2026 年 11 月 11 日都市现场报道，上海松江区九亭镇涞寅路 1881 号 17 幢乐家公寓，一处规划用途为工业用房的楼宇，多年来对外以长期使用权的形式流转，累计涉及 400 多户住户，投入资金规模约 5 亿元。随着原开发企业破产清算、房产司法拍卖易主，新产权持有方不认可住户手里的使用权协议，下发限期搬离通知，不少住户的安居计划陷入停滞。

涉事公寓由上海七欣科置业有限公司开发建设，地块登记土地用途为工业，房屋类型标注为工厂。项目 B 栋在 2018 年交付，A 栋分别在 2020 年、2022 年分批交付。住户和开发商签订的协议分为长期租赁合同、保证金合同两类，合同内写明房屋用于居住，同时标注该楼宇只能办理整体大产证，无法分割办理独立的不动产权证。部分 A 栋住户的合同中，还附上了《沪松推（2020）3 号》这份预认定文件作为参考，不少住户正是看到这份文件，才选择出资认购长期使用权。

多名住户向记者介绍，他们大多是长期在上海务工的外来人员，受限于房价，无力购买普通商品住宅，被项目宣传的长期居住方案吸引。不少住户拿出多年积蓄，甚至向亲友借款，签下使用权协议，约定使用期限一直到 2054 年。入住之后，一家人在这里生活、孩子就近入学，原本以为找到了稳定落脚的住处。

2023 年，上海七欣科置业有限公司宣告破产，进入破产清算流程。2025 年 2 月 27 日，上海港轩亭科技有限公司通过京东资产交易平台的公开竞价，拍下该栋楼宇产权，并完成过户登记。取得产权之后，该公司不认可此前开发商和住户签订的使用权相关协议，陆续向住户送达限期搬离通知书，告知住户需要在指定时间内清空物品、搬离房屋，逾期将通过报警等合规途径处置。

记者联系到新产权持有方相关负责人，对方表示，目前已经针对部分未付清款项的住户启动诉讼，至于全款付清的住户能否继续居住，最终结果需要以法院判决为准。这名负责人同时坦言，拍下这套房产之后才发现纠纷复杂，企业也十分后悔，但拍卖流程已经走完，无法办理退拍。

针对住户合同里引用的《沪松推（2020）3 号》文件，相关部门核查信息显示，这份文件是针对 A 栋转化租赁住房的预认定意见，批复内容仅限出租使用，有效期按周期核算，并非允许对外分割流转长期使用权。相关工作人员补充，该项目 B 栋虽然曾经取得租赁住房转化批复，但批复早已到期，A 栋并没有完整合规的转化审批手续。

住户们表示，办理手续时销售人员没有完整告知土地性质、批复文件的适用范围和有效期，项目以公寓安家的名义对外推广多年，住户一直没有收到叫停提示。记者先后对接松江区规划资源局、房管局、九亭镇政府等相关单位。规划资源部门介绍，楼宇报建、验收都按照工业配套用房标准完成；房管部门表示工业用房不在其常规监管范围；九亭镇信访工作人员称，该项目改变土地用途对外流转使用权本身属于违规行为，属地主要依靠群众举报开展处置，常态化巡查力量有限，破产资产处置属于司法流程，行政部门难以直接干预合同效力纠纷。

截至报道发出，400 多户住户仍然和新产权持有方处于僵持状态，部分住户已经委托律师准备相关材料，等待司法途径厘清各方权益。

住建部门提醒广大市民，工业、仓储等非居住性质土地上的建筑物，严禁擅自改造后对外流转长期居住使用权。大家在选购使用权公寓、这类非标房源时，一定要提前查询不动产登记信息，核实土地和房屋规划用途，不要仅凭宣传材料、批复文号就投入大额资金，避免遭遇财产损失。

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