“8·28”新政两月后，长沙细则今日落地。

10月30日，长沙市住房和城乡建设局、长沙市自然资源和规划局、国家金融监督管理总局湖南监管局联合发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。实施意见自发布之日起执行。

分类加强预售管理。2026年8月28日后新发布出让公告的商品住房项目，申请预售须完成单体建筑主体结构封顶，并取得五方签字盖章的《主体结构分部工程质量验收记录》；购房款全部存入预售资金监管账户，完成竣工验收及水电气配套具备交付条件后解除监管；销售合同须增加逾期交房责任、合同解除及资金退还条款。在途项目按原政策执行，符合条件的可备案过渡至2027年底或2028年底前按原预售条件申请预售。

有序推行现房销售。新出让宅地项目优先选择现房销售，须在土地出让公告中公开相关信息，销售前完成竣工验收备案。实行现房销售定金制，定金一般不超过购房总价款5%，全额存入监管账户、监管期内不可使用。

推行主办银行制度。新签开发贷合同项目确定主办银行，开发贷款、自有资金、现房销售资金等全部纳入主办银行账户管理，预售资金和定金由市房屋交易管理中心具体监管。

加大融资与用地支持。探索分户土地使用权集合办理开发贷抵押登记，开发贷首次还本原则上在竣工备案后；新出让宅地剩余土地价款可在建设周期内分期缴纳，半年内不低于50%、余款最迟两年缴清，不计利息。

完善开发建设管理。支持带方案出让、拿地即开工，先行办理地下室规划及施工许可，支持最小单元分批施工验收；现房销售项目配套费可在备案前缴纳；购房家庭可凭网签备案合同按政策入学；统筹推进“好房子”建设。长沙县、浏阳市、宁乡市参照执行。

潇湘晨报·晨视频记者刘李

长沙市住房和城乡建设局长沙市自然资源和规划局国家金融监督管理总局湖南监管局关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见

各有关单位：

为贯彻落实《住房城乡建设部自然资源部金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）有关要求，稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式，结合我市实际，提出如下实施意见。

一、分类加强预售管理

（一）新取得土地项目。2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。

1.明确封顶具体条件。单体建筑应完成楼栋顶板的混凝土浇筑，项目建设、勘察、设计、施工、监理等单位出具签字盖章的《主体结构分部工程质量验收记录》。

2.严格预售资金监管。购房人支付的首付款、个人住房贷款和其他形式的购房款等预售资金，应全部存入到市房屋交易管理中心开立的预售资金监管账户。商品住房项目完成竣工验收、水电气等配套设施具备交付条件后，解除资金监管。

3.完善销售合同有关条款。销售合同应增加逾期交房责任、销售合同解除及购房资金退还等内容。

（二）在途项目。2026年8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建设工程规划许可证的商品住房项目，申请预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。建设工程规划许可证有变更的，以首次取得建设工程规划许可证的时间为准。

2026年8月28日（含）前，已取得国有建设用地使用权（含正在出让）但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，申请预售的，原则上按新取得土地项目执行预售管理政策；经各区政府评估后确保能按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市住房城乡建设部门备案后，2027年12月31日（含）前可按原有预售条件申请预售。预售资金监管按以下要求执行：

预售资金应全部存入市房屋交易管理中心开立的预售资金监管账户，入账资金超过重点监管额度后，可按建设节点申请支取相应建设资金，或申请支取超出重点监管额度部分的资金。重点监管额度要覆盖项目全部剩余工程建设费用、必需的管理运营费用及红线外需房地产开发企业承担的市政工程费用，保障项目竣工验收及水电气等配套设施具备交付使用条件。

（三）2026年8月28日（含）前已取得国有建设用地使用权的历史遗留问题项目，因低效用地盘活、城市更新等需要收储重新出让或重新签订出让合同的商品住房项目，经各区政府评估后确保能按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市住房城乡建设部门备案后，2028年12月31日（含）前可按原有预售条件申请预售。

二、有序推行现房销售

（一）明确现房销售条件。2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，优先选择现房销售；实行现房销售的项目，应在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息。项目现房销售前，应完成竣工验收备案等事项。

（二）开展现房销售备案。房地产开发企业开展项目现房销售前，应将竣工验收备案证明、项目现房销售方案和具备交付条件的有关证明等材料，报市住房城乡建设部门备案。所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等情形。经房地产开发企业与抵押权人约定，同意销售抵押房屋的，在办理现房销售备案时应提交抵押权人同意销售的证明文件。房地产开发企业应公示房屋抵押状况，并在与购房人签订销售合同时，明确房屋抵押状况和承诺抵押注销期限，注销房屋及建设用地使用权抵押后方可完成销售合同备案手续。

（三）推行现房销售定金制。实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业制定定金销售方案并报市住房城乡建设部门备案，依法依规与购房人签订购房定金合同，一般收取不超过购房总价款5%的定金。定金应全额存入定金监管账户，监管期间定金不可使用。商品住房项目完成竣工验收、水电气等配套设施具备交付条件后，解除定金监管。购房定金合同应明确逾期交房责任、定金合同解除及定金返还等有关条款。

三、推行主办银行制度

2026年8月28日后签订开发贷借款合同的商品住房项目，贷款银行单独提供开发贷款的，贷款银行为主办银行；贷款银行组建银团提供贷款的，银团贷款牵头银行为主办银行。

房地产开发企业在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理。市房屋交易管理中心承担预售资金和定金具体监管工作，与房地产开发企业签订监管协议，并在主办银行开立预售资金监管账户或定金监管账户，用于存放监管项目预售资金或现房定金。

四、加大融资支持力度

（一）加大开发贷款支持力度。房地产项目开发公司以土地使用权抵押向商业银行申请开发贷款的，探索以分户土地使用权集合办理开发贷款抵押登记。贷款银行应根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度，分批发放开发贷款，贷款资金应通过在主办银行开立的资金账户受托支付至项目公司交易对象的账户，全部用于项目建设。对于在2026年8月28日后签订借款合同的商品住房开发项目，开发贷首次还本日期原则上应在项目竣工备案后，经协商一致的可以提前归还贷款本金，销售回款应优先用于偿还该项目开发贷款。对于在2026年8月28日（含）前已签订借款合同的项目，鼓励贷款银行与房地产开发企业基于商业性原则自主协商，通过新增开发贷款额度、存量贷款展期、调整还款安排等方式，积极满足项目合理融资需求。加大对现房销售项目、湖南省“好房子”示范项目、长沙市智能建造试点示范项目的开发贷款支持力度。

（二）促进金融与房地产良性循环。支持符合条件的房地产项目开发公司通过股权、债券等多种方式开展融资。鼓励商业银行对不同所有制房地产企业的项目一视同仁提供贷款。

五、优化住房用地管理

（一）精准布局住宅用地。强化规划引领，合理布局商品住宅用地，优化土地出让方案，支持带规划方案出让、拿地即开工。完善“一地一策”会商机制，加大用地周边市政基础配套设施建设支持。

（二）优化土地出让价款分期缴纳时限。2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住宅用地，除竞买保证金以外，剩余土地出让价款可按合同约定在建设周期内分期缴纳，半年内缴纳比例不得低于土地出让价款的50%，余款最迟两年内全部缴清。分期缴纳的，不计利息。出让价款具体支付方式在土地出让公告中予以明确。分期缴款项目，房地产开发企业可凭国有建设用地使用权出让合同申请办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。

（三）支持项目办理不动产预登记。支持商品住房项目在取得不动产登记机构出具的土地不动产预登记证明后，先行办理不动产测绘等手续，销售已缴清土地出让价款对应部分房屋。

六、完善开发建设管理

（一）持续优化审批服务。土地出让阶段提前完成文物考古勘探等前置工作。支持开展规划方案预审服务，严格规划联审时限要求，完善联审征求意见反馈机制。支持先行办理地下室建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，促进项目加快开工建设。

（二）支持最小单元分批施工和验收。房地产开发企业应在申报规划方案时拟定分期分区域开发计划，市自然资源规划部门会同市住房城乡建设部门指导合理划定最小单元，项目可按最小单元办理建设工程规划许可、建筑工程施工许可，组织竣工验收，最小单元应具备独立使用功能，明确配套设施的建设时间和交付时间。首个验收单元应包含消防控制室、配电房、水泵房等消防设施设备及用房，达到消防验收或备案条件。首个验收单元对应的地下室应为独立完整的空间，后续单元对应的地下室应按照完整防火分区划分，验收后与已验收单元合并，并保证每批次验收后的地下室满足独立完整空间(分开独立的地下室除外)。

（三）加强住宅项目地下车库（位）销售管理。支持按在建在售、未建未售住宅项目分类开展地下车库（位）网签备案，完善相关配套措施，推动地下车库（位）开展不动产确权登记。

（四）优化配套费缴纳。对于实行现房销售的项目，城市基础设施配套费可在现房销售备案前缴纳。

（五）调整优化购房入学手续。各区可结合辖区内教育资源等实际情况，对购买新建商品住房的购房家庭，可凭已网签备案的商品房销售合同作为入学凭证按政策入学。

（六）统筹推进“好房子”建设。商品住房开发建设实行项目开发公司制，建立健全商品住房项目工程质量安全保障体系，压实各方主体责任，做好从规划设计到交付使用的全过程管理，并加强施工现场质量安全管理。

本实施意见自发布之日起执行。此前所发文件相关内容与本实施意见不一致的，按本实施意见执行。长沙县、浏阳市、宁乡市参照执行。

长沙市住房和城乡建设局长沙市自然资源和规划局国家金融监督管理总局湖南监管局

2026年10月29日