中海·恒昌玖里（顺昌玖里风貌组团）110号风貌别墅，地上建面约453.88㎡，市场口径成交价约2.3亿元，折算单价站上50-51万/㎡。

新天地的别墅，为什么敢卖51万/㎡…

顺昌玖里、恒昌玖里所在，是黄浦建国东路片区，上海成片二级旧里改造的收官之地。项目不是简单盖别墅，而是把石库门里弄的肌理、门头、砖纹、巷弄尺度保留下来，再用现代结构重做内部空间。

这套房源的关键在于，四面临空、独栋格局、约380-390㎡地下空间、约100㎡私属花园。地上450㎡只是计价面积，真实生活场域远超房本数字。

恒昌玖里整体仅百余户，顺昌玖里风貌别墅仅约67套，其中450㎡级独栋本就是个位数，2024年风貌首开即清盘。

51万/㎡买的是新天地500米半径内，再也不会有新别墅用地；是“海派风貌+现房交付+内环核心”三段叠加；是未来十年，同类资产在二手市场无竞品可比的定价权。

今年上海风貌别墅供应四五十个，但能站稳价格的，必须有三件事：新天地级地段、真实现房、可流通性。缺一条，都可能变成好看但难变现。