我是万万没想到，在深圳顶豪四子大乱斗的12月份，市场焦点都集中在南山，但远在深圳东部的盐田，也有个项目想举手参战。

盐田沙头角的「美盛梧桐印海」（备案名：观山海云府），开发商可谓勇气可嘉，着实头铁。

作为盐田的首个新规住宅，也是沙头角板块难得一见的新盘，背山面海，步行10分钟内有商业、办公、学校、医院、酒店等生活配套，做到了3.15米层高，得房率号称高达94-111%，外立面、园林、大门都不错，四房户型全部配备了专梯入户，直接奔着豪宅定位去的。

深圳房地产市场龙虎争斗、高手云集，外地开发商进入深圳的结局往往都不太好，恒大、碧桂园、阳光城、中南等都碰过满鼻子灰。

所以近几年少有敢杀入深圳的外地民营房企。

「美盛梧桐印海」的开发商河南美盛集团，是家很怪异的房企。总部位于河南郑州，创始人、实控人、董事长为赵振勇，近些年神出鬼没，很少露面。

公司经营管理比较动荡，总裁几乎一年一换，2018年至今，7年换了6个总裁，算是全国总裁换得最快的房企。

从曾在瑞安、恒大工作过的胡晖，到华夏幸福背景的刘聪笑；

后来又引入原华夏幸福高管许焰林，再到在绿地、弘阳工作过的欧阳龙；

还有融创背景的徐迈……

现任总裁徐建民为公司老员工，内部一步步晋升成为了集团总裁。

美盛2021年进入深圳，拍下龙岗新生地块，开发建设「美盛岭尚苑」，2023年4月份开盘，635套房都两年半了还没卖完。

这个盘还推出过免息垫首付，结果合作公司爆雷，导致业主遭受不少损失。

「美盛梧桐印海」是美盛落子深圳的第二个项目，据说内部很重视，想把它打造为美盛新十年的标杆作品，用高光项目来奠定其在深圳的市场地位。

（更多开发商背景故事可以翻到本文最后，这里不占用篇幅了）

本次首推3栋157套房源，面积102-111㎡的3房2卫、127-129-146㎡的4房2卫，以及187㎡的5房2卫户型，每户都可以看到山景或海景。

备案均价5.09万/㎡，单价4.39-5.54万/㎡，总价446-1033万/套；另有3套198-300㎡顶复，总价1404-2219万。

目前已开放样板间，12月19日启动认筹，冻资10万可享受96折优惠，计划12月27日开盘，据说开盘当天会有惊喜折扣。

今天就来详细分析「美盛梧桐印海」，看看它究竟值不值得买？

建议你在下手前先看完本文，再做决定也不迟。

一、基本信息

二、地段分析

「美盛梧桐印海」位于盐田沙头角板块，原沙头角保税区第四生活区城市更新单元用地，北倚梧桐山，南临19.5公里海滨栈道，坐拥山海双景。

盐田区2023年GDP达850.02亿，同比增长5.3%，第三产业占比82.4%，战略性新兴产业增速显著，其中计算机通信电子设备制造业增长26.1%。

沙头角街道作为深港融合前沿，拥有国家级沙头角保税区，主要承载港口物流、保税服务和高端航运业。

根据盐田区十四五规划，总面积约26平方公里的沙头角深港国际旅游消费合作区，以"一核引领、四区联动"为空间发展架构，聚集了国际消费组团（免税场景、跨境购物）、总部创新组团（金融、科技企业）、黄金珠宝组团（周大福等龙头企业）以及生命健康组团（大百汇生命健康产业园）。

这里属于深圳偏安一隅的东部，也没什么亮眼的产业能源源不断吸引新鲜血液，所以房产以地缘客、内部消化为主，有少部分罗湖或香港客，但很难吸引其他片区的客户。

三、配套点评

【交通地铁】

距离地铁2/8号线盐田港西站700米，2站可达罗湖，10站可达福田CBD。还有规划中的18号线海山站直线距离约900米。

周边还有深盐路、惠深沿海高速、春风隧道等快速路，其中2025年5月已经通车的春风隧道，有效缓解了罗湖与福田之间的交通拥堵。

沙头角口岸和莲塘口岸也近在咫尺，到香港也很方便。

【商业配套】

步行800米可到壹海城商业，包括ONE MALL购物中心和ONESPACE主题街区，是盐田最高端的商业。

距离2.2公里的中英街，是深港融合的活化石，也是著名的商业街。

此外还有深圳市八大食街之一的盐田海鲜街。

【教育资源】

自带6班制幼儿园，对口九年一贯制的深圳市高级中学盐田学校，为盐田区头排，毕竟隶属于深圳四大之一的名校深圳高级中学。

【生活配套】

背靠梧桐山，登山道就在附近；还有海山公园、中央公园、海滨栈道，可以享受到盐田的四大馆文体配套：盐田图书馆、盐田文化馆、沙头角体育馆、中英街博物馆等，1.5公里范围内还有盐田区政府、盐田税务局、盐田法院等机构。

【医疗配套】

距离盐田区人民医院仅700米，日常就医还是很方便的。

四、楼栋分析

「美盛梧桐印海」共由4栋住宅组成，其中1栋住宅44F，2栋住宅43F，3栋住宅42F，5栋保障房31F，4栋是1所6班制幼儿园。

这次推出的3栋，分为低中高三个区，主打102-187㎡三至五房，得房率高达111%（含赠送），127㎡以上户型配备专梯入户，层高3.15米。

2-10层为低区（4梯5户）、12-26层为中区，27层为消防层，28-40层为高区（4梯4户），41-42层为稀缺顶复式（仅4套）。

3栋算是整个小区中视野最开阔，居住体验更好的。

南面30米以上视野开阔，看海山公园、盐田主城区、海景。

西面越过20米高的幼儿园，虽然矗立着其他二手房小区高楼，但楼间距足够宽，所以视野感觉也比较宽敞。

北面直接看梧桐山景和5栋保障房。

东面被2栋遮挡。

五、户型点评

虽说是新规产品，但户型整体中规中矩，没什么亮点。

全屋飘窗环绕，加上户型图连详细尺寸都没敢标，可见凑面积的嫌疑之大。

【102㎡三房两卫】

竖厅格局，LDK一体化设计，四开间朝南，主卧270°采光，东南朝向看海景。

得房率约94%（含赠送），但报建只有两个房间，长条形阳台需自己改造（风险较大），且进门的餐厅空间不足，有点拥挤。

【111㎡三房两卫】

竖厅格局，跟102㎡一样也是长条形，只是空间更大一些，得房率约94%，西北向看一线梧桐山景观。

【127㎡四房两卫】

缩小版的146㎡四房户型，专梯入户，开放式横厅，主卧三面飘窗，采光很好，L型厨房+岛台设计，得房率约105%（含赠送），西北朝向看一线梧桐山景观。

有机会看海，卧室景观比客厅好。

【129㎡三房两卫】

竖厅格局，专梯入户，得房率约105%（包含赠送），东北朝向看一线梧桐山景观，全部房间看花园，客厅有机会看海，3栋中最安静的户型。

跟127㎡户型只差了2㎡，格局却千差万别，可以说是187㎡户型的缩小版，也是深超总「深湾玖序」的同款户型。

价格对比其他户型很有竞争力，重点推荐。

【146㎡四房两卫】

竖厅格局，专梯入户，127㎡户型的升级放大版，东南向看海景，空间尺度感更强，得房率约105%（含赠送）。

这是高区唯一东南朝向的户型，四个房间都看花园，很安静，部分楼层主卧有机会看海。

【187㎡五房三卫】

竖厅格局，专梯入户，三开间朝南。

双套房+7米大厅，全景落地窗，中西厨+岛台设计，得房率约111%（含赠送），西南朝向看海景，山海景观层次极丰富，部分楼层主卧有机会同时看两面山和两面海。

六、选房攻略

综合分析户型、价格、噪音、朝向、景观、视野、日照等因素，给出选房顺序。

七、价格对比

【价格参考】

备案单价4.39-7.38万/㎡，96折后均价4.88万，3房总价426万起，4房557万起。

102㎡3房2卫，折后总价429-453万，单价4.21-4.45万/㎡。

111㎡3房2卫，折后总价466-496万，单价4.21-4.48万/㎡。

127㎡4房2卫，折后总价557-633万，单价4.33-4.98万/㎡。

146㎡4房2卫，折后总价667-766万，单价4.59-5.24万/㎡。

187㎡4房2卫，折后总价956-992万，单价5.13-5.32万/㎡。

【周边价格】

一路之隔的「新世界倚山花园」是妥妥的贵妇韭菜盘，三期2015年11月开盘时均价4.5万，如今成交跌到3万多，比十年前的开盘价还低了三分之一。

其他二手房小区还有「山海四季城」（2015年），目前二手房成交均价约4万。

「桐林半山」楼龄老一点，是2007年的小区，如今成交价仅3万出头。

八、购买价值

【亮点分析】

位置：沙头角是盐田最有价值的板块，市政配套成熟，居住氛围浓厚。

配套：商业、地铁、学校俱全，生活很方便。

景观：北倚梧桐山，南临沙头角湾，观山面海，景观不错。

产品：外立面采用铝板+玻璃幕墙+干挂石材打造，园林和大门也很高大上，高品质、高颜值、高得房率，3.15米层高，十足的高端定位。

【缺点提醒】

地段：盐田非深圳价值区域，流通性和保值能力都较差。

密度：5.97的容积率，密度比较大。

交通：深盐路、惠深沿海高速早晚高峰拥堵严重，周边还存在不少老旧工业区。

圈层：保障占比高达42%，居住人群不够纯粹。

车位：车位严重不足，车占比仅1:0.9。

【总结】

「美盛梧桐印海」所在的沙头角，主打就是山海景观+生态宜居+价格洼地，劣势是地理位置一般，只适合追求景观的地缘家庭。

开发商铆足了劲要打造标杆豪宅，可惜密度太高、车位不足、居住人群也不够纯粹，这就导致改善人群要接受它有一定的难度，刚需在目前这个价位上要接受它也有一定的难度，何况还是毛坯。

加上美盛在河南大本营出过不少问题，比如郑州美盛曾因“施工图设计文件未经审查擅自施工”、“未取得施工许可证擅自施工”等问题被列为较重失信企业；旗下子公司郑州市融创美盛房地产开发有限公司被列入失信被执行人名单；

南阳美盛置业有限公司存在多起被限制高消费记录；

南阳「美盛·白河湾」别墅项目被列入当地问题楼盘名单，存在交房多年无法办理不动产证的情况；

同为印系的「郑州金水印」，业主入住后发现存在诸多质量问题，比如房间木地板、卫生间瓷砖、小区水系、小区道路问题等。

所以如果开盘时折扣力度不够，将会相当尴尬。

九、家居环境分析

综合考虑楼盘周边环境、楼盘内部、户型内部等因素分析环境能量磁场，由超过二十年行业经验的老师傅实地勘察后给出的结论，仅代表个人观点。

为希望了解房屋家居环境因素的朋友提供参考，以便趋吉避凶，尽可能选到更适合自己的房子。