在风景秀丽的江苏句容市宝华山国家4A级景区脚下，坐落着一个仅有9户业主的别墅小区——逸山苑。这里本应是山清水秀的宜居之所，如今却因一场持续近一年的物业服务合同纠纷，暴露出无业主委员会小区在基层治理中的深层困境。从业主个人诉讼被驳回，到物业公司反诉追讨物业费，再到业主大会艰难召开并决议“炒掉”物业，最后是触目惊心的环境恶化与安全威胁，逸山苑的故事，是一部浓缩的业主维权辛酸史，更是一面折射社区治理短板的镜子。

一、个人维权遇阻：程序正义与实体诉求的冲突

2025年4月，业主周先生一纸诉状将江苏锦盛物业管理有限公司（下称“锦盛物业”）告上法庭，要求解除双方物业服务合同。理由直指物业长期不作为：房屋渗漏不修、门禁监控瘫痪、垃圾清理推诿……然而，法院于2025年中的判决，却给满腔愤懑的周兵泼了一盆“程序”的冷水。

法院认定，根据《民法典》第二百七十八条及《物业管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业，需由专有部分面积占比过半且人数占比过半的业主共同决定。周先生虽提供了五户业主同意解聘的证明材料，但未能证明已履行召开业主大会等法定程序。因此，其个人无权直接诉请解除全体业主与物业之间的合同关系。诉讼请求被依法驳回。

这一判决，从法律程序上讲并无不当。它清晰地划出了业主个人权利与业主共同管理权的边界，强调了社区公共事务的集体决策原则。然而，判决背后隐藏的困境是：在一个没有业委会、业主人数少且可能分散居住的小区，启动并完成这套“法定程序”何其艰难？当物业服务质量严重下滑，侵害业主共同利益时，法律规定的集体救济路径若因组织缺位而难以启动，个体业主的合法权益又该如何及时、有效地得到维护？

二、物业反诉与“收费至上”逻辑：服务缺位下的权利主张

更具讽刺意味的是，在周先生败诉后不久，2025年10月，锦盛物业转而将周先生告上法庭，反诉其拖欠一年物业费共计4万余元。法庭上，小区其他业主出庭作证，指证物业“未提供任何服务，只是在收费时才看到人”。此案目前仍在审理中。

这一反诉行为，将物业公司的逻辑暴露无遗：无论服务实际履行情况如何，收费权似乎成了其最坚定维护的“核心权利”。这不禁让人质疑，部分物业企业是否已将“管理”异化为“收费”，将“服务合同”片面理解为“收费许可”？《物业管理条例》明确规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。若未能履行合同约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。业主依法享有按约获得服务的权利，缴费义务与获得合格服务的权利理应对等。物业公司在被指控长期服务缺位的情况下，不是积极整改、协商解决问题，而是急于通过司法途径追索费用，这种做法不仅无助于矛盾化解，反而加剧了对抗，凸显了其“收费至上”、责任淡薄的经营理念。

三、业主大会的艰难诞生与触目惊心的现状

法律的程序关卡促使逸山苑业主们走向联合。2025年11月30日，在符合法律规定的人数比例下，小区成功召开了业主大会。实到6户（占9户的70%）业主一致投票同意，解除与锦盛物业的服务合同。会议决议直指小区严峻现状：长期无人管理导致的脏乱差；开发商违建侵占公共空间；物业人员从原有的7人（保安5、保洁2）缩减至仅1名保安看守两个门，安全与卫生状况堪忧。

随后，业主们向宝华镇人民政府提交了成立业主委员会的申请书，希望借此获得合法的集体主体资格，从根本上解决管理问题。

然而，新旧管理空窗期的阵痛是如此剧烈。记者于12月17日实地探访所见，堪称触目惊心：落叶遍地、树枝挡道、水塘发臭、护栏锈蚀、小区内坡上随意大小便污秽不堪、休闲木屋破败废弃。更令人不安的是安全隐患——山顶围栏多处破损，成为野猪入侵的通道，业主周先生家的护院犬甚至疑遭野猪攻击失踪，防护电网形同虚设。周先生还指出了小区进出大门的东侧，锦隆公司违章建设围墙，不仅是侵占公共绿地，挡住湖景，关键是阻塞交通，住户不能开车通行东门，西门开车进出，由于路口窄，不能从右侧道拐弯，等于是拿着生命安全，天天违章开车进出小区。这幅景象，与宝华山的秀丽风光形成了刺眼的对比，也赤裸裸地揭示了物业长期失管带来的恶果。

四、分析与评论：无“组织”小区的治理之殇与多方责任

逸山苑的案例，典型地揭示了没有业主委员会的小区所面临的治理困境：

1、 业主维权分散无力：缺乏业委会这一法定代表和执行机构，业主如同一盘散沙。个人维权面临法律程序障碍，集体行动又因组织成本高、发起人可能面临压力而难以成型。这给了不作为物业“钻空子”的空间，他们可以利用业主组织化程度低的弱点，拖延、推诿，甚至“各个击破”。

2、 监督制约机制缺失：业委会是监督物业服务、沟通业主与物业及社区/街道的重要桥梁。没有业委会，日常监督缺位，物业服务标准是否达标、公共收益如何使用等问题极易成为糊涂账。物业公司可能因缺乏有效制约而怠于履行合同。

3、 矛盾容易激化升级：当服务问题无法通过有效渠道沟通解决时，小摩擦易积累成大矛盾，最终只能诉诸法庭。这不仅耗费业主和物业大量的时间、金钱与精力，也加剧了社区内部的对立情绪，不利于和谐社区建设。

针对锦盛物业“只收费、不管理、忙诉讼”的行为，必须予以尖锐批评。这背离了物业服务的基本契约精神与商业伦理。物业企业的价值在于通过专业服务提升房产附加值、改善居住环境。若眼中只有物业费，而不愿承担对应的服务责任，实则是在破坏行业根基，激发社会矛盾。司法机构在审理此类物业费纠纷时，也应深入调查服务履行实际情况，避免简单化处理，成为“收费机器”的助推器。

五、呼吁与展望

逸山苑的遭遇，应引起地方政府、基层街道社区及物业管理行业监管部门的高度重视。

1、 政府与街道社区应主动作为：对于像逸山苑这样的小微型、无业委会小区，宝华镇人民政府、街道物业办不能止于被动接收申请。应积极履行《物业管理条例》赋予的指导、协助职责，主动介入，提供程序指引，甚至派员协助组织召开业主大会，推动业委会早日合法成立，帮助小区建立健全内部治理结构。

2、 行业监管需加强：物业主管部门应加强对物业服务企业履约情况的日常检查与信用监管。对于被多次、属实投诉且整改不力的企业，应纳入不良信用记录，探索建立市场退出机制，倒逼企业提升服务质量。

3、 司法裁判应发挥导向作用：在审理物业服务合同纠纷时，司法机关应充分考量合同履行的对等性，在查清事实的基础上，依法裁判。对于确实存在严重违约、服务严重不到位的物业公司，应支持业主的合理诉求，维护公平正义。

业主无小事，社区治理是关乎千家万户幸福感的“关键小事”。逸山苑九户业主的艰难跋涉，不仅是为了换来一个洁净安全的家园，更是对完善基层社区治理、厘清物业服务本质、保障业主合法权益的一声迫切呐喊。这呼声，理应被听见、被重视，并转化为切实的改革与行动。否则，今天逸山苑的野猪闯入与遍地狼藉，明天就可能成为更多类似小区难以驱散的梦魇。（徐向阳）

文章来源：财经酷评

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