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中海地产，或快或慢。

在海淀树村，地王中海安澜北京很慢，拿地九个月还未开盘；在通州九棵树，中海拿下的6017地块，不到一个月就公示了报规图。

一个做灯塔，一个做流量。

控好节奏，中海地产北京公司总经理倪建刚，打法越来越娴熟了。

九棵树6017号地块，是一块好地，离地铁1八通线九棵树站约700米。

它的土拍对手，北京城建集团也愿成人之美，只是象征性地举牌，让中海地产以0.97%溢价拿下，总成交价12.48亿元，楼面积2.3万元/平米。

这是中海地产首次在通州独立开发的地产项目。

今年5月，它曾与贝好家入股朝棠揽阅——招商蛇口65%、中海北京25%、贝好家10%，以试水通州楼市。

它押注成功，朝棠揽阅成为高周转的典范。2025年4月拿地，6月拿证，供应898套，至今网签518套，成交均价5.8万元/平米，成交金额27.24亿元，已收回地价款。

在那里，中海地产尝到了甜头，将刚需定位的打法，直接复制到九棵树6017地块上。甚至，连地面设停车位，也是从朝棠揽阅拷贝而来。

对于手握1500亿元货值的中海地产北京公司而言，倪建刚亟需打一张闪电战，速战速决，以鼓舞士气。

而通州九棵树6017地块，就是一个最佳标的。

拷贝朝棠揽阅的打法

中海九棵树6017地块并不大。

它的总用地面积约2.47公顷，纯居住用地，总建筑规模约8.4万㎡，其中地上计容建面约5.44万㎡，规划7栋住宅楼总计580户，户均建面约94㎡。

这7栋楼分成南北两行，呈西南30度排开。北排东西两栋1#和3#为15/18F小高层，其中3#东边两个单元首层架空，其余5栋均为10-11F洋房。

它拥有好房子元素。

1、做了3个景观大门规划，主要出入口设置在东侧，东侧景观大门与邻里中心、下沉庭院，以及风雨连廊进行串联。

2、每套户型都有阳台设置：北面通面为设备阳台，进深1米，全赠送；南面通面为开敞阳台，进深约1.8米，大概率是可封闭阳台。

有关它的户型配比，花姐做一版预测：

4#和7#为72平米、160套，5#和6#为86平米、154套；1#和3#为96平米、200套；2#楼王为118平米、66套。

这个户型配比，也是源自朝棠揽阅的实践。

退线导致实际容积率飙升

中海6017地块看上去很美，但实际容积率有点高。

它的建筑退线蛮大的，主要来自两个方向：

1、东面，退线20米，约退线0.21万平米。

原因是：按照出让文件，沿九棵树中路西侧道路红线向西20米范围内空间不得建设永久性建筑，建议结合开敞空间和绿化统一设计。

2、北面，分别退线10.86米、22.32米和15.34米；约退线0.3万平米。

原因是：它的北面是6016地块，一块未出让的纯居住用地，南北地块应设权益退线。

根据6017地块的图纸，花姐推测出6016地块的退线距离，从西到东，分别为38.94米、9米和34.46米，沿九棵树中路西侧道路大概率也须退线20米。

如此一来，6017和6016地块的实际容积率分别约为2.7和3.3——土地文件上的容积率分别为2.2和2.4。（了解更多，加花姐微信louhuar007）

从退线的角度看，6016地块是很吃亏的，占地2.11公顷，规划建面5.06万平米，上市没有时间表。

实际上，这两宗地曾有一起出让的想法。拿地文件显示，若6016、6017地块二级建设单位为同一主体，地下可通过 FZX-0302-UG01区域（街坊一路）进行连通，可连通部分的深度为-3.5米到-12米。

最终，6017地块提前单独上市，中海地产算是捡漏了。

地上停车位预计会消失

由于受退线的影响，6017地块的规划十分紧凑，甚至连东面20米退线范围内，也没设地下停车位。

一个问题出现了，它的车位配比够不够？

于是，在6017地块的报规图上，出现了138个地上机动车停车位——总机动车停车位706个。

这种在地上设停车位的新盘，至少还有三个：

1、朝阳区的金茂满矅，规划机动车位946个——地上45个，车位配比1：1.3；

2、通州区的朝棠揽阅，规划机动车位1071个——地上93个，车位配比西区1:1.12、东区1:1.18；

3、门头沟区的长安华曦府金安，规划机动车位477个——地上20个，车位配比1:1.13;

难道它们不搞人车分流吗？在好房子时代，没有开发商会傻到这个地步。

按照行业通用的做法，这些地上停车位在交付验收之后，会变成绿地。

不过，这种操作手法，会暗藏两个风险：1、小区车位配比不足；2、实际与图纸不符，后期的客诉率增加。

预计定价5.5万元/平米

中海6017地块的楼面价，很便宜，只有2.3万元/平米。

这给定价带来了想象空间。

先来看一下通州主要在售楼盘的交易情况：

1、招商云璟揽阅，2024年10月拿地、楼面价2.86万元/平米，网签293套、均价5.67万元/平米，待售74套；

2、金隅花溪云锦，2024年11月拿地、楼面价2.5万元/平米，网签149套、均价5.39万元/平米，待售217套；

3、朝棠揽阅，2025年4月拿地、楼面价3.12万元/平米，网签518套，均价5.8万元/平米，待售380套；

4、中铁建花语璟云，2025年4月拿地，楼面价3.58万元/平米，网签36套、均价5.59万元/平米、待售122套；

5、中建运河玖院，2025年6月拿地，楼面价3万元/平米，网签708套、均价6.16万元/平米、待售682套。

这五个盘的库存共计1475套，纯新盘还有中海6017地块、北投栖澐湾，再加其它各类盘，通州楼市的供应量已突破3000套。

从地理位置上看，中海6017地块离花语璟云和云璟揽阅最近，约1.2公里。

参照这两兄弟，花姐预测，中海6017地块的均价在5.5万元/平米左右——缝差3.2万元/平米，单套总价在400万元至650万元之间。

这个价格，你会出手吗？