9月18日，国新办举行“开局起步‘十五五’”系列新闻发布会，住房和城乡建设部总工程师李晓龙在会上明确表态，国家层面支持老旧房屋开展原拆原建、自主更新，对于鉴定为D级的危房，必须拆除重建；同时也鼓励局部改造维修、功能提升等多元化更新方式 。这一信号释放出重要政策风向：我国城市更新不再只有“大拆大建”和简单修补两种选择，居民自主参与、原地重建改造，正式上升到国家政策层面，为大量城市老旧住房的出路提供全新思路。

长久以来，国内大量建成年代久远的老旧住宅，面临着两难困境。一部分房屋墙体老化、管线锈蚀、抗震能力不足，属于C、D级危房，居住安全隐患突出；但受制于拆迁成本高、土地规划限制，很难通过传统征收拆迁方式解决。另一部分房屋，房屋主体结构尚可，但户型老旧、厨卫狭小、缺少电梯，配套设施落后，单纯做外立面粉刷、管线修补的“微改造”，很难从根本上改善居住体验。
过去，老旧住房改造，大多以政府主导的老旧小区整治为主，更多停留在“修修补补”。居民想要原地拆掉重建，往往面临规划、审批、资金、产权协调多重障碍。很多住在老房子里的居民，期盼能够原地换新，却缺少可行的政策通道。住建部此次的表态，正是直面这一现实痛点，给老旧住房更新划定两条清晰路径：一是原拆原建、自主更新，针对安全隐患严重的房屋，原址拆除重建，实现旧房变新房；二是局部维修改造、功能提升，保留原有建筑主体，做加固、适老化、智能化升级，完善配套设施 。
政策特别强调，D级危房必须拆除重建，守住房屋安全底线。D级危房代表房屋结构已经存在严重安全风险，继续居住会危及人身安全，这一类房屋不再只做加固修补，明确要求拆除重建，把居民居住安全放在第一位 。而对于其他老旧住房，则因地制宜，不搞一刀切，居民可以结合房屋现状、自身意愿，选择重建或者局部改造。
国家政策定调之后，全国多个省份和城市已经抢先落地配套细则，从地方实践层面，把“原拆原建”从政策构想变成可操作的现实方案。
9月4日，湖南联合多部门印发文件，推出老旧住房自主更新政策，政策有效期五年，明确划分三种更新模式：原拆原建、改扩翻、整治提升 。原拆原建即片区整体拆除重建；改扩翻保留主体结构，局部改建、适度扩建翻新；整治提升则不改动主体，重点加装电梯、完善小区配套。政策面向产权清晰的C、D级危房、非成套老住宅，同时划定红线，严禁借自主更新名义拆除历史建筑、文物，不允许变相建设豪华私宅。湖南的实践，把选择权交给居民，不同房屋可以匹配不同改造方案，同时配套财政奖补，破解改造资金难题。
珠海在9月正式出台危旧住房拆除新建指导意见，明确危旧住房拆除新建，总计容建筑面积增量不超过30%，新增面积优先用于加装电梯、无障碍设施、公共空间，不允许随意扩大套内面积 。政策坚持不增加户数、不改变房屋用途，对于小户型老旧住宅，厨卫面积不达标，可以适度扩容；面积超过90平方米的住宅，原则上不增加套内面积。通过适度增容，让居民在原地重建的同时，改善户型短板，又避免无序扩张，兼顾民生诉求与城市规划管控。
除此之外，乌鲁木齐、淮北、哈尔滨等城市也陆续出台实施细则，明确申报流程、资金支持、产权协调、回迁安置等具体规则 。哈尔滨明确坚持“政府引导、业主自愿”，由业主自主出资开展原拆原建，简化部分审批手续，对回迁住户给予税费优惠；乌鲁木齐针对不同面积的住宅设置差异化增容标准，C、D级危房可以申请财政补助，同时明确文物、历史建筑不纳入改造范围，划定清晰的适用边界 。
各地政策有差异，但核心逻辑高度一致：政府引导、居民自愿、安全优先、因地制宜。原拆原建不是无条件随便拆建，有严格的前提条件。首先房屋产权必须清晰，没有权属纠纷；其次要经过专业安全鉴定，区分危房等级；同时要尊重历史风貌，历史建筑、文物保护建筑不能随意拆除。最重要的一点，改造需要绝大多数业主达成共识，不能由单方面强行推进。

对于普通老百姓而言，这项政策最现实的意义，是给老房子提供一条“原地重生”的道路。很多老小区，地段优越，生活配套成熟，居民不愿意离开熟悉的家园。过去，想要住上新房子，要么等待漫长的拆迁，要么只能选择卖房换房。如今在符合条件的前提下，业主可以申请原地拆除重建，不用搬离故土，就能住进结构安全、户型合理、配套完善的新房。
当然，我们也要理性看待，原拆原建不是人人都可以实现的福利。现实中依然存在不少现实难题。第一是资金问题，重建的大部分成本需要业主自筹，不同家庭经济条件不一样，资金分摊容易产生矛盾；第二是业主意见统一难题，一栋楼几十户居民，每个人诉求不同，很难全部达成一致；第三是规划管控，不是所有老房子都可以原拆原建，要符合国土空间规划，兼顾周边日照、消防、公共配套；第四是过渡期安置，拆除重建期间居民需要临时搬迁，过渡安置也是现实问题。
也正因如此，各地政策都设置了严格门槛，不会全面铺开，而是“成熟一个、推进一个”。国家层面鼓励的是自主更新，政府更多承担引导、审批、配套支持的角色，而不是大包大揽。未来会逐步完善规划、用地、财税、金融配套政策，破解资金、审批、产权协调等现实堵点，让政策真正落地见效。
城市更新的内核，不只是建造崭新的高楼，更是让居住在老城区的普通人，拥有安全、宜居的家。过去我们习惯大拆大建，后来转向微改造修补，如今原拆原建的政策放开，代表城市更新走向更加多元精细化的路径。既守住安全底线，对D级危房坚决拆除重建；也尊重居民的居住意愿，允许有条件的老旧住房原地重生；同时保留一部分房屋，通过加固维修提升居住品质。“留、改、拆”并举，根据房屋实际情况分类施策，这正是城市更新的应有之义。

住建部释放的信号，意味着老旧住房改造进入新阶段。未来随着各地细则持续完善，更多符合条件的老小区，有望迎来原地更新的机会。但也要认清，原拆原建不是普惠政策，需要满足产权、安全、业主共识等多重条件。期待后续配套政策进一步细化，破解资金、协调等现实难题，让政策红利真正惠及普通百姓。
对于这项新政，你怎么看？你觉得原拆原建，会给老破小带来怎样的改变？欢迎在评论区留下你的观点。