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北京楼盘调规，没完没了。

这一回的主角，是来自房山区的颐知筑。

它只调规了东区——0028地块，西区0035地块已开盘9个月。

有关东区调规，只有寥寥数语。

"在原建筑规模保持不变的前提下，将0028地块相关条件，优化调整为按需设置开敞阳台、建筑高度24米局部上浮一档。"

这是颐知筑的项目公司城建瑞泰投资提出申请的，依据是平原多点好房子技术要点文件。

由开发商提出调规申请、且有通知公告的，此前还有一例。

那就是兴创置地6029、6030地块，于2025年6月5日申请设置开敞阳台和调高一档建筑高度，在2025年12月15日领取了规划证。（详见《拿地一年，这个楼盘赶上末班车》）

颐知筑东区调规，传递出两个关键信息：

1、从原来只有飘窗赠送，变成有阳台设置。

北京的开敞阳台有三种：外挂阳台（不封闭、赠送一半面积）、奇偶阳台（不封闭、全赠送）、内嵌式阳台（封闭、赠送一半）。

花姐推测，颐知筑东区可能设置的外挂阳台，类似兴创置地6030项目。

2、建筑高度降从24米，局部上浮至36米。

颐知筑的用地规模3.99万㎡，容积率1.6，地上建筑规模6.38万㎡。建筑变高带来的好处是，楼间距加大，居住舒适度提高。

凭这两点"好房子"元素，花姐推测，颐知筑东区的规划设计方案将推倒重来。原有的报规图显示，东区规划了15栋6-8层洋房，共572户。

按照通知公告，颐知筑东区的公示期自2025年12月17日至2026年1月5日止。

之后的操作步骤是：先公示东区总平面设计图，然后等公众反馈意见，领取规划图，最后是拿到施工许可证。

其实，为了东区调规，北京城建集团是早有"预谋"的——它在2024年1月4日以底价22.8亿元拿地之后，只动工了0018和0028地块。

不过，虽然有了提前的埋伏，但对颐知筑西区的老业主来说，直接遭遇了背刺。

多了一个背刺兄弟者

颐知筑东区调规，西区雪上加霜。

西区用地规模4.69万㎡，容积率1.5，地上建筑规模7.03万㎡，控制高度18米（局部24米），规划19栋5-8层洋房，共634户。

3月25日，颐知筑西区（0035地块）率先取证，推出1-19＃共19栋住宅楼634套房源，全部为92-143㎡的洋房产品，拟售均价约4.5万元/㎡。

但，它卖得不佳。

一共领证634套房源，截至目前网签87套，去化率14%，成交均价3.05万元/㎡，约为销售指导价的68折，总成交金额2.74亿元，地价覆盖率仅为12%。

其中，128平米和143平米户型供应114套，仅网签7套。

现在，随着东区的调规，今后大概率会出现一种情况，西区存在降价的可能。

以目前的成交价测算，北京城建集团在颐知筑身上，已很难赚到钱了，其楼面价为1.7万元/平米，缝差仅1.3万元/平米。

其实，这种经过调规的多地块楼盘，后期背刺一期的现象，屡见不鲜。

例如：亦庄北京润府、通州缦云ONE、通州朝棠揽阅、海淀嘉华天珺、住总清樾府。

颐知筑只不过有样学样罢了。

当然，花姐判断，颐知筑调规，也可能受了北京城建集团拿下房山首个好房子地块的启发。

2025年11月25日——颐知筑东区提出调规申请三天前，北京城建以底价14.71亿元，拿下长阳镇广阳城五地块，占地5.56公顷，规划建筑面积约9.6万㎡。

它的土地出让文件里，明确表示鼓励按“好房子”开展高标准设计。（详见《北京城建，再向虎山行》）

北京城建房山困局

明知山有虎，偏向虎山行。

过去四年来，北京城建集团重仓房山楼市。除了颐知筑和广阳城地块，还布局了3个商品房项目。

这三个项目的进展如下：

1、长沟地块：一年前被核准延期。

2021年10月，北京城建以9.83亿底价，竞得房山长沟镇新型城镇化FS12-0100-6017地块，住宅建筑控制规模为79475平方米，楼面价1.2万/平米，销售指导价2.7万/平米。

它在2023年10月公示了报规图之后，很长一段时间没有动静。直至2024年8月底，开始陆续进行监理、土护降工程招投标，总投资预算8.9亿元。

在2024年10月底，房山区发改委发布了长沟6017地块，核准延期的批复。

2、和知筑：地价覆盖率149%。

2023年12月20日，北京城建以底价12亿元，竞得房山区长阳镇北广阳城棚改项目FS00-0105-0011、0023地块，规划建面64113.761㎡，成交楼面价约1.87万元/㎡，销售指导价4.5万/㎡。

2024年10月1日，和知筑取得预售许可证，共推出556套房源。

截至目前，网签429套，成交均价3.73万元/平米，网签金额17.85亿元，地价覆盖率149%。

3、长阳地块：已获许可核准，进展缓慢。

2024年4月30日，北京城建以16.03亿元底价，摘得房山长阳FS00-0101-0002、0003地块，地上建筑规模84979平方米，销售指导价为4.8万元/平方米。

这块地，曾经历过三次流拍。

2022年10月首次上架，起拍价17.8亿元，最终因无人问津而下架；2023年5月18日、12月29日，两次进入当年预申请环节，起始价降为16.03亿元，仍然没有买家。

它最新的动态，停留在2025年6月，房山区发改委通过了项目许可核准。

综合来看，北京城建集团在房山拿下的五宗地，规划建面超过45万平米，待售建面约40万平米。

换句话说，北京城建集团在房山，约89%的房子没有开发和卖出。

调规改变命运？

北京调规的楼盘越来越多。

大致有两个背景：1、楼市下行，房子不好卖；2、赶上了好房子时代，可设置阳台。（详见《北京楼盘调规，一个比一个猛！》）

从目前来看，北京楼盘调规手法，大致有三种类型：

1、全盘调规。如：大兴区元启、通州区北投栖澐湾、大兴区兴创置地6030地块。

2、分期调规。如：亦庄北京润府、通州缦云ONE、通州朝棠揽阅、海淀嘉华天珺、昌平住总清樾府和房山颐知筑。

3、微调整。如：朝阳区首农御林湾，开盘前夜将石材外立面，变成“玻璃+铝板”。

这些楼盘里，唯有朝棠揽阅是根据一期交易情况，主动将户型调小了。（详见《北京刚需神盘，远离“三国杀”》）

反观其它楼盘，绝大部分是为了设置好房子元素，增加设置阳台。

这些调规之后，能否改变命运呢？

来看一下调规后、新增拿证的项目交易情况：

1、元启。2024年8月领证，供应1052套，至今网签347套，成交均价5.3万元/平米，成交金额18.56亿元，地价覆盖率38%；

2、北京润府。2024年4月领证，供应1412套，至今网签676套，成交均价5.82万元/平米，成交金额46亿元，地价覆盖率61%；

3、朝棠揽阅。2025年6月领证，供应898套，至今网签510套，成交均价5.8万元/平米，成家金额26.8亿元，地价覆盖率98.97%。

此外，有一点是可以肯定的，如果同一个盘调规，调规后的产品对前一期，肯定是有背刺的，关键看价格怎么定。