保交楼，让你收房，地库还漏水，你该怎么办？

复杂的内容如下，简单的内容可以直接跳到最后。

烂尾楼的办案思路，根据时代大致上可以分成四个大版本：

【退房时期】【破产时期】【保交楼时期】【保交楼后期】

保交楼前，分两个时代，双解除时代和破产时代，分别是2003到2014，主要以打退房再执行为主流，然后是2014到2022，以破产重整为主流。

保交楼时期是2022到2026，主要是由于国家提供了两笔“赈灾粮”，纾困资金和白名单。

更准确的说是2025年年底，保交楼的两笔赈灾粮政策就暂时没有版本更新了，而是在26年公布了25年年底的会议纪要，也就是9月4日会议纪要。

所以如果你买的房子烂尾了，处在今时今日，2026年11月6日，你应该适用这个最新的版本。

然后由于烂尾楼本身的冷门、复杂以及利益重大，所以这四个版本的更迭还不是非此即彼，就是他们全都混合在一起呀。

在今时今日，你会发现实际上双解除依然跑的通，破产也在适用，保交楼也有，9月4日会议纪要，很多政府法院还没研究明白怎么适用。

所以对购房人来说，维权思路就比较烧脑。

我给你们一个简单的指引：

如果还没交房，就想办法退房，直接起诉退房也可以，推破产退房也可以。

如果已经交房，就想办法破产，无非是房子减配精装变毛坯配套没做地库漏水，按照9.4会议纪要的要求，管理人必须解决这些问题。

之前的政策里面，国家推保交楼，提供纾困资金、白名单贷款，目的非常单纯，就是交楼，以至于竣备都不具备也能交，交了就完成任务。

地方政府在执行的时候，相对而言比较粗暴，比如某一线城市的保交楼专班的领导就说，我们保交楼，不保手续。

很多专班的态度，都是我会“保质保量”的交房，但是说归说，做是一定做不到的，就是他们大手对着土一挥，说你看房子不错吧，业主心里凉了半截。

再加上房价也跌了这么多，所以领导眼里的好，是从一片土到高楼拔地起有多难，群众眼里的破，是当年售楼处宣传的和今天看到的加上房价砸过头之后的。

这个时候你找政府，让政府的专项资金去解决地下室漏水，我目前为止还没遇到可以这么干的，因为领导觉得这个钱不能用来干这个，就是宁可退回去（中央、银行）也不愿意花在小区。

所以我们要想让小区美，要么业主自己出钱，要么像山水文园那样业主集资，要么就动用大修基金，要么就没办法了——这是保交楼的时候。

9月4日会议纪要出来，改变了这一点。

他建立在两个前提，首先，他把共益债的顺位调整到了第四。（这很重要，但是你看不懂也不需要懂）

然后，他有一个明确的要求：修房子。

其实原理很简单，就算没有这个会议纪要，其实想通了原理也是可以实际运用的。

——所有的开发商项目公司破产，施工方必然是债权人，而且是第二顺位优先受偿权，排在咱们业主后面

——按照建筑法，施工企业也要对商品房项目保修

——在保交楼时被告开发商是烂尾且受政策干预的死掉状态，但是在破产时有破产管理人可以应诉、起诉

——管理人在房屋质量案子中是被告，在工程款结算案子中是原被告

——业主要求管理人修房子，管理人就必须要求施工方修房子

——开发商没钱（资产被抵押查封、保交楼资金专款专用）但是破产后管理人有钱（剩余资产被涤除抵押查封）

也就是说，对于一个“保交楼”之后勉交楼的房子，在开发商不破产的情况下，业主能做的事儿非常有限，业主找政府，政府的资金只能盖房不能修房，业主找开发商开发商没钱，开发商下面的资产都有抵押和查封，施工方虽然理论上可以做被告，但是施工方有的也被开发商拖死了。在这个僵局之下，小业主就非常绝望，收房，房子很破，不收房，没房子住，收了房子想维权，没有可维权的合法途径，就像花钱买了饭，饿了好几天，然后盛了一碗苍蝇。

这个房子和别的房子相比，他没有保修了。

这个房子也不能靠卖掉止损，因为很多业主面对的问题是，七八十万买的房子，贷款可能有五六十万，现在房子一二十万没有人要，就是说你的房子割肉卖也不行，活活被套在这个地库漏水的房子里。

但是在9.4会议纪要出台之后，一来条文很明确，二来，它也意味着降低了“破产”的难度，保交楼期间你立破产很难立上，因为很多项目是要先保交楼再破产，现在既然政府认为可以交楼，那项目公司破产的障碍也不存在了。

这相当于给这些没有保修的项目，最后一次通过法律途径，让业主有机会在交房的基础上，让一些钱投入到小区的最后一次机会。

总结一下，分成两步：申请开发商破产，再让（告）管理人找施工方修房子