一套房650万要缴450万的税，周兆成：房产捐赠慈善后处置税负高，公益捐赠要提前做好法律规划
 
很多人以为，生前立下遗嘱把房产遗赠给公益基金会做慈善，只要完成捐赠过户，后续卖房变现就可以顺利实现行善初衷。这般想法，和不动产慈善捐赠的现实税费、法律实操规则，实在相去甚远。
 
大家好，我是安剑律师事务所周兆成律师。
 
上海这起公益遗赠案例让人唏嘘。一对老夫妻省吃俭用，生前已经累计捐款500多万元，立下公证遗嘱，打算身故之后，把存款和房产全部捐出，救助先心病患儿。此前还有类似案例，老人价值650万的房产遗赠给慈善基金会，可基金会接手之后才发现，如果把这套房产卖掉兑现善款，需要缴纳税费高达450万，近七成房款都会被税费消耗。基金会无奈之下不敢出售房屋，只能靠收取少量租金来做公益，老人想要一次性大额帮扶的遗愿难以落地，事件曝光之后迅速引发全网热议。不少网友十分不解，明明是无偿做公益行善，为什么还要承担如此高昂的税负；也有网友提出，是不是制度设计出了问题，善意不该被高额税费困住。
 
不少网友存着这般认知：只要是公益慈善接收的房产，卖房就应当直接享受个人全部税收优惠。
 
可法律的逻辑并非如此。房产遗赠给基金会，接收捐赠环节可以享受相应免税政策，但一旦产权过户到基金会名下，基金会属于非营利机构，处置房产就要参照企业主体计税，个人卖房的满二免征增值税、满五唯一免征土地增值税等优惠政策，公益机构全部无法适用。但这不等于房产就不能做慈善捐赠，关键在于提前做好法律架构规划，而不是简单直接遗赠房产给基金会。
 
很多人混淆了两层事理：捐赠接收环节的税收减免，和后续资产处置变现环节的计税规则，法律评价完全不同；老人行善的意愿值得尊重，但产权主体一旦从个人变更为机构，税收身份随之发生改变，善意也不能突破现行税法框架。
 
从税务层面来看，基金会受赠取得房产，几乎没有购置成本，后续出售的时候，土地增值税、企业所得税、增值税附加多项税费叠加，就会出现税费占房款比例极高的现象。个人卖房能够享受的大量惠民政策，对基金会这类机构并不生效，这就是捐房容易、卖房难的根源。
从法律实操层面，按照现有不动产登记规则，老人去世之后，房产对外出售，必须先确权过户到基金会名下，才能够再行交易。有法律专家提出新思路，老人生前可以签署死后生效委托文书，授权基金会在身故之后直接代为处置房产，不把基金会登记为房屋产权人，以此绕开机构计税的困境，但是该方案在各地不动产登记窗口实操落地，还缺少统一明确细则。
从捐赠规划层面，普通民众想要做身后公益捐赠，不要直接简单遗赠房产。优先可以选择现金捐赠；如果一定要捐赠房产，可以提前咨询公证处、专业律师，通过遗嘱、死后生效委托、信托等多种工具提前设计方案，预判未来处置房产的税负成本，避免自己的一片善意，最后被高额税费大幅消耗。
 
对于有心身后做慈善的老百姓，一定要认清现实：不是立下遗嘱捐房就万事大吉，不动产捐赠远比现金捐赠复杂，遗嘱不等于可以规避后续交易的高额税负。
对于公益机构而言，接收房产遗赠，也要提前评估后续处置成本，不能只接收资产，忽略变现环节的巨大障碍，避免辜负捐赠人的一片心意。
 
法律鼓励民间向善，但慈善遗赠，绝对不能只凭一腔热情，专业的前置法律规划必不可少。
 
你觉得，针对公益机构处置受赠房产，是不是应当出台专门的税收减免细则，守护普通人的善意？