年底，福州市中心的豪宅市场令不少购房者大呼“看不懂”。

同样都是在鼓楼区，近日，华润中寰悦府宣布：2026年1月1日起，前期优惠政策全面收回，全线产品涨价在即，而保利旗下的保利屏西天悦、保利天瓒、保利天珺这段时间齐齐降价。

至于全线涨价是不是营销噱头，东街1號先按下不表，今天先来讲讲保利在鼓楼的“降价逃杀”：地产一哥，竟也啃不动福州豪改市场了？

位于鼓楼水部片区的保利天瓒，有晋安河景观加持，但仅15亩的社区不太成型，公摊大也很“劝退”，像143㎡主力户型得房率仅72%-77%。之前项目精装单价卖四万二三，被差不多价格但社区品质更高的绿城芝蘭月华吊打。

近期，保利天瓒迎来了一波价格调整，单价三万七八左右，部分低楼层三万五就能上车。143㎡户型总价500万起，而之前900万的220㎡也降到了789万起（带车位）。不过降价后还是被绿城追着打。

位于福大怡园片区的保利天珺同样也是只规划三栋住宅的小地块，作为鼓楼唯一的四代宅，该项目112套房源卖了2年还没卖完。

去年保利天珺的精装成交均价是4.7万/㎡，而目前剩下的187㎡左右户型总价808万起，9楼单价约4.3万/㎡。更直观的是2号楼1402房源，今年“五一”期间特价房报964万元，如今只剩890万，便宜了74万。不过看江房源总价还要千万。

这两个楼盘都已进入尾盘阶段，开发商加速清货，降价猛一点还能理解。而还剩近半货量的保利屏西天悦，以价换量的行为更像是被市场逼急了。

保利屏西天悦共分为两个地块，其中北区（备案名：屏湖公馆）占地49.8亩，规划13栋8-31F洋房/高层，面积段在141-240㎡，全精装交付。南区（备案名：屏悦公馆）占地18亩，规划6栋16F小高层，面积段135-182㎡，全毛坯交付。

东街1號在市不动产登记和交易中心查询到，该项目共657套住宅，截至目前还剩276套未网签。卖了一年半，整体去化率不到6成。

其中，北区141㎡精装洋房（得房率接近100%）最早售罄，而总价700万起步的188㎡和240㎡大户型去化相对较慢，加起来还有170多套没卖。最难的是188㎡02单元，因为大面积落地窗西晒问题严重。

北区之前精装售价大概是4.8-5.3万/㎡。目前，160-169㎡户型多在700万以内；之前总价900多万的188㎡户型，剩700万上下；240㎡则要900-1100万。算下来，单价大概在3.7-4.6万/㎡左右。

而定位没那么豪的南区，虽然6、7号楼正对着二环高架，但主力是600W以下的产品，所以剩余房源不多，135㎡差不多卖完了，而182㎡大户型还有三十多套。

南区之前毛坯售价大概是3.6-4.3万/㎡，目前182㎡总价最低不到600万，单价3.2万起。还没交房，部分早期业主就亏掉了六七十万。

说实话，今年单盘业绩超10亿的保利屏西天悦卖得不算差，难的是，所剩房源为不大亲民的大户型。眼下，鼓楼、西二环一带正迎来大批量上新，将持续分流主城高总价客户。

保利鼓楼项目近期为何大打“价格战”？除了市场内卷，也有地段、产品、品牌等多方面原因。

首先，这三个项目虽然都是鼓楼，但处在鼓楼边缘地带。是的，鼓楼也有鄙视链，二内鼓＞二外鼓。

蹭上省府圈地段的保利屏西天悦，实际已经出了北二环，项目到西湖公园步行距离将近2公里，周边无地铁也是硬伤；保利天珺虽有看江优势，但周边城市界面一般；而内环的保利天瓒，多走两步就出鼓楼了。

其次，这三个盘最高总价均突破千万级，很明显是想收割有800万以上承价能力的客群。但保利天瓒和保利天珺地块太小，社区空间不足，而保利屏西天悦135㎡起步，圈层不够纯粹，有钱人不一定看得上。

刚改户型卖得好，豪改户型卖不动，更深层次的原因是，福州人对保利的豪宅开发能力认可度一般，不及建发、国贸、绿城们。

2023年底，天悦二期项目199户业主曾登报声明拒收房，理由包括：纯商小区变商住混合；商墅违建违拆，房梁楼板被破坏，存在安全隐患；商业烟道并入住宅烟道等。

东区的保利天琴湖项目去年底也出现交房维权现象，业主认为实际的品质和当初销售承诺、宣传效果不符。近日，还有业主在社交平台上爆料漏水问题。这些都让保利的品牌形象受损。

卖完鼓楼三子，保利在福州主城区已“无弹药”，“地产一哥”会不会退出福州市场？

东街1號注意到，今年拿地金额超550亿元的保利发展，并没有补仓福州的意愿。其上一次在福州拿地还是在2024年7月，彼时以7.87亿底价竞得宗地2024-24号地块，即保利天瓒项目。

事实上，今年第三季度出现7.82亿元亏损的保利发展，在大福州是赚到钱的。财报显示，2025年上半年，福建保利投资发展有限公司营业收入54.19亿元，营业利润8.85亿，净利润高达6.6亿。

那为什么不拿地？或许是在等待综合素质更好的地块，又或许是因为其在福州高端住宅领域的话语权已开始旁落。

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