最近，西安未央团结片区获得了一个分量颇重的“奖项”。
在自然资源部最新发布的《盘活存量土地和低效用地典型案例2026版》中，全国范围内仅遴选出29个案例，西安团结片区作为陕西省唯一入选案例，成为可供其他城市观察的样本。
这份样本背后，我们试图从三个维度把团结片区的实践讲清楚：被国家层面看中的案例因何被认可、团结片区的差异化优势，以及它跟你我的生活有什么关联。
存量空间重估的关键导向
理解团结片区入选的分量，就要先搞明白一个背景。
过去数十年，我国城市发展长期依赖“摊大饼”的增量扩张模式——往外扩、占农田、建新区。但随着土地约束趋紧，政策重心已转向盘活存量低效用地，那些荒废、低效的建设用地，需要想办法重新激活。
如此背景下，自然资源部从2023年起在全国部分城市开展关于低效用地再开发的试点工作，围绕规划统筹、收储支撑等方面的创新探索，并持续多年公布典型案例分析。最新发布的2026版内容，29个入选案例覆盖19个省份，团结片区入列。
2026版盘活存量土地部分案例
翻阅这29个案例，可以发现一个明确的遴选导向。
像是无锡扬名空天产业园，原先为传统工业区，通过连片整备腾出集中土地，吸引空天产业链主企业集聚，亩均税收从39万元提升到了120万元；杭州杭钢半山基地，国有企业存量土地连片盘活、跨宗地整合，项目投资超百亿元，新增产业空间超23万㎡。
还有福州福兴经济开发区，采取市区多元化土地整备、政企合作建设标准厂房，把老旧园区从传统仓储加工转向光电、人工智能、集成电路。
无锡扬名产业园改造前航拍 图©江苏自然资源
将案例放在一起看，共同点很清楚，它们跳出了简单的“拆旧建新”逻辑，迈向更深层的探索，即是如何让低效用地通过规划、产权等维度的再设计，重新产生经济价值。
正如该篇章所点明的“规划引领片区统筹，空间重构园区提质”，团结片区之所以能和这些地方并列，说明其规划传导体系和联合储备模式，属于同一量级的解题思路。
团结片区做对了什么？
提及团结片区，其板块动态在过去数年间消息频出。再至今年，西安市级层面将这里写入“3+3+9”重点开发片区规划，成为“三小”示范区的一员。
根据最新规划，片区总面积约13.07k㎡，涉及北辰路、凤城五路、贞观路与绕城高速的围合区域，同时内部被划分出红旗政经绿心、团结商居、西航创智、帽珥冢轨交等四大功能板块。
官方还提出团结片区的总体更新方向，明确向“四好”品质住区打造，也就是突出好房子、好小区、好社区与好城区建设，一并强化街道空间设计、公园与社区连通，激发片区商业活力。
团结片区整体效果图
但数年前，该区域界面却是另一番光景，以城中村和建材批发市场为主，存在私搭乱建密集、路网不畅等问题，原本优越的区位条件未能产生匹配价值，是典型的城市低效用地集中区。
其入选国家级案例的核心，在于“总体规划-单元详规-地块实施”的规划传导体系落地。这一机制的关键是将宏观蓝图逐层分解至微观地块，确保每一块地的用途与建设标准被严格锁定，杜绝规划与实施脱节。
早期团结村面貌
另一关键机制，则指向“市级出资、区级实施”的联合储备模式。市级统筹资金，区级负责具体实施，将碎片化土地整合为连片可开发空间。这个跳出了“逐宗出让、各自算账”的传统路径，转向片区层面的整体平衡——住宅、商业、公园、产业与公共服务统筹配置，通过功能混合与空间重组提升整体土地价值。
值得一提的是，上述思路在实际落地项目中亦有体现，例如长期荒废的红旗铁路专用线。
红旗铁路公园
在2024年官方开展的全盘更新规划中，线路并非采取粗暴拆除的方式，而是保留大部分原始铁路结构，将其转化为一条8公里长的线性铁路公园，把工业遗存转化为公共空间资源。这种微更新实践，正是团结片区从空间置换走向价值再生的缩影。
获得感，城市更新最硬的评判标准
我们全面复盘不难发现，团结片区改造最实在的成果，最终体现在四个维度的可感知变化上。
一是安置落地。位于片区核心地带的38栋高标准安置楼项目得到交付，总建面超过77万㎡，团结村、谭家村1100余户村民完成回迁。
二是商业与就业激活。亮相于2024年底的龙湖未央天街，弥补了团结片区大型商业空白，2025年全年客流达1300万人次，直接带动就业超1500人。
更深层的变化，在于项目背后的运作机制——采用全市首创的“区属国企搭桥、村集体公司委托、品牌运营商经营”模式，村民通过村集体持股转变为股东，持续分享商业租金等市场回报。
龙湖西安未央天街
三是土地价值重估。2025年以来，片区陆续成交多宗商住用地，土地市场的活跃，反映了市场对发展前景的肯定，同时土地出让收益又反哺于片区基础设施与公共服务建设，形成正循环。
四是环境与配套升级。60万㎡红旗铁路公园贯穿，实现绿地与居住区无缝衔接；学校、养老院、社区服务中心等公共服务设施陆续配齐，支撑“四好”品质住区成型。随着更新步伐深入，未来片区内人口及建设规模还将不断扩大。
而这些变化，正是它入选国家级案例的底气。
团结片区功能布局规划
团结片区的更新实践，为全国同类城市提供解题思路。但解题的目的，归根结底不在模式是否被写进案例集，而在于能否让更多曾经低效地方找到匹配自身的重生路径，在于片区内生活人们是否拥有了实实在在的获得感。这份成果，才是它留给这片土地最硬的答案。