【太原楼评】太原南站商办楼规划调整｜从现象分析商办市场趋势

太原楼评☞ | 业内视角
961篇/文1296字/阅读6分
导读
太原商办市场，回撤远比住宅更加惨烈，商办类份额从10%降至3-4%！

察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！
见字如面，大家好，我是太原楼评君！
新港天地调整｜办公增配
太原南站，商圈氛围陆续养成中，整体空置率偏高，综合坪效不足，以万科印象城组团+南站西广场综合体为主力构成，目前呈现多样化，并无强势业态。
2026年10月28日，太原审批管理局发布：关于新港天地建设项目建筑工程规划设计方案的公示。
该地块位于南站西广场对面，跨过太榆路后万科印象城的南侧，整体开发形态和印象城类“小一号”的花瓣型综合体。
NO. 1｜南站商办用地规划
此次公示的涉及商办【红色】地块为太原南站西广场对面，太榆路有南北两宗用地，其中北地块土地尚未开发，南侧即该地块，两宗用地之间为万科印象城。
在看一下南站东西广场的商办类用地规模，和住宅用地基本对半开的水准，在片区内是商办供给“超量”的体现，不过近高铁区域不宜开发住宅项目。
【太原楼评】太原南站迎来大规模改造｜覆盖6大地块
NO. 2｜新港天地调整方案
新港天地占地约42.13亩，总建面约21万方，底商约为14万方，容积率接近5，建筑强度较高。对比楼栋的排布，和万科印象城如出一辙。
结合此次调整的经济技术指标看，规划调整后商业裙楼为42680.85平，约占约为三成，这也是项目的高溢价类产品。
公寓类面积从4.9万方降至2.78万方，酒店面积基本维持不变仍是4.7万方左右，将缩减的公寓面积转移给办公面积约2.1万方。
NO. 3｜调整后效果图和思考
从总平面图看，变化甚微，核心变化在单体建筑内部，公寓转办公，必然在拆分整层面积上发生了大幅变化，将每层约1263平从20多间优化为6间。
看效果图，没什么太多的亮点可言，毕竟在商办市场中，市场表现不佳，房企对其投入的人力、物力、精力都不会太高，不像对待能“溢价”的新规住宅。
最后，浅析一下太原商办市场的基本格局，太原商办市场近年来基本维持低位运行，尤其是近二年，商铺、写字楼、公寓成交价格回撤约2-3成。
在具体商办项目中，以商铺为例，成交规模从每年20-30万方降低至5万方左右，单价从3万回撤到2万以内。
其中大宗独立商业表现优于住宅底商，小型投资客锐减度更高，近年太原不少大宗成交，如保利东郡售楼部，碧桂园丽华天境四号楼、远大凤玺湾一期商墅等。
再看另一个现象，太原不少将商办用地转为住宅属性开发，除建投祥澐国际表现优异外，中海国际、华润T1、绿地中央广场、荔园国际等虽有成交，表现一般。
故而结合市场发展，商办类用地开发，尤其要注重前期定位和提前筹划，切记运营能力非常重要，最后提示房企：太原商办库存规模累计超过3000万方！