白云新城又上新了！

刚刚，竞价31轮，广州穗泰置业有限公司（保利发展）以总价约19.8亿拿下白云区白云新城AB2911018地块，折合成交楼面价约3.8万/平（未扣除配建）。保利连续高溢价拿下白云、海珠（南泰路地块）两大宅地，显著拉高了市场预期，有望提振市场，对明年楼市加速回暖充满信心。

这块宗地面积31692平、容积率仅2.3的二类居住用地，坐落于白云新城核心区，既手握主城核心的稀缺资源，也背负着高成本与开发限制的双重压力。

在白云区全力打造城市新中心的背景下，保利此次拿地究竟是精准布局的妙手，还是面临盈利考验的冒险？今天我们将从地块优势与短板两大维度，深度剖析其市场价值与开发挑战。

地块的核心优势就是区位配套成熟度拉满，无需等待板块兑现，白云新城作为白云区重点打造的城市新中心，是区域内城市界面最优质、配套最完善的板块，而AB2911018地块正处于这一核心区域的黄金位置。

从生活配套来看，地块周边直线距离内汇聚了万达广场、凯德广场云尚两大商业综合体，白云公园、白云山等生态休闲资源环伺，满足居民日常消费与休闲需求。

教育方面，项目北侧就是培英中学附属小学，算是白云老牌名校，教育资源的加持进一步提升了地块的居住属性。

交通上，云城东路主干道贯穿地块周边，快速衔接广州主城各区，公共交通与自驾出行的便利性均属上乘。

与多数需等待配套落地的新兴板块不同，该地块实现了即拿地即享成熟配套，为后续住宅产品的市场接受度奠定了坚实基础。

在广州主城核心区，低容积率的纯居住用地早已成为稀缺资源，而该地块容积率仅2.3，且土地用途为二类居住用地，无商业配建的附加要求，这一属性赋予了地块打造高端改善产品的先天条件。

当前广州房地产市场中，主城改善型客群对低密住宅的需求持续攀升，小高层、洋房等产品的去化速度与溢价能力均优于高层住宅，保利可依托这一低密优势，规划打造大平层、叠墅等高端产品，精准契合白云新城乃至广州西部改善客群的置业需求，形成与周边项目的产品差异化竞争。

而且白云新城历经多年开发，已吸引粤海、万科、凯德等品牌房企入驻，粤海云港城、万科瑧山府等项目的落地，不仅完善了板块的居住与商业格局，更提升了白云新城的市场认可度与板块价值。

保利此次拿地，可借势板块内已形成的品牌集聚效应，降低项目的市场教育成本，同时，白云新城作为白云区的门面，ZF对板块的规划与资源倾斜仍在持续，后续板块的城市更新与配套升级将进一步为地块增值，为保利项目的长期价值提供支撑。

不过这块地也有不少潜在短板：

首先就是拿地成本高，盈利空间被大幅压缩，3.77万元/平的楼面价，叠加17.8%的溢价率，让保利此次拿地的成本远超地块起始价。

这意味着保利后续产品定价需在保证利润与实现快速去化之间艰难平衡，若市场行情出现波动，项目的盈利压力将进一步加大，甚至可能面临保本销售的局面。

再就是周边存在不利因素，从地块周边环境来看，紧邻民航学校是其主要的不利因素之一，学校的日常教学活动、课间操、运动会等场景可能产生噪音干扰；同时，地块周边仍有在建工地，短期内施工扬尘、工程车辆通行等问题也会影响居住体验。

此外，白云新城核心区开发已较为成熟，地块周边高楼林立，未来项目的楼栋排布若未能合理规划，将导致部分房源的视野通透性与居住私密性大打折扣。

这些细节问题需要保利在产品设计阶段提前考量，例如通过隔音窗、景观园林遮挡等方式优化，但也会相应增加开发成本。

还有这块地规模偏小，社区规划与配套打造受限，该地块宗地面积仅31692平，建筑面积≤52601㎡，属于典型的中小型地块。

对于房地产项目而言，地块规模直接影响社区规划的丰富度，中小型地块难以打造大型中央景观园林、社区会所、儿童游乐区等配套设施，也无法实现多样化的楼栋布局。

这意味着保利此次打造的项目，大概率只能以小而精的定位为主，难以通过社区规模与配套形成核心竞争力，只能依靠产品品质与区位优势吸引购房者，而在白云新城这样的高端改善板块，购房者对社区配套的要求较高，地块规模的限制可能成为项目去化的隐性阻力。

然后就是，后续部分楼栋紧邻云城东路，噪音粉尘影响肯定是少不了的。

总结：保利拿下的白云新城AB2911018地块，是广州主城核心区稀缺低密宅地的典型代表，其成熟的配套、优质的土地属性与强劲的板块势能，决定了项目具备成为高端改善红盘的潜力。