三亚市老旧小区改造提质政策规定

一、总体原则与改造范围
三亚市老旧小区改造坚持政府引导、居民主体、不搞大拆大建、建管并重原则，以微更新、补短板、消隐患、提品质为主，严禁大规模拆除重建，仅危房、重大安全隐患建筑可按程序论证改造。
认定标准：主要针对2000年前建成、市政配套老化、公共服务缺失、无物业、无业委会、无维修资金的“三无小区”、老旧单位家属院；已纳入征收、棚改、拆迁计划的小区不予纳入改造。
二、三类改造内容（基础必改+完善可选+提升配套）
（一）基础类（硬性必改、财政优先保障）
为安全底线工程，全部纳入改造实施：
管网更新：雨污分流、排水、化粪池、供水管网、二次供水改造，解决小区积水、内涝、管网老化问题。
电力弱电整治：强弱电规整、线路下地、消除空中飞线、线路增容、一户一表改造，杜绝私拉乱接安全隐患。
屋面外墙修缮：针对三亚台风、盐雾气候，统一做防水修缮、外墙修补、防脱落处理，消除坠物渗水隐患。
消防改造：清理消防通道、增设消防设施、应急照明、微型消防站，打通堵塞通道，消防验收一票否决。
道路场地整治：修补破损路面、优化排水坡度、清理低洼积水点。
拆违清障前置：改造前必须拆除违建棚屋、占道杂物、私设地锁、违规外扩防盗网，未完成清障不得开工验收。
（二）完善类（居民表决通过后实施）
按需建设便民配套，资金政府、居民、社会共同分担：
规范停车位：利用闲置空地增设车位，严禁占用消防通道、砍伐大树、破坏绿地。
电动自行车安全设施：建设标准化阻燃车棚、喷淋、监控、智能充电桩，为三亚重点民生安全工程。
适老化无障碍改造：增设坡道、扶手、防滑路面、休息设施，适配老年群体居住需求。
小区绿化提质：保护原有大树、修复绿化、增设休闲设施，兼顾防风、防晒、热带风貌。
（三）提升类（社区公共配套）
结合完整社区建设统筹布局：智慧门禁、监控、垃圾分类点、社区养老、便民服务、文化活动场地等公共服务配套。
三、加装电梯专项政策（核心惠民）
1. 申报条件
四层及以上合法住宅、无拆迁计划、结构和消防条件达标即可申请。
2. 表决规则
适用双2/3参与、双3/4同意规则；占用个别业主权益的，需单独征得本人同意。
3. 资金与补贴
业主可自筹，也可使用住宅维修资金、个人公积金、小区公共收益。
纳入老旧小区改造计划并验收合格，可享最高17万元/台财政补贴（不超造价50%）。
4. 审批优惠
加装电梯免缴土地价款、配套费，不新增产权面积，实行简化备案审批。
四、极简审批、免报建政策
三亚对老旧小区改造开通绿色通道，大幅简化流程：
2000万元以内项目：立项、可研、初设三案合并审批。
400万元以下单项工程：可简化发包流程。
微改造项目免办规划许可：充电桩、车棚、停车位、外立面修缮、适老化设施、加装电梯等，只监管质量、消防、安全，无需规划审批。
五、资金筹措模式
采用四个一点资金机制：
财政补一点：中央、省级、市级专项资金重点兜底基础安全工程，三无小区、隐患小区优先倾斜。
居民出一点：完善类项目可依规由业主出资、动用维修资金，严禁强制摊派。
专营单位担一点：水、电、通信、燃气企业同步更新管线，杜绝重复开挖。
社会投一点：鼓励社会资本投资充电桩、停车、便民服务，以运营收益回本。
六、业主参与机制
全部改造实行菜单式选择：政府出改造清单，居民投票确定改造内容。
涉及停车收费、动用维修资金、引入物业、加装电梯等重大事项，必须依法业主表决、公示无异议后方可实施。三无小区由社区居委会代组织征询、公示、协调工作。
七、风貌与安全管控
严禁过度硬化、乱砍树木、破坏原有热带植被，保留小区原生风貌。
所有改造工程必须满足抗台风、耐腐蚀、排水通畅、消防达标的三亚本地建设标准。
改造全程严控新增违建，改造后新增搭建一律从严查处。
八、长效管理机制（硬性要求）
改造必须“建管并重”，完工后必须落实长效管理：
推动小区成立业委会，引入市场化物业、自治物业或社区托管，杜绝重回三无状态。
完善设施移交制度，水电、消防、监控、充电桩明确运维责任单位。
督促小区补缴、建立住宅专项维修资金，盘活公共收益，用于日常维护。
推广智慧社区管理，提升小区安防与治理水平。
九、实施流程
小区摸排入库 → 居民意愿征询 → 方案设计公示 → 施工改造 → 联合验收 → 设施移交 → 长效管理。
存在重大安全隐患小区、三无小区、老旧危房优先纳入年度改造计划。