近日，美国住房市场传来扎心数据：据房产平台 Zillow 统计，已有 242 个城市的刚需房价格突破百万美元，较 2020 年上涨至 3 倍。

同时 65% 的美国家庭已经买不起中位价住房，2026 年的房屋销量或将创下大萧条以来最差纪录。不少人不禁发问：美国是不是又要迎来新一轮楼市崩盘？

从历史规律看，销量疲软本该给房价带来下行压力，但几十年来美国把住房从基本必需品变成金融资产，加上大衰退后没有彻底解决遗留问题，房价已经连续 37 个月同比上涨，今年 6 月创下历史新高。

而美国政府有十足的动力维持房价：拥有自有住房的群体财富深度绑定房产价值，政策层面天然存在托举房价的动力，并不愿意看到房价大幅下跌、让新购房者低成本入场。

这种态势在当前史无前例的住房负担危机中，显得格外讽刺 —— 如今美国无家可归者数量较 2019 年增长 50%，婴儿潮一代的无家可归率达到大萧条以来最高水平。

国会出台的所谓 “数十年来最重要的联邦住房法案”，鼓励地方土地使用规划改革、削减新建住房的监管障碍、扩大预制住房，最关键的是限制大型机构投资者购买独栋住宅。但这项法案根本没触及当前住房负担过重的核心原因。

比如限制机构投资者的条款：2008 年以来黑石等公司趁经济危机收购了数十万套独栋住宅，如今国会禁止持有至少 350 套独栋出租房的公司再购买新房，但允许现有持有数万套房产的公司保留全部房源。

而且机构投资者真正主导的是多户公寓市场，他们目前持有全美约 13% 的公寓，2021 年以来增长近 50%，部分快速增长的大都会地区占比超过 30%。这项法案对住房负担的影响微乎其微。

大衰退后建筑行业遭受重创，就业大幅下滑，住宅建设行业也高度集中。尽管需求后来复苏，但建筑规模始终没能回到 2000 年代初的峰值，导致全国缺口约 370 万套住房和 700 万套可负担租赁单元。

法案鼓励高密度开发、削减监管障碍，这些改革本该早就推进，但没能解决住房供应不足的核心原因。

目前全美前十的建筑商占据了约 45% 的独栋新房成交量，DR Horton 和 Lennar 两家公司就占据了超过 20% 的份额，在全美五大住房市场都占据主导地位。2023 年这两家公司每套新房的利润经通胀调整后，比大衰退前高出一倍多。

约翰霍普金斯大学的研究显示，这种行业集中每年导致少建约 15 万套住房，累计下来相当于当前住房短缺的 70% 以上。而且这些大型建筑商多年来一直在游说推动这些改革，甚至参与起草法案，这套监管改革，很难带来大规模的新增住房供给。

2019 年以来，建来出租的住宅社区增长超过 130%，成为住宅开发增长最快的板块，占独栋新房开工量的约 8%。今年早些时候国会曾要求这类住宅 7 年内卖给个人买家，该要求被取消后，行业开发重回正轨。

这类出租社区的租金比普通公寓高出 350 到 4700 美元，即使未来大量供应能让租金下降几百美元，也解决不了数百万美国人买不起房的根本问题，只会让美国慢慢演变为一个永久租房的国家。

还有移动住房公园，2019 年以来价格上涨 58%，加上土地租金上涨，私募机构纷纷收购，目前全美超过 40 万个移动住房地块被私募控制，密歇根州私募占据了 25% 的移动住房市场，租金上涨超过 45%。一些投资公司甚至坦言，关税推高了移动住房价格，反而能让居民更久地留在社区，稳定租金收入。

美国的经济呈现明显的两极分化：顶层 0.1% 的富豪拥有的财富足以买下全美 25 个大都会地区的所有住房，无需举债。而拥有住房的婴儿潮一代占全美购房群体的 42%，是最大的购房群体。

全美房地产经纪人协会的数据显示，6 月的新房销售中，大部分房源的售价都远高于约 43 万美元的中位价。高端楼市的增长速度是普通市场的 3 倍，房价涨幅也是 3 倍，富裕买家更能承受高利率和高成本。

同时，未来 12 个月内房主搬家的概率降至历史最低的 13.5%，数百万购房者被 4% 及以下的抵押贷款利率 “锁” 在现有住房里，婴儿潮一代也越来越多地选择原地养老，占据了大量住宅资源。普通购房者既买不起房，租房成本也在飙升。

比如美国奥斯汀的例子，2018 年当地广告牌显示刚需房 30 万美元起，如今同款房源售价已达 75 万美元，即使近期房价下跌 10% 到 15%，仍比 2018 年上涨了两倍多。如果普通人搬到房价更低的地区，又会挤占当地年轻人的购房机会，只会不断循环下去，最终加剧贫富分化。

当前美国的住房政策只是表面功夫，根本没有解决房价过高、供应不足的核心问题，所谓的改革不过是给既得利益群体站台。普通民众需要认清现实，不要被宣传误导，单纯依靠租房，也无法从根源上化解这场住房危机，系统性的住房危机需要系统性的解决方案。