结论：被法院查封前的抵押商品房在法律上可以买卖，但有严格条件限制；已被法院查封的，绝对禁止交易。
法律依据与核心规则《民法典》第 406 条明确规定："抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。"
这确立了抵押房产转让的基本原则：抵押状态不消灭所有权，抵押人仍有权处分房产，但抵押权会 "追及" 到新产权人。
通知义务：必须及时通知抵押权人（如银行），否则可能承担违约责任未通知不影响合同效力，但影响履行抵押权人可主张提前清偿或提存转让款
价款处理：若抵押权人证明转让可能损害其权益，可要求：将转让所得价款提前清偿债务或提存（交由第三方保管），确保债权实现
特殊约定：若抵押合同中明确约定 "禁止转让"，则需：取得抵押权人书面同意或先解除抵押（清偿债务）后再交易
实操模式常规解押：卖家提前还贷→解除抵押→正常过户
带押过户（已在全国推行）：无需提前还贷，直接办理过户，抵押权转移至新产权人福州市不动产登记和交易中心
《城市房地产管理法》第 38 条明确规定："司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。"
法院查封后，房产产权处于 "冻结" 状态，原所有权人丧失处分权。此时若擅自买卖：
交易行为无效，无法办理产权登记
可能构成 "拒不执行判决、裁定罪"，面临罚款、拘留等处罚
核实房产状态：交易前必须查询房产证和不动产登记信息，确认：是否存在抵押是否已被法院查封（关键区别）
查验抵押合同：检查是否有 "禁止转让" 的特别约定，如有，必须取得抵押权人书面同意
明确告知义务：卖家必须如实告知买家房产抵押情况，否则买家可请求撤销合同并要求赔偿
总结抵押≠禁止买卖，在未被法院查封的情况下，抵押商品房可依法交易，但需履行通知抵押权人、按约定处理价款等义务。已被法院查封的房产则绝对禁止交易，这是不可逾越的法律红线。
交易前务必核实房产状态，避免陷入法律风险。