在很多人的潜意识里，法拍房依然是这个资产缩水周期里最后的捡漏神话。

尤其是步入2026年，当资产保卫战成为每一位深圳房东的必修课，那个7折起拍、无需砍价拉扯的诱惑，正诱导着大批怀揣积蓄的买家盲目杀入。

但作为深耕深圳18年的观察者，我从2025年激增211%的参拍人数中看到的不是机会，而是一场收割认知的残酷洗礼。

在信息近乎全透明、产业链高度闭环的今天，法拍房早已不是小白的乐园，而是一个不仅要收割你的财富、更要粉碎你生活防线的财富修罗场。

2025年的深圳法拍房市场，无论从哪个维度看，数据都显得极其疯狂：

参与人数高达16527人次，比2024年激增211%；

总成交套数2757套，同比增长77.99%；

成交总金额超173.8亿。

事实上，荣杏老师一直跟粉丝们强调，深圳法拍房早已无漏可捡。

大家以为能抢到7折的笋盘，但真实数据是：

2025年的深圳法拍房，平均折扣率已经拉到了82.32%，约26.41%的住宅成交价高于评估价。

在南山、福田等核心区，溢价率甚至高达30%以上。

10月31日，华侨城「纯水岸」十二期一套独栋别墅，起拍价2.15亿，最终成交价3.64亿，溢价率69.7%，单价57万/平，创下全国最高的法拍单价记录。

12月31日，龙华「圣莫丽斯花园」A29号独栋别墅，13位买家拉锯200轮，将起拍价3974万硬生生干到了9815万，成交价是起拍价的2.4倍，溢价幅度147%。

而那些低于评估价成交的房源，基本都在外围区域，或者是存在各种瑕疵。

我们每周都会公布最新的详细成交数据；或者也可以上小工具直接查询。

在不良资产圈里，法拍房属于药单的一种。

所谓药单，指的不是房子漏水或者风水不好，而是它的股权结构、产权归属甚至背后的债权关系已经烂透了。

更可怕的不是买贵了，而是那种能让你瞬间破产的隐形深坑。

2020年深圳有个真实案例：一个买家以369万拍到市值550万的房子，以为是天选之子。

结果税费清单出来，他整个人都瘫了。

那套房原先是公司持有的，登记总价极低。

由于涉及土地增值税差额征收，最后税费+总价竟高达611万，比直接买二手房还要贵几十万。

想退房？

25万的保证金直接就打了水漂。

这就是我为什么一直劝普通人不要碰法拍。

产权清晰的法拍房，它的价格必然会通过竞价向市场价靠拢，根本没漏可捡；

而那些看起来便宜得离谱的法拍房，里面埋的雷，一般人根本接不住。

除了法拍房，还有一种看起来利润更大的资产，叫银主盘。

即还没进入法拍程序，压在银行不良资产部门手里的房子。

解药单的核心在于尽调。

银行贷款这种显性负债好查，但民间借贷呢？

如果是现金交易，普通人根本查不出来。

我一个专做不良资产的朋友，多年前操作过一个龙岗的案例。

业主房产评估价一千万，想八百万卖掉还债。

结果第一家赎楼公司垫了六百多万进去，发现房子被查封了（因为业主帮人做了担保）。

公司咬牙继续垫钱，结果第二次刚处理完，又因为一笔隐形的民间负债被封了。

到了第三次，在国土局过户的当天，眼看税单都打出来了，最后几分钟，房子再次被查封。

三道查封，像连环炸弹一样把专业团队炸得体无完肤。

在深圳，买房不仅仅是买入钢筋混凝土，更是一场关于认知、资金成本和心理素质的博弈。

如果你看到一套房子低于市场价10%以上，第一反应不应该是兴奋，而是警惕。

那种你认为能捡到的便宜，背后可能藏着巨大的机会成本。

之前有位来咨询的粉丝，付了定金发现房子过不了户，打赢官司也拿不回钱，原因就是原业主早已资不抵债，甚至成了老赖。

这不仅仅是损失几十万定金的问题，更关键的是你的资金会被套死在里面。

如果几百万现金被锁死半年，你错过的可能是整个行情的轮动。

一天几千块的利息，足以让一个现金流不强的中产瞬间倒下。

在这个信息不对称的博弈里，真正的漏永远不会留给靠直觉进场的小白。

我见过太多人在法拍场上，为了省下那10%的差价，最后赔掉了半辈子的身家。

在2026年的深圳，买房不再是简单的资产配置，而是一场关于生存权的认知防卫。

如果你现在手里正握着现金，或者盯着某套看起来便宜得离谱的笋盘蠢蠢欲动，请先按住你的贪婪。

最近也有粉丝在看宝中豪宅的法拍，我们做完尽调后发现里面的水超级深。

想知道避坑细节的，评论区打“避坑”。

我救不了所有赌徒，但我可以拉住那些尊重逻辑的聪明人。

如果你现在：

看中了一套法拍房/特价房，但不确定背后是否有连环债权或隐形税费；

手里有500万+现金，在捡漏与求稳之间犹豫不决；

想给现有的资产包做一次排雷检查，看看谁是护城河，谁是碎钞机。

后台私信【楼盘名+你的担忧】，我会抽取粉丝，为你做一次深度的资产风险透视。

在该割肉的时候别谈情怀，在该止损的时候别玩心跳。

保住本金，你才是这场财富长跑最后的赢家。