1990年“海湾战争”，本质就是石油资源争夺战，成为“二战”后罕见的卷入35国的战事！

亘古不变，围绕资源的争夺，是人类文明进化乃至政治、经济发展中的主旋律，在现代社会越来越多的演变成资本的游戏。

优质稀缺性资源，资本和有钱人疯狂角逐的名利场，在不同维度不同时间不同空间里，演绎出一场又一场没有硝烟的“海湾战争”。

2002年5月，《深圳特区报》策划“海湾战争”房地产推广专题，具有强烈视觉冲击的跨版广告相当震撼，引发众多楼盘参与其间。

这次对深圳海居文明的积极探索，奠定了中国滨海居住文明的理论基础。

没曾想，次年，伊战再起，被称为“第二次海湾战争”，强化了一兵对特报“海湾战争”跨版广告策划的记忆。

今时今日，一场耗资超1000亿的“海湾战争”又将在深圳打响！

10月17日，深圳住建发布《关于深圳市2025年四季度计划入市商品房房源信息情况的公示》，四季度计划入市的商品房项目39个，预计供应房源面积为1601853.70㎡，12334套，其中：住宅1307480.51㎡，10112套；商务公寓205780.79㎡，1215套；商业31779.77㎡，391套；办公56812.63㎡，616套。

这本是一次常规公示，却因为后海澐玺花园、元湾府（中信信悦湾）、深圳湾滨海商务中心（GCC联泰超总湾）、后海玺家园、地铁前海时代广场（深铁前海时代·尊府）同时在册，而决定了2025年四季度的不平凡。

这五个项目公示的销售面积共计约41.4万㎡/1491套，预估货值远超500亿元。具体数据分解如下：

GCC联泰超总湾，136套公寓，建面52537.75㎡；

中信信悦湾，407套住宅，126670㎡；

后海玺家园，348套住宅，建面58006㎡；

后海澐玺花园，339套住宅，建面110162㎡；

深铁前海时代·尊府，261套住宅，建面67000㎡。

特别特别的是，前四个项目极有可能同时在12月份集中取证入市。

同一个月供应如此巨量的货值，深圳楼市历史上第一次。

而这次公示的，仅是这四个全新项目中的首批单位，比如GCC联泰超总湾，进入本次公示的是T3楼栋，后海澐玺花园，首批上市的是北区。

根据项目整体规划指标和目前入市价格猜测，这四个项目的总货值超过1000亿元。

在这次公示中，限购区滨海线，还有蛇口的天健湾时代府（34555㎡/300套）、宝中的保利瑧誉府（25405.85㎡/206套）。公示之外，还有宝中即将现售的中铁阅臻府（35996㎡/302套）。

保利瑧誉立标前海湾

一兵预料，随着这批项目的集中发声，持续热销中的深业世纪山谷·世家（大平层40亿）、新世界临海揽山（住宅、公寓、别墅共计100亿），及进入尾盘状态的中海深湾玖序（最后5套）、恒裕深圳湾（20亿）、华侨城新玺等，也将积极返场，加入这场千亿级别滨海人居空间的“海湾战争”。

图源：深业世纪山谷·世家

谁终将胜出，已经无所谓了。这里简单窥探一下对深圳楼市，对富豪圈，意味着什么！

上世纪末，一兵奔着“山海”光环前来深圳时，城市发展高地还在罗湖和福田，以至于好长时间感觉不到生活中的海的存在。

1999年滨海大道通车，招商海月花园奏响“海风一路吹回家”，完成了滨海居住文明的第一次启蒙。

2001年12月6日，红树湾那场史诗级拍卖，“地王”的横空出世，开始让有钱人关注到深圳滨海居住的价值。泰华斩获的两宗地，最终成就了中信红树湾，而百仕达的红树西岸，一开始就导入众多国际高端元素，引发全城仿效，成为深圳湾一线居住产品的不朽传奇。

2002年5月，《深圳特区报》祭出“海湾战争”专题。

当时深圳湾沿线的滨海住宅，主要集中在红树林片区，包括福田的万科金域蓝湾、金地金海湾花园、深业碧海红树园，及南山的京基碧海云天等。

另一个集中的区域，就是南山后海的南山文化中心区，期间在售待售的楼盘众多，主要是蔚蓝海岸二期、海洋之心、漾日湾畔、浪琴屿，和“南硅谷”的招商阳光带海滨城等。

这次专题，于深圳楼市的意义在于全面梳理了滨海居住价值，为深圳海居文明奠定了理论基础。众多购买了相关楼盘的深圳奋斗者，实现了家庭资产的爆发式增长，享受了特区发展的超级红利。

不过，当时的南山楼市，除了蛇口半山和华侨城，余下区域主要还是面向工薪阶层的“第一套房”。

彼时还没有深圳湾概念，海景豪宅概念较为薄弱。近年声誉鹊起的深圳湾豪宅市场，“第一根桩”还是2007年卓越维港打下的。是年7.1，深圳湾跨海大桥建成通车、深圳湾口岸正式开通启用。

此后，深圳的“山海连城”规划和建设向纵深发展，直至2019年《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布，将“因海而生，向海而兴”推向前所未有的高度，加上南山区科创力量的快速崛起，深圳湾海景豪宅的金融属性得以深度挖掘、骤然放大。

期间，深圳滨海住宅市场出现了远超2002年特报“海湾战争”时的盛景，多个拥有全国影响力的高端海景豪宅先后入市。

尤其是2015年四季度，深圳湾1号、招商海上世界双玺、恒裕滨城二期、华润深圳湾悦府同时段取证入市，市场追捧心态急切，推动当年楼价暴涨近四成，直接导致2016年3月提高限购门槛，10月4日“深八条”调控全面升级。

但调控升级没能阻挡豪客对豪宅的追捧，滨海线上（包含前海）多个楼盘，及南山科技园片区的华润城、福田香蜜湖的深业中城，及安托山片区多个楼盘仍然“日光”不断，一房难求。

谁曾想，就在“楼价永远涨”舆情喧嚣尘上，不少市民众筹抢买之际，深圳楼市在不经意间被快速推到阶段性顶点。

随后的事情，大家都刚刚亲历。“三道红线”叠加“三年口罩”影响，深圳楼市也于2021年中快速进入调整周期，深陷而不能自拔至今。

楼市调整期间，深圳滨海一线豪宅最后一次“日光”，发生在2022年9月。

蛇口招商玺‌开盘，604套房源，起步价1244万元/套，总货值超过100亿元，当天全部售罄。

这不应该成为深圳海景豪宅市场最后的荣光！

2024年，中海深湾玖序首次开盘也曾日销百亿，遗憾的因为深超总规划限制等客观原因，部分客户临时爽约，未能实现“日光”。

图源：中海深湾玖序

对比上海近三年豪宅市场，15万+新盘，开盘即售罄已成常态，表现出虹吸高净值家庭的超级能力。深圳地产人被碾压得没有一点脾气。

上海Vs深圳，53926亿元Vs36801亿元。上海作为国内GDP第一城，2024年拉下第三城深圳17000亿元之巨，差距是客观存在的。

但在高端豪宅市场，表现本不至于如此显著。超高容积率对品质的压制，或许可成为深层次原因的核心之一。随着3.1容积率、楼高80米等规范推行，加上住宅设计新规助力，深圳高端市场迎来硬钢上海的机会。

后海澐玺、信悦湾、GCC联泰超总湾、后海玺、深铁前海时代·尊府，五个10万+新盘集中入市，超500亿货值，将会产生第一次冲击波。

在近期多家媒体关于四季度新房清单的报道中，主要集中突出后海澐玺、信悦湾、后海玺三大顶豪的巅峰对决。

不过，一兵提醒市场注意的是，GCC联泰超总湾，这个以唯一民企，对抗四大央企一家国资的项目，隐藏的力量或许才是真正具有全国影响力的。

作为深超总最后一块居住型用地，GCC联泰超总湾以最大占地（约9万㎡）、最低容积率（3.0）、最大生态资源占有（海景+湿地公园）、最大套均面积（首批套均386㎡）、唯一带独栋别墅，四面无遮挡景观等排他性天赋，注定会成为一个含着金钥匙出生的集大成者。

不限购也是该项目独一无二的优势，有利于吸引国内顶级富豪购买。所以，“具有全国影响力”可能是其与其他几个项目的最大差别。

GCC联泰深超总效果图

当然，另几个也不遑多让。

后海澐玺项目的入市信息最早炸街，先声夺人。而中信信悦府至今仍在低调状态，官方内容密而不宣，蓄势待发。后海玺的开发商同样是央企，招商蛇口在自己的地盘，从来没让人失望。

最近声浪最劲的后海澐玺，由华润+中海联袂操刀，品牌叠加动能强劲，中海刚刚通过深湾玖序完成对高端市场摸底，华润成功运营华润深圳湾片区及深圳顶豪标杆深圳湾悦府的成功开发。

可以说，没有人比他们更懂这片海！

这种地主式的强强联合，最终力量一定会体现在项目的规划设计和品质打造上。看房验资1000万，凸显底气。

图源：乐居财经

相比于深圳湾这边的龙争虎斗，位于前海湾的深铁前海时代·尊府，这次很享受，真正的“隔山观虎斗”。约215-295㎡产品的适配性，在前海时代推出多期产品之后，一定是最好的压轴式存在。

重塑深圳楼市形象的机会点出现了，现在需要的是一次振臂高呼，让深圳楼市再次骄傲！

这次“海湾战争”铁定无法排除内斗，但如何携手攻占国内富豪圈，站着把1000亿元赚到手，才是应有之意！‌

浩瀚深圳湾（图源：GCC联泰超总湾）