核心判断：居住权登记状态与设立时间决定能否 "解锁" 法拍房。
已登记居住权：具有对抗第三人效力，拍卖后仍有效，新业主无法驱逐居住权人
未登记居住权：仅为债权，无法对抗法院执行，拍卖后新业主可要求居住权人搬离
设立时间是关键：居住权在抵押或查封前设立，原则上受保护；若在之后设立且严重影响债权实现，法院可强制 "涤除"
适用情形：
居住权设立在抵押权或法院查封之后
居住权人与原房主恶意串通对抗执行
居住权严重影响房屋评估价格（通常价差超 30%）
操作步骤：
向法院提交书面申请，说明居住权存在影响债权实现
法院评估居住权存在与否对房价的影响差距
法院裁定涤除并送达当事人，再向不动产登记中心发出协助执行通知
2️⃣ 带居住权拍卖适用情形：
居住权合法有效且无法涤除（如设立在查封前）
居住权人是唯一住房的老人、病人等特殊群体
操作要点：
拍卖公告必须明确披露居住权存在及限制
房屋评估价会大幅降低（通常降 20%-50%）
买受人需接受 "有产权但暂时无法使用" 的现状
3️⃣ 协商解决方案具体方式：
经济补偿：按当地租金标准 × 剩余居住期限计算补偿金，换取居住权人提前搬离
提供替代住房：为居住权人租赁或购买合适住所
产权共享：与居住权人协商共有产权，如居住权人保留部分产权直至离世
查询不动产登记信息，确认居住权登记状态和设立时间
向法院核实拍卖公告中对居住权的处理方式
评估居住权对房价影响，调整竞拍心理价位（降幅通常 20%-50%）
2️⃣ 竞拍策略若法院承诺涤除居住权：正常竞拍，但在合同中明确约定 "若无法涤除，可撤销交易"
若带居住权拍卖：大幅降低报价，或放弃竞拍
3️⃣ 拍后执行已涤除居住权：持法院裁定书要求居住权人限期搬离，拒不执行则申请法院强制执行
带居住权拍卖：与居住权人友好沟通，明确双方权利边界若居住权人是唯一住房者，可申请法院从拍卖款中提取 5-8 年租金作为过渡安置费耐心等待居住权期限届满（如为终身居住权，则待居住权人离世）
莫踩 "虚假居住权" 陷阱：警惕原房主与亲友倒签日期、伪造居住权协议
时间成本风险：即使法院支持涤除，整个流程可能耗时 3-6 个月，甚至更长
资金风险：若居住权无法涤除，房产价值将大幅缩水，且可能长期无法使用或出租