文｜邓浩志
6月，一二线城市楼市成交止跌企稳在央行517政策加持下一二线城市成交量，无论是一手还是二手都出现了明显反弹。
一手房方面：珠海6月成交环比涨幅105%，排名第一。南宁环比上涨73%，青岛70%，上海66%，分列2、3、4。杭州、广州、厦门环比增长分别为50%、48%、46%。广州表现还是非常不错的。而佛山也有环比13%的增幅，要知道佛山出政策早，5月份已经环比增长了30%，6月份是继续增加。
二手房方面：大连成交量环比增长49%，全国第一。广州，上海位列2、3位，分别增长了45%，38%。佛山二手成交环比大跌20%，呈现冲高回落的态势。不过我个人觉得，二手市场在降低首付之后，越来越多所谓的“金融客”购房。就是通过高评高贷购房获取贷款，纯粹为了维持其已经摇摇欲坠的资金链。所以二手交易量“水分”较大，不完全有参考意义。
总体而言，在降息降首付政策推动下，一二线城市楼市大多数都止跌企稳，不少城市反弹力度明显，比如广州。但三四线城市对新政几乎没有什么效果，三四线城市楼市似乎陷入了深度低迷。
进入7月份好像又开始降温了但进入7月份之后，市场有明显的降温迹象。在我刚拿到的7月第一周广州各楼盘数据看，出现了多个下降，分别是开发商优惠幅度下降，楼盘促销政策下降，看房客户数量下降，成交量下降。前两个下降，是房企冲完上半年业绩，7月正在做上半年总结和下半年计划，营销工作处于空档期所导致的。而后两条则是楼市关注度下降，购买力下降的表现。虽然只是7月第一周的数据，最终还不能做最终判断，但这已经为我们敲响了警钟，也提示管理层，后续可能需要政策工具箱继续拿出有用的工具。
保交房的压力到底有多大？我给大家算个账，最近媒体公布了一些暴雷房企今年上半年交房的情况。我抽一个给大家分析一下，以奥园集团为例，上半年累计交付8800套房屋。8800套什么概念，2021年奥园集团销售规模为1200亿元，按大概套均100万元的价格计算，大概也就卖了12万套房子。为什么按100万一套计算呢？是因为当下中国一手商品住宅的单价也就10000元/平米左右。而新房的套均面积也是100平米上下。当然，奥园还卖商业，写字楼等等，并不都是住宅。所以纯住宅按70%计算吧，那一年也能销售8.4万套左右的住宅。
顶峰期间一年卖出8万多套房子，现在半年才交付8千多套房子，什么概念？交付比例20%都不到。当然，2024交房的项目，并不等于都是2021年销售的，也有部分2022、2023年销售的。如果是2022年的数据我看一下。奥园当年销售额约 202亿元，也算70%住宅，则奥园全年年销售约14000套左右的房子，那半年交7、8千套，比例也是大致符合的。但2021年市场火爆，房企暴雷的也不多，所以多数房子都是当年买的，而2021、2022年主销期的楼盘多半在2023、2024年交付。由此也可以看出保交房的压力依然巨大。当然，身处大城市的你可能未必感受到，因为大城市楼市运行还相对正常，就是成交量和价稍微低一点而已。而三四线城市，才是保交付压力最大的地方。
