9月的70城房价数据是10月19日公布的，里面有一组对比很少有人细看：一线城市二手住宅销售价格同比下降1.5%，其中北京、广州和深圳分别下降2.5%、2.9%和1.5%，上海上涨0.8%。
同一张表里，二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降4.5%和5.4%。表现最好的城市和最差的那一档，差了六个多百分点，要讲2029年的房价，就得先看懂这道裂缝。
我的判断是：未来三年，房子的估值方法会整个换一套，县城的房子要重估，北京二环的房子也要重估，区别只是估出来是高是低。
先看一个容易读错的信号。
9月有9个城市的二手住宅价格环比上涨，比8月多6个，说明上涨的城市多了。可统计覆盖70个城市，其余61个没有上涨，单月数据说明的是市场分化，还看不出全国性的回升。
买卖的主场正在变。新楼盘由开发商成批供应，二手房则要看同一个小区里某一套房的楼层、装修和户型。
一旦二手房源变多，同类房子的成交价和挂牌时间就更容易被买家拿来比价。前三季度，新建商品房销售面积56483万平方米，同比下降13.2%；二手房交易网签面积61746万平方米，同比增长10.7%。
这两组数字在同一时期朝不同方向走，但统计范围和成交记录方式有差别。看见二手交易更活跃是一回事，判断新房买家是不是转去买二手，还要看分城市、分人群的实际数据。
这点为什么关键？二手房的卖家大多是要换房的普通家庭，卖掉旧房才凑得够新房首付，他们急着出手，开价就硬不起来。
买家掏的是自己的积蓄，每一分钱都算得很细。买卖双方都是这样的人，价格很难再出现过去那种一年涨三成的行情。
供给端收缩得更快。1—9月份，全国房地产开发投资53364亿元，同比下降20.6%，房屋新开工面积34031万平方米，下降24.9%。有人会问，新开工少了四分之一，三年后新房会不会反而不够卖？
人口还在流入的城市有可能，人口流出的城市不会，那里本来就不缺二手房和空置房。制度上的方向也定了。
9月18日的国新办发布会提出，重点推进项目公司制、主办银行制、现房销售制三项房地产基础性制度。这些属于正在推进的改革，各地进度不一，到2029年推到哪一步还看不准。
但只要现房销售成了主流，新房就很难再靠期房带来的想象空间多卖钱，一手房和二手房的价差会被压小。
再看人口。2025年末，全国人口140489万人，比上年少339万人；城镇常住人口95380万人，比上年多1030万人；乡村常住人口45109万人，少了1369万人。
城镇总量增加，并不等于每座城都新增住房需求，具体得看新增人口在哪工作、能住多久，以及是否有购房能力。乡村还有4.5亿常住人口，看起来后劲不小，可60岁及以上人口32338万人，占全国人口的23.0%，乡村的老龄化又比城市严重。
楼市像一部楼梯，底下一级有人上来，上面一级的人才能腾地方往上走。最底下那一级能上来的年轻人在变少，这是长期趋势，政策补贴扭转不了。
底层的买家补不上，往上换房就会层层卡住：县城的房子卖不掉，这家人就去不了省城；省城的房子要降价才能成交，想去一线城市换房的人首付就不够。前面说的跌幅是城市层级越低跌得越深，和这条楼梯从下往上松动的顺序正好对得上。这是我的推断。
一线城市内部也已经分化。同样是一线，上海同比转正，北京和广州还在跌。
“一线城市永远涨”这句话，早就从“一线”缩到了“某个城市”，再缩到“某个板块”。一个说法要靠不断缩小范围才能成立，本身就说明它站不住了。
房价能不能站稳，还得看家庭收入和供给条件。就算两个城市的工资差不多，学位、通勤、可替代房源和信贷成本也可能差得很远，同样一笔月供能换来的居住条件就会不同。
第三层看持有的账本，这是我认为判断2029年最靠得住的办法。假设一套房子300万元，每年租金6万元，租金回报率2%；房主贷款200万元，假设年利率3%，一年利息也是6万元。
租金刚好抵掉利息，再算上物业费、维修和空置期，持有这套房其实每年都在亏，只能指望将来涨价来补。把账放到不同城市，会看到几种可能。
收入和租金持续增长、房源又有限的地段，有价格修复的基础；如果供需都偏弱，成交恢复可能先于价格回升；要是就业和人口流出叠加，挂牌房源还在积累，就可能需要更长的时间消化。
到2029年是哪种情形，得看当地数据怎样变化。
类似的分化也会出现在一个城市内部。两套挂牌价相同的房子，一套在有稳定租赁需求的片区，一套在供应集中的片区，空置时间和转手难度可能完全不同。
拿城市均价给自家房子估价，最容易漏掉的就是这笔差异。
豪宅也有自己的账。少数地段、稀缺户型可能不容易找到替代品，但它的买家更少，报价高不等于成交容易。想判断价格能不能撑住，还得看真实成交、挂牌周期，以及着急出售时能谈掉多少。
普通家庭该怎么准备？算账的思路要从“将来能涨多少”改成“每年要花多少”。
月供占家庭收入多少、物业费多少、孩子上学到底要不要这套房，把这几笔算清楚，比听哪位专家预测都管用。手里有几套房的，要分清哪套是自己住的、哪套是等升值的，后一种在新的估值方法下最容易被估低。
判断三年后的价格，可以持续看三组数据。成交变多时，看看是哪些房源成交；新房开工少了，看看同片区还有多少待售；收入改善了，再看贷款成本和月供是否跟着变。
这些变量同向，才比一个月的价格涨跌更能说明问题。
过去二十多年，买房赌的是下一个接手的人会出更高的价；往后，房价越来越看这套房子每年能带来多少实际的居住价值。
房子从赚钱工具重新变回住的地方，这个过程谁都不会轻松。但对还没上车、或者准备换房的人来说，这也是第一次有机会按真实价值去买房。