙事的传播导致了市场下行，而是市场深层、严峻的结构性危机催生了普遍且理性的悲观现实。病毒式的不是“叙事”，而是过去二十余年“高杠杆、高周转、高房价”旧模式所积累的系统性风险本身。

马先生自己在文中列出的数据，便是最有力的反证：房地产开发投资较峰值跌去超40%，销售规模腰斩，新房开工面积暴跌近80%。如此规模的行业性坍缩，岂是几句“乐观话术”所能造成，又能靠操控“叙事”便可挽回？这恰恰证明，真正的“病原体”在于房企巨量债务的流动性危机、在于居民部门杠杆率逼近极限后的购买力衰竭、在于“土地财政”依赖模式下部分城市房价严重脱离基本面的价值重估。市场预期的恶化，是对这一系列实体经济层面风险出清的正常、甚至是必要的反应。将镜子中的映像斥为元凶，可谓荒诞。

“有效需求”萎缩是结构使然，非预期所能压制

Part.2

马文试图以“每年至少10亿平米”的“真实需求”来论证市场本应健康，归咎于悲观预期压制了需求释放。这犯了基础的经济学谬误：将潜在需求等同于有效需求。有效需求的核心是“有支付能力的需要”，而在当前，居民部门的支付能力正面临收入增长放缓、就业不确定性增大、以及对未来医疗教育养老支出担忧上升的多重挤压。

马先生轻言“很多地方房价腰斩后已买得起”，却选择性忽视了衡量负担的关键指标——房价收入比、房贷收入比是否已回归健康区间？更关键的是，当“买房”不再等同于“稳赚不赔的资产增值”，甚至与“烂尾风险”相关联时，其作为居住消费品的本质属性才真正凸显，其价格必然需要与居民的真实收入水平重新匹配。所谓“需求”，正在经历一场痛苦而深刻的价值重估，而非简单地被“悲观叙事”所抑制。

“叙事决定论”无视深层重力，政策核心应是重塑模式而非操控预期

Part.3

马文的论述夸大了“叙事”和“预期”在房地产这个强政策、强金融、重资产行业中的决定性作用，陷入了某种“叙事决定论”的唯心幻象。房地产市场的运行，受制于远比情绪传播更强大的客观“重力”：

·政策重力：“房住不炒”已成为长期国策，金融监管的“三道红线”确立了去金融化、降风险的战略方向。这非叙事所能动摇。

·金融重力：银行体系对房地产风险敞口的审慎态度，是市场理性与规则使然，绝非悲观情绪的产物。

·人口重力：出生人口下滑、主力购房年龄人口达峰，这是任何乐观叙事都无法逆转的长期基本面。

·模式重力：依赖房价上涨、土地增值的旧有循环已经难以为继，行业必须寻找围绕运营、服务、租赁的新生存模式。

这些“重力”共同构成了市场新的运行轨道。试图通过营造“乐观叙事”来对抗经济规律和结构转型，无异于企图用喇叭吹散暴风雨。

“叙事病毒论”危害深远：麻醉认知、延误根本改革

Part.4

将问题简化为“悲观叙事”，其最大危害在于麻痹认知、转移焦点、延误转型。

首先，它麻醉了公众与部分从业者的神经，让人误以为当前困局仅是“信心问题”，仿佛一剂“乐观强心针”便能解决，从而忽视了“保交楼”涉及的复杂债权债务重组、房企存量债务风险化解、以及地方财政模式转型等必须面对的“外科手术”。

其次，它将矛头引向“炒流量的自媒体”，实则是将深刻的经济结构问题情绪化、简单化，乃至寻找替罪羊。这无助于构建讨论真问题的公共空间。

最危险的是，若决策者受此论调影响，将工作重点置于“营造乐观气氛”而非“构建新模式”，则可能拖延保障性住房建设、房地产财税体制改革、城市发展模式更新等根本性改革，错失利用阵痛期推动经济转型的宝贵时间窗口。

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直面真问题，方能开启新周期。

当前，中国房地产最大的问题，绝非什么“悲观叙事的病毒式传播”，而是旧有的“土地金融”发展模式与新时代高质量发展要求之间的根本性矛盾，是存量风险如何稳妥出清与新发展模式如何快速构建之间的艰难平衡。

破除幻象，方能砥砺前行。我们需要的是直面现实的勇气，是壮士断腕的决心，是围绕“人”的居住权而非“房”的金融属性进行系统性制度重构的智慧。历史已经证明，所有试图用话语吹大泡沫的努力，终将破灭；唯有顺应规律、扎根实体的深刻变革，才能引领房地产乃至中国经济穿越周期，行稳致远。

这，才是我们真正需要凝聚的共识与行动方向。