9月30日，佛山市住房和城乡建设局等六部门联合印发《佛山市城镇老旧住房自主更新试点工作方案》。

明确支持符合条件的城镇老旧住房开展自主更新，探索业主出资、原地拆除重建的新模式。

这意味着，部分房龄较长、存在安全隐患、居住条件较差的老旧住宅，有机会不再被动等待开发商收购或者政府征收，而是由业主共同决定是否更新。

对于佛山大量老城区、老旧住宅小区而言，这项政策值得关注。

① 哪些老房子，可以申请原拆原建？

根据《方案》，主要包括五类住房：

一是经鉴定危险等级为B、C、D级，或者被评定为严重损坏房、危险房的住宅；

二是没有独立厨房、卫生间等功能不完善的非成套住宅。

三是建筑结构较差、影响居住安全和生活品质的砖木结构住宅；

四是使用未经处理海砂建造的房屋，以及存在严重安全隐患且缺乏维修加固价值的预制板房。

第五类，则是其他经市、区人民政府研究同意实施的住房。

需要注意，并非所有老旧住宅都可以申请，更不是房子旧了就能随意拆除重建。

② 邻居同意多少，项目才能启动？

自主更新最大的特点，是由产权人共同参与决策。

《方案》明确，前期意愿征集需要满足两个条件：

专有部分面积占比三分之二以上、人数占比三分之二以上的业主参与表决；

参与表决的面积和人数，均须有四分之三以上同意。

达到条件后，申请主体可以由产权所有人、业主委员会，或者产权人依法委托的第三方机构担任。

项目还需要经过镇街初审、区级审核，并由市住建部门筛选报市政府同意，才能列入试点清单。

因此，居民表决通过，只是项目启动的重要条件，并不代表马上可以拆楼。

③ 真正拆除重建，还要100%签约

这是本次政策中特别值得关注的一条。

项目进入试点清单后，需要开展权属调查、测绘和评估，确定实施主体，编制具体实施方案。

实施方案必须经全体房屋产权所有人表决同意，并报区人民政府批准。

随后签订改造协议，整体签约比例达到100%，才能实施改造。

这意味着，即使前期已经获得较高比例支持，真正进入拆除重建阶段，仍需要解决全体产权人的利益协调问题。

对于一栋几十户甚至上百户的老旧住宅来说，如何协调面积、费用和重建安排，将是实际推进中的重要难点。

④ 钱谁出？新房建好后怎么处理？

与传统房地产开发不同，这次自主更新强调业主共同筹资。

《方案》规定，改造资金由镇街、实施主体和房屋产权所有人共同监管，按照约定预缴；实施主体现金缴存不得低于其应分摊总额的30%。

待全体产权所有人腾房并足额缴存相关资金后，才能组织拆除重建。

项目建成并完成验收备案后，还需按规定缴纳住宅专项维修资金，以及套内新增计容部分的地价款，再办理不动产登记。

所以，自主更新不是政府免费帮业主换新房，也不意味着原拆原建就能无条件增加建筑面积。

⑤ 老旧住宅更新，正在探索另一条路

此前，广州也在探索危旧房自主更新，部分老旧住宅通过业主共同参与、原地改建等方式寻找更新出路。

如今佛山出台试点方案，说明在传统房地产开发模式之外，老旧住房更新正在探索更加多元的实施方式。

我觉得，这项政策最值得关注的，是让老房子的产权人有机会从等待改造，转向主动研究改造。

但自主更新也有现实难题。业主是否愿意出资、能否实现全体签约、重建成本是否合理，以及规划条件能否满足需求，都将影响项目落地。

尤其对于房屋产权复杂、居民经济条件差异较大的老旧小区，协调难度可能并不低。

过去不少老房子的问题，是没人愿意来改；未来自主更新要解决的，则是业主能不能一起改、有没有能力改。

佛山这次试点能否形成可复制的案例，值得持续关注。

后续，我们将继续分享广州、佛山危旧房自主更新、原拆原建及老旧住宅改造的最新进展。

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