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住在商品房小区的朋友，大概率都和物业打过交道。物业负责小区公共区域卫生、电梯维护、安保巡逻、绿化养护，业主按时缴纳物业费，本来是互惠互利的关系。但在现实生活里，不少小区业主都会遇到各种糟心事。
有的物业收费积极，服务却大打折扣；有的项目重复收费，很多业主稀里糊涂交钱，根本不知道这笔钱本来就不该自己承担；还有物业，公共区域广告、车位租金收入，从来不和业主公示去向。
过去很长一段时间，业主维权并不容易。业主想要更换物业，流程复杂；遇到乱收费，想投诉也常常不知道找哪个部门。如今多地相关部门出台监管措施，针对小区物业各类乱象开展专项整治。今天咱们不片面否定所有物业公司，有不少负责任的物业踏踏实实做好小区服务，值得肯定。我们客观聊聊这次整治重点，梳理清楚哪些钱业主不用交，遇到违规收费该怎么维权，内容都是大白话，看完以后再面对物业收费通知，就能分得明明白白。
先来分享两个身边真实案例。
第一个案例，王大姐，住在一个建成十多年的老小区。小区物业每年除了物业费，还单独收取电梯维修费、公共楼道照明费、垃圾清运费。王大姐一家每年按时交钱，持续交了好几年。一次业主代表开会，有人提出质疑，去查询当地物业收费管理文件，才发现其中几项收费，本来就包含在物业费里面，物业属于重复收取。
业主们集体和物业沟通，物业一开始解释，这些都是单独产生的开销，必须单独缴费。业主们拿出政策文件向物业核对，并且向住建、市场监管部门反馈情况。经过工作人员介入调解，物业停止重复收费，并且把多收的费用进行核算退还。王大姐事后感慨，之前不懂相关规定，别人通知缴费就交钱，白白多花不少冤枉钱。
第二个案例，李先生所在的新小区。物业交房的时候，一次性向业主收取装修管理费、楼道维护费，还强制要求业主缴纳装修押金，并且规定，如果装修过程中墙面打孔，押金就要扣除一部分。很多刚收房的业主不了解政策，为了顺利装修，只能交钱。
后来业主群里有人查阅当地物业管理条例，发现这个小区物业收取的装修管理费本身不合规，装修押金的扣除条件也没有政策依据。业主集体向主管部门反映，监管部门上门核查之后，责令物业取消这项收费，并且规范押金管理。李先生说，很多买房的都是普通家庭，装修开销本身压力就很大，如果不懂政策，很容易被不合理收费增加负担。
我们先客观地说，物业这个行业本身存在的意义。小区里面电梯、供水供电、公共绿化、垃圾清运，这些公共设施都需要人维护打理。单纯依靠业主自发管理，很难持续运转。合规经营的物业公司，按照合同约定提供服务，业主缴纳对应的物业费，这是合理的。很多小区，正是因为物业认真负责，小区环境干净，设施维护到位，居住舒服，房屋保值性也更好。
但行业发展多年，确实滋生了不少乱象，也是这次专项整治重点关注的方向。包括服务缩水却不降价、巧立名目新增收费、公共收益不公示、维修基金使用不透明、用停水停电方式催缴物业费等。
那在新规监管之下，哪些费用，业主是不用交的？ 下面这些都是很多小区常见的违规收费项目，大家可以对照自家小区收费清单看一看。
第一，已经包含在物业费里面，再次单独收取的费用。
物业费的构成，在物业服务合同里面写得很清楚，一般涵盖公共区域保洁、公共楼道照明、绿化养护、电梯日常运维、公共设施基础检修。如果物业单独再收公共照明费、电梯日常维护费、小区垃圾处理费，就属于重复收费，这笔钱业主可以拒绝缴纳。
区分重点：电梯大修、更换配件这类大额支出，一般从住宅专项维修资金里面支取，不是让业主另外单独掏钱。日常电梯保养，属于物业费覆盖范围。
第二，交房环节，违规收取的装修管理费。
很多物业会跟业主收取装修管理费、楼道使用费、装修监管费。按照国内多数地区物业管理规定，物业可以收取装修垃圾清运费（如果业主委托物业清运装修垃圾），但不能单独收取装修管理费。
装修押金可以收取，但必须在业主装修完工，查验没有破坏承重结构之后，在规定时限内全额退还，不能设置各种苛刻条件克扣押金。没有发生损坏，就不能扣钱。
第三，开发商或者物业收取的开口费、配套费。
早些年不少小区交房时，会单独收取燃气开口费、有线电视初装费。按照现行规定，新建商品房，水、电、燃气基础配套费用，已经包含在购房房价里面，交房时，物业或者开发商不能再次单独向业主收取。老小区改造，要看当地政策，新建商品房可以直接拒绝这类收费。
第四，小区公共区域产生收益，不能让物业私自拿走，更不能让业主再为此买单。
小区电梯广告、楼道广告、地面公共车位租金、小区公共场地摆摊的收入，这些都属于全体业主的公共收益。这笔钱，物业只能收取约定比例的管理服务费，剩下的归全体业主所有，需要定期公示收支明细。物业不能把这笔收入私自截留，也不能一边拿着公共收益，一边再向业主重复收取相关维护费用。
第五，物业没有提供合同约定服务，却继续全额收取物业费。
比如合同承诺24小时安保，但是保安长期脱岗；承诺定期修剪绿化，但是杂草长期无人清理；承诺定期清理公共区域垃圾，楼道堆积杂物长期无人处理。服务明显缩水，业主可以留存证据，和物业协商减免对应物业费，而不是必须足额缴费。这里要提醒大家，不能直接拒缴全部物业费，建议先固定证据，走正规渠道协商或者投诉。
第六，没有合同约定的额外服务费，业主有权拒绝。
物业如果单方面新增服务项目，没有经过业主或者业主大会同意，强制收费，业主可以不交。比如强制收取门禁卡高额工本费（正常成本的门禁卡工本费合理，高价卡费不合理）、强制收取小区出入车辆管理费，没有经过业主表决，就属于违规。
接下来，澄清几个大家最容易踩坑的误区。
误区一：物业通知要交，就代表这个收费项目合法。
很多业主默认，物业贴出来的缴费通知就是必须交钱。其实物业只是服务方，没有制定收费项目的权力。所有收费项目，要么写进物业服务合同，要么有物价、市场监管部门的文件支撑。没有依据的收费，业主可以拒绝缴纳。
误区二：只要不交物业费，物业就有权停水停电。
这是很多业主最担心的一点。法律明确规定，物业不能以业主未缴纳物业费为理由，擅自停水、停电、停燃气。水电燃气供应，是供水供电公司的业务，物业没有权限关停。如果物业这么做，属于违规，业主可以直接投诉。
误区三：公共收益钱不多，没必要去较真。
积少成多，一个几百户的小区，电梯广告、地面车位，一年公共收益可能上万甚至几十万。这笔钱可以用来抵扣物业费、维修公共设施，最终受益的是全体业主。业主有权要求物业定期公示收支明细。
误区四：想要维权，只能集体闹事。
维权不需要争吵。现在监管渠道很完善，保留好证据，通过正规部门投诉、协商，是更稳妥有效的办法，情绪化的方式反而不利于解决问题。
误区五：所有物业收费都是乱收费，物业费不用交。
这个观点不可取。物业按照合同，正常提供保洁、安保、设施维护，业主缴纳物业费是应尽义务。拒不缴纳物业费，物业也可以通过法律途径起诉，业主会承担相应责任。我们拒绝的是违规乱收费，不是合理的物业费。
如果大家遇到物业乱收费、服务不达标的情况，分享一套普通人可以直接使用的维权步骤，全程合法合规。
第一步：先保存好相关证据。
收到收费通知，拍照留存；保留物业服务合同、缴费票据。物业服务不到位，比如垃圾长期不清、绿化枯死、电梯故障长期不修，拍照、录像记录时间地点。沟通的时候，优先文字沟通，保存聊天记录，口头沟通尽量录音。证据是后续协商、投诉最重要的基础。
第二步：优先和物业沟通，提出疑问。
先找到物业项目经理，拿出合同和收费通知，询问收费依据，要求出示对应的政策文件。很多时候，部分收费是基层工作人员不熟悉政策，沟通之后就可以取消不合理收费。沟通尽量理性，不争吵。
第三步：向业主委员会反馈，集体协商。
小区有业委会的，可以把情况反馈给业委会，由业委会出面和物业交涉，要求公示公共收益、整改违规收费。没有成立业委会的小区，可以联合多名业主，共同反映问题，力量更强。
第四步：向主管部门提交投诉。
协商无效，就找对应监管部门：物业行业主管一般是住建局物业科；乱收费、价格不合理，向市场监督管理局投诉；公共收益不公示，也可以同步向住建部门反映。可以线上政务平台提交诉求，也可以拨打12345政务服务热线，提交证据，登记诉求，相关部门会安排跟进处理。
第五步：走法律途径。
如果金额较大，多次投诉整改不到位，可以向法院提起民事诉讼，维护自身合法权益。
客观来讲，这次各地针对物业乱象开展专项监管整治，并不是要打压物业公司。行业的初衷，是理顺业主和物业之间的关系。业主按时缴纳合理物业费，物业按照合同保质保量提供服务，公共收益透明公开，权责清晰，这才是健康的小区管理模式。
长久以来，很多矛盾的根源，就是权责不对等。物业收钱容易，但是服务好坏缺少有力约束；业主想要维权，门槛高，信息不对称。如今监管加码，就是补上这一环，让物业的服务和收费都处在监督之下，减少暗箱操作，保护普通业主的合法权益。
当然，小区的美好环境，也不是只靠物业一方。业主也要履行自身责任，按时缴纳合理物业费，遵守小区规约，共同维护小区公共环境。双方互相理解，各司其职，居住环境才能越来越好。
免责声明：本文为物业管理政策科普，各地细则略有差异，具体收费规则以当地主管部门文件、物业服务合同为准，本文不构成法律建议。