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最近，长安华曦府金安很火。
这个门头沟刚需盘，主打两个概念：一是总价低，二是地铁盘。
它的进展神速，9月30日拿地、10月23日拿到规划证，目前只欠东风——预售证。
而同一天拿地的，中建智地太阳宫0627地块，未见动静。
唯一的进展是，10月11日，中建智地签下了土地出让合同，编号为：京规自出（合）字（2025）第0088号。
这一做法，很不中建智地。
两年来，它风头无两，宸园系大获成功。尤其是北京宸园，开盘8个月网签过百亿元。
但，这股势头在太阳宫0627地块上，慢了下来。
表面上，它的地块位置很好，东北三环外，处于17号线和10号线交汇点。
实际上，它有两个难点：
1、紧邻地铁站。尤其是17号线地铁站在红线下方，方案设计难度太大。
2、周边潜在对手蛮多。除了缦合北京二期，还有酒仙桥多块住宅地。这也是拍地时，懋源地产放弃举牌到底的原因。
由于中建智地缺乏开发TOD的经验，有传闻说，它想引有经验的京投发展入局。
中建智地开发太阳宫0627地块，难度确实不小。在最终答卷交出前，这家地产理工男，目前只能默默地潜心解题。
三大顶流豪宅之一
两个多月前的那场土拍大战，硝烟还没有散去。
因为，在年终盘点时，太阳宫0627地块必被提及——因为溢价39.18%，排在2025北京年度溢价土拍之首。
那场土拍，中建智地、北京城建、懋源地产、招商蛇口、中海北京、京投发展、金隅地产、保利发展、建发房产九家房企，杀得昏天地暗，最终中建智地以43.145亿元夺下。
从表面上，0627地块的楼面价为8.53万元/平米。
可如果算上允许整售的1.3万平米商业配建，住宅的实际楼面价约9.5万元/平米。
这与海淀建发海晏差不多。海晏的住宅销售均价，为13.5万元/平米。
北京单价地王中海安澜北京地价10.23万元/平米，花姐从预售参考价推测，它的实际成交价在14.5万元/平米左右。
在2025年，中海安澜北京、建发海晏和太阳宫0627地块，是北京豪宅里的顶流。
不过，北京单价10万元/平米左右的豪宅，供应量实在太大了。（详见《北京豪宅，蜂蛹而上》）
花姐统计了已知的32个主要豪宅，有25个在售，7个将在2026年推出。
它们加起来，初略统计待售套数6286套，加上一些在售盘未领证的套数，会突破6500套。
2026年，北京顶级豪宅将有一场恶战。
地下铁的幸福烦恼
太阳宫0627地块，有个幸福的烦恼。
那就是，离地铁太近，地铁10号线和17号线换乘的太阳宫站。
家门口的地铁，确实方便，但它至少有两个明面上的烦恼：
1、人多且杂，共享自行车占地；2、地铁震动引发的噪音问题。
不过，这个地铁震动，恰好成为砍掉0.8万平米养老设施的理由。
它还有一个令开发商很头疼的问题，那就是地铁退线。
在0627地块的东南面，地铁17号线整个穿过。更为关键的是，地铁外轨中心线在用地红线内6-11米处。
根据土拍文件，地块内拟建设的敏感建筑，退17号线外轨中心线约30米。这意味着，敏感建筑距离东南向用地红线，实际退线达到36-41米。
假如这块地以平均退线宽38.5米、长177米计算，扣除边角料，它的退线面积为0.68万平米，约占0627地块1.95万平米占地面积的35%。
简而言之，0627地块的住宅实际容积率要上浮30%，从原来的2.6，飙升至3.38。
这么高的容积率，恐怕创造了近几年北京供地之最。
无独有偶。
懋源集团后来拿下的朝阳松榆里地块，也遇到了地铁退线问题。根据土地文件，松榆里地块建筑退让地铁11号线，最低距离为7.5米左右。
太阳宫地块的对手们
如果给0627地块找坐标，至少有两个。
一个是老盘红玺台，一个是次新盘中建玖合府。
红玺台户型为170平米至300平米，二手房售价约14万元/平米；中建玖合府是共有产权房，户型面积段位163平米至235平米，政府指导价13万元/平，购房者实际付11.7万元/平——减去政府持有10%的价格。
结合这两个盘的户型配比，以及考虑西北方向老盘安馨家园，和东北方向中建玖合府的日照遮挡问题，花姐为0627地块做了一版强排推测方案，仅供参考：
1、大门和车库出入口在东北方向，正对着中建玖合府；
2、小区共计6栋楼，层高15F\18F\25F，每栋只有1个单元，户型面积段为180平和200平米两种；
3、地上商业0.74万平米和地下商业0.55万平米，沿着东南面的太阳宫中路一字排开。
关于0627地块未来的竞争对手，至少有三个：
1、往东南3公里的缦合北京二期，占地10.07公顷，住宅建筑规模约22.47万平米，容积率2.23，限高80米。此块地规划已经公示过。
2、往东4.2公里的驼房营1018-0014地块，占地4.85公顷，容积率2.5，住宅建筑规模超12万平方米，限高80米。此块地规划已经公示过。
3、酒仙桥至少还有占地16公顷的住宅用地待供应。
这些对手，不论谁冒出，对中建智地太阳宫地块都有所冲击。它须加快开发的脚步。