销售嘴里的三千万豪宅的“私享隧道”通车后变市政路，业主：说好的专属呢？

2026年10月27日，中国新闻周刊和澎湃新闻报道了南京秦淮区越城天地小区的通道归属纠纷。购房人反映，卖方在销售阶段把小区旁的窑湾街地下通道讲成住户专属的回家路线，后来这条车行隧道按市政道路开放，社会车辆穿行，小区地库出入口又开在隧道内；有住户称当初总价三千多万元，相当于一套顶豪的价格，如今二手估值落到一千多万元。南京市规划和自然资源局秦淮分局同日答复，窑湾街在2016年市政府批复的片区建设蓝图里就是城市道路，2017年地块出让时已写明机动车下穿通行，地库口与地下道路的图纸审核、通车前向交警报备均已完成；开发企业南京盛香园房地产开发有限公司则声明，这条下穿道路是拿地前政府已规划的市政设施，公司只负责代建并无偿移交，销售时已在不利因素告知文本、购房确认书和沙盘中作出提示。

这条地下通道的行政身份在土地出让前已经确定。规划资源部门的答复把通道属性、图纸审核和通车报备讲得很清楚，行政合规层面没有留下可争空间。开发企业的代建与移交说法，也与2016年片区蓝图、2017年出让条件相互咬合，纠纷的剩余部分因此从“通道归谁”转向“卖房时怎么讲”。

销售现场的口头允诺与签约材料里的书面提示，构成了行政结论尚未覆盖的部分。签约附件里夹着市政设施进入地库的告知文本，现场话术却可能把同一处车行空间讲成私密专属的归家卖点，两种表达在购房人心里留下的分量并不相同。公示清单放在厚厚一摞材料中，与销售人员当面给出的“私享”说法，不能因为签了字就自动互相抵消。

可追责的焦点应落在现场说辞能否被证据固定并转化为合同内容。按照最高法关于买房合同的规定，开发企业对配套设施作出具体确定、又足以影响买房决定和价格的允诺，即使没写进合同，也可能被视为合同内容；但“私享”能否成立，要看宣传物料、录音、聊天记录能否把销售口径固定下来。是销售员个人发挥还是公司统一口径，直接决定买家主张虚假宣传赔偿的力度。

证据门槛决定了买家能走哪条法律路径。欺诈退房在司法实践中门槛很高，更现实的路径是围绕虚假宣传主张赔偿，把口头允诺、现场说辞和公示文本之间的落差做成证据链。即便购房人签过包含市政属性的告知文本，若书面提示过于笼统，而现场又把地下行车空间讲成专属通道，签字未必能完全切断追责路径。

资产缩水的痛感放大了冲突，但市场涨跌本身难以成为追责对象。三千多万元到一千多万元的价格落差，让住户的愤怒有了更直接的出口；地库口开在车行隧道里、社会车辆与住户车辆混行，则把安全焦虑推到日常出入的每一步。可冷静算账，房价起落由市场决定，能追的是当初承诺与交付之间的差价，不是资产曲线本身。

对后来者的提醒应落在签约动作上。销售嘴里最动人的“私享”“专属”“稀缺”，恰恰最需要写进合同或留下书面确认；片区蓝图可以去查，不利因素公示要逐页翻，沙盘上那条漂亮的地下通道值得多问一句归属、管理和通车时间。等裁判结果出来，市场会给所有“私享”说辞标价，要么兑现承诺，要么为虚假宣传赔偿。

参考资料：
[1]搜狐.南京3000万豪宅出入口在隧道里，业主：开发商曾承诺隧道为业主专属通道，中秋夜却通知为市政隧道，“豪宅梦破灭，如今仅值一千多万元” .半岛都市报.2026-10-26
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