如果只看最近黄埔旧改的建设现场，你很容易产生一种感觉：最难的时候，好像真的过去了。

枫下村首开区4个地块已经全面开工，累计开工面积达到103万㎡，未来提供7777套回迁房，其中地块四10栋住宅刚刚全面封顶。

文冲东已经走到摇珠分房阶段，1281套回迁房、18间临街商铺等待分配；

九楼村部分住宅最高建至30层，镇龙西片区多栋住宅主体封顶，新联、洋田、迳头、均和、金坑等一批复建地块也在密集施工。

经历过去几年民企暴雷、旧改停工、临迁费压力和项目转模式之后，黄埔终于出现了越来越多“看得见”的进展。

但问题来了：黄埔旧改最难的时候，真的过去了吗？

一、先承认一个变化：黄埔确实开始重新跑起来了

过去几年，黄埔旧改给人的印象更多是“卡”。

一些原本轰轰烈烈启动的项目，因为合作企业资金困难、房地产市场下行，建设速度明显放缓，甚至一度停滞。

对于已经拆迁的村民而言，最难受的并不是项目规划不好，而是每天都不知道什么时候才能回家。

现在最大的变化，是越来越多复建房真正进入施工阶段。

比如枫下地块四已经封顶，预计2027年6月整体交付；

九楼F01地块8栋住宅全部冲出地面，最高达到30层，精装修、门窗工程也开始穿插施工；镇龙西片区F01地块2—6号楼主体已经封顶。

这些都不是效果图，而是真楼。

对于黄埔旧改来说，这比任何口号都重要。

二、还有一批项目，正在从地下往上“冒”

更值得关注的是，黄埔现在不是只有几个项目撑场面，而是大量复建地块同步推进。

新联01、03、04地块分别进入土方、工程桩和基坑支护施工；洋田AZ-01地块工程桩已经100%完成；

迳头F02地块工程桩完成约90%；均和F01地块也已经正式进场。

金坑的速度同样明显，其中银岭片区土方、支护和工程桩已经全部完成，地下室结构完成92%，5栋住宅陆续开始地上主体施工；

邓屋片区也已经进入地下室及主体建设阶段。

这些项目现在看起来还是工地，但只要基础工程持续推进，接下来一两年，黄埔很可能会看到越来越多回迁楼集中封顶。

三、但黄埔真正的难题，从来不只是“有没有工地”

所以，现在说最困难时期已经彻底过去，我觉得还是太早。

黄埔过去旧改铺得太大、项目太多，不同项目的情况差异也非常明显。

有的已经进入回迁阶段，有的安置房正在快速建设，有的刚刚完成模式转换，还有一些旧模式项目仍需要处理原合作企业退出、历史债权债务、资金平衡等复杂问题。

尤其是那些民企时代留下来的旧改，最棘手的地方不是简单换一家企业。

原企业投入了多少钱？项目公司有没有债务？已经拆迁的补偿和临迁费用谁承担？融资区还能卖多少钱？新的资金从哪里来？

这些账不算清楚，即使国企进场，也不可能凭空让所有问题消失。

四、最核心的问题，还是那笔“经济账”

这其实是黄埔旧改绕不过去的问题。

过去房地产行情好的时候，开发商可以依靠融资区商品房销售，覆盖征拆、补偿、安置房建设和各种前期成本。

现在房价和销售环境已经完全不同。

回迁房必须建，临迁村民必须安置，但融资区未必还能卖出当年测算的价格。

这也是为什么一些项目即使政府、国企努力接手，推进起来仍然很辛苦。

所以，黄埔旧改真正走出困难期，不能只看今天开工了多少栋楼，还要看这些项目有没有形成稳定、可持续的资金闭环。

五、但至少，最让人绝望的阶段可能正在过去

这一点，我反而比较乐观。

最怕的从来不是旧改慢，而是项目没有人管、没有钱投、没有明确方向，村民甚至不知道还要等多少年。

现在至少能够看到，越来越多项目重新明确实施路径，复建安置房成为最优先解决的问题。

枫下7777套在建，文冲东已经分房，九楼、镇龙不断封顶，新联、洋田、迳头、金坑等项目继续往前推。

这意味着黄埔旧改已经从过去集中解决“项目还能不能救”，逐渐走向另一个阶段：先把村民的家建回来。

所以，黄埔旧改最难的时候是不是已经过去？

现在还不能完全下结论。

但对于那些已经在外临迁多年、看着项目停了又动、动了又停的村民来说，只要回迁房能够一层一层往上长，至少终于可以重新看到回家的倒计时。

希望下一阶段的黄埔旧改，少一点“谁退出了”“谁没钱了”，多一点“封顶了”“交房了”“回迁了”。

后续，我们将继续分享黄埔旧改转模式、复建安置房以及各项目最新建设进展。