上周小区业主群炸了锅。王阿姨在群里发了一张催缴物业费的通知，气得打字都带感叹号：“我们小区物业合同去年就到期了，业委会已经解聘了他们，结果这帮人赖着不走，还天天上门催缴物业费，说什么‘事实服务就得交钱’，这不是抢钱吗？”
群里立刻炸开了锅：“我家也收到了！物业说‘你住在这里就得交钱’，凭啥？”“之前开发商指定的前期物业，从来没跟我们签过合同，就按2.5元/平收费，比周边小区贵5毛！”“物业单方面把绿化改成停车场，还涨了物业费，不同意就断水断电！”
这些问题，相信很多小区业主都遇到过。但从今天起，大家不用再忍了——最高院法官陈现杰明确表态：“事实物业服务”没有法律依据，没有签订书面物业服务合同，业主有权拒绝缴费！ 今天咱就把这事说透：哪些“无合同收费”是违法的？遇到物业赖着不走该怎么维权？法律依据和实操步骤全给你，让你一分钱都不白花。
一、先搞懂：物业常见的“无合同收费”陷阱，你踩过几个？
要维权，得先认清这些“霸王操作”本质上都是违法的。我整理了最常见的三类陷阱，看看你家有没有中招：
陷阱1：前期物业“默认收费”——开发商指定的物业，没签合同就收钱
很多新小区的业主都遇到过：开发商交房时，直接指定了一家物业，说“这是前期物业，必须用”，但从来没跟业主签过书面合同，就按开发商定的标准收费。
比如王阿姨的小区，开发商指定的前期物业，收费2.5元/平，比周边小区贵5毛，而且服务差得离谱：垃圾一周才清一次，电梯经常坏，门禁系统瘫痪了半年都不修。业主要求换物业，物业却说“我们是开发商指定的，你们没资格换”。
根据《物业管理条例》，前期物业是开发商和物业签的合同，业主入住后，应该由业主大会决定是否续聘或更换物业。如果前期物业没跟业主签合同，就属于“无合同服务”，业主有权拒绝缴费。
陷阱2：合同到期“赖着不走”——物业被解聘后，继续“事实服务”逼缴费
这是最常见的纠纷。比如王阿姨的小区，物业合同去年到期，业委会通过业主大会解聘了这家物业，公开招标了新物业，但旧物业赖着不走，继续打扫卫生、看大门，然后转头就催缴物业费，说“我们提供了事实服务，你们就得交钱”。
很多业主被这句话唬住了，觉得“人家确实干活了，不交钱不好意思”。但最高院明确：“事实物业服务”没有法律依据。《民法典》第939条规定，物业服务合同终止后，业主委员会或者业主应当与新物业服务人订立书面物业服务合同；原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域。如果原物业赖着不走，属于“非法侵占物业服务区域”，不仅不能收费，还要承担赔偿责任。
陷阱3：单方面“升级服务”涨价——没经过业主同意，说涨就涨
有些物业为了多赚钱，会单方面“升级服务”，比如把普通保洁换成“金牌保洁”，把人工门禁换成“智能门禁”，然后直接涨物业费，说“服务升级了，就得加钱”，业主不同意就断水断电、锁门禁。
根据《民法典》第944条，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。而且，物业费的调整必须经过业主大会同意，物业单方面涨价属于“擅自变更合同内容”，业主有权拒绝支付涨价部分的费用。
二、最高院硬气表态：“事实物业服务”无法律依据，无合同可拒缴
很多业主被物业的“事实服务就得交钱”忽悠了，以为只要物业干活了，就必须给钱。但最高院法官陈现杰在《人民司法》上发表的文章明确指出：
“事实物业服务”缺乏合同依据和法律依据，不能作为物业收费的理由。物业服务合同是双务合同，必须基于双方自愿订立的书面合同，没有合同就没有收费的权利。
这句话的核心是：物业服务是“契约行为”，不是“强制行为”。就像你去理发店，没说要做造型，理发师直接给你烫了头，然后要你付钱，你肯定不会给——同理，物业没签合同就提供服务，属于“强制服务”，业主有权拒绝缴费。
法律依据：《民法典》给你撑腰
1. 第939条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
→ 只有建设单位或业主大会签的合同，对业主才有约束力；物业自己赖着不走，没有合同，对业主没有约束力。
2. 第944条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
→ 这里的“约定”指的是书面合同，没有合同就没有“约定”，业主可以拒缴。
3. 第948条：物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。
→ 只有业主没作出续聘决定，物业继续服务才有效；如果业主已经解聘物业，物业赖着不走，合同无效。
简单说：有合同，按合同交钱；没合同，一分钱都不用给！
三、业主维权实操指南：遇到无合同收费，这五步让物业滚蛋
遇到物业赖着不走、无合同收费，别慌，按这五步走，合法合规维权，让物业乖乖走人：
第一步：收集证据，固定“无合同”事实
首先要证明“物业没有合法的书面合同”，收集这些证据：
1. 查合同：向业委会或开发商索要前期物业合同、到期的物业服务合同，确认合同已经到期或未签订。
2. 拍照片/视频：拍物业催缴物业费的通知、上门催收的录音、断水断电的证据。
3. 找证人：联合其他业主，证明物业没有签合同、赖着不走的事实。
4. 留缴费记录：如果已经交了物业费，保留缴费凭证，后续可以起诉要求返还。
第二步：召开业主大会，明确解聘态度
根据《物业管理条例》，解聘物业需要业主大会决定：
1. 发起提议：由20%以上业主联名，向业委会发起解聘物业的提议。
2. 召开大会：业委会组织业主大会，投票决定是否解聘物业，需要专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
3. 公示结果：业主大会结果公示7天，无异议后，向物业发出解聘通知，要求限期退出。
第三步：发函催告，要求物业限期退出
如果物业收到解聘通知后赖着不走，业委会可以发《催告函》，要求物业在15日内退出，并移交物业用房、设施设备、档案资料等。
《催告函》要写明：
- 业主大会解聘物业的决定；
- 要求物业退出的期限；
- 逾期不退的法律后果（比如起诉、申请强制执行）。
第四步：向主管部门投诉，要求强制清退
如果物业仍不退出，可以向当地住建部门、街道办投诉，要求主管部门责令物业限期退出。
根据《物业管理条例》，物业拒不退出的，主管部门可以处1万元以上10万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五步：起诉维权，要求返还已缴费用+赔偿损失
如果以上步骤都没用，可以向法院起诉，要求：
1. 确认物业的“事实服务”无效，业主无需缴费；
2. 物业限期退出物业服务区域；
3. 返还业主已缴纳的无合同期间的物业费；
4. 赔偿业主因物业拒不退出造成的损失（比如断水断电导致的损失）。
✅ 小贴士：起诉时可以联合其他业主集体诉讼，降低诉讼成本，提高胜诉概率。
四、预防大于维权：这三点让你避免无合同收费陷阱
最好的维权是预防，提前做好这三点，让物业钻不了空子：
1. 收房时查合同：确认前期物业的合同期限和收费标准
收房时，一定要向开发商索要《前期物业服务合同》，看清楚合同期限、收费标准、服务内容。如果开发商不给，或者合同内容模糊，可以拒绝收房，直到拿到合同为止。
2. 成立业委会：掌握小区物业的决定权
很多小区没有业委会，导致物业说了算。尽快成立业委会，由业主自己决定续聘、更换物业，调整物业费标准，避免物业“一言堂”。
3. 签合同要细致：明确服务内容、收费标准、违约责任
和物业签合同时，一定要把服务内容（比如保洁频率、电梯维保次数、门禁系统维护）、收费标准、违约责任（比如物业拒不退出的赔偿）写清楚，避免后续纠纷。
最后说句实在话：业主不是“待宰的羔羊”，要学会拿起法律武器
很多业主觉得“物业惹不起”，宁愿忍气吞声交钱，也不愿维权。但最高院的表态已经明确：无合同收费是违法的，业主有权拒缴。
物业的本质是“服务者”，不是“管理者”。如果物业没签合同就收费、赖着不走，就是“越权侵权”，业主不用怕，按法律步骤维权，肯定能赢。
希望所有业主都能认清自己的权利，遇到无合同收费时勇敢说“不”，让小区的物业服务回归“契约精神”，真正为业主服务。