一千多万瞬间打了水漂！江苏南京，业主在某高端小区掏 3000 多万买了套豪宅，买房时开发商承诺，小区旁边的隧道是业主专享的私用通道，主打安静私密。可中秋节深夜，开发商突然发来通知，说这条私密隧道改成了市政公共道路，所有社会车辆都能随意通行。

这个小区就是南京的越城天地，早年推广名叫 "应天府"，位置在秦淮区中华门附近。2017 年，招商系公司经过 395 轮竞价，以 98.1 亿元拿下这块地，创下当时南京总价地王纪录，开发商是南京盛香园房地产开发有限公司。

窑湾街隧道就紧挨着小区，全长六百多米。小区只有一个地下车库，车辆只能经隧道进出，两侧各开一个口子，一边连着小区车行出入口，一边连着隔壁商圈的地下车库。

有业主说，当初买房时，销售反复强调这条隧道是 "私享专属" 归家通道，主打安静私密，豪宅的溢价全压在这条隧道上。可中秋节深夜，业主们突然收到通知，说窑湾街隧道、饮马街隧道要调整为市政公共道路，社会车辆全天都能通行。

一觉醒来，安静的归家动线成了车来车往的公共通道。更扎心的是房价，三千多万买的房子，现在有业主说只值一千多万，账面上少了一千多万。

业主的担忧还不止房价。地库出口设在市政隧道里，以后各种社会车辆都从这儿过，和进出车库的车混在一起，安全隐患不小。隧道一堵，小区车辆连进出都难。

开发商不认这个说法。10 月 8 日，南京盛香园房地产开发有限公司声明：相关市政隧道工程，是项目拿地前政府已统一规划的市政设施，公司只是按土地出让条件代建，建成后无偿移交政府，隧道从来就不是小区专属的。

至于 "私享承诺"，开发商称从开盘销售至今，一直在《不利因素告知书》《房屋购买确认书》及购房合同、现场沙盘里书面提示过，不存在隐瞒。

规划部门也回应了。10 月 27 日，南京市规划和自然资源局工作人员表示，2016 年市政府批复的城市规划里，窑湾街就是城市道路，2017 年地块出让时也明确约定为城市道路、机动车下穿通行，销售现场的《不利因素公示》里确实有 "城市市政隧道进入小区地库" 的表述。

秦淮分局核实后回应，小区地库出入口和城市地下道路都通过施工图设计审查，出入口与市政隧道相接符合城市道路设计规范，隧道规划属性自始至终是市政道路。

两边各执一词，但这事法律上有得掰扯。有律师分析，核心是两个问题。

一个是开发商到底有没有充分告知。按《民法典》的规定，提供格式条款的一方，得用合理方式提醒对方注意跟自己有重大利害关系的条款。

告知书写 "周边规划有市政隧道"，和写明 "小区地库出入口直接开在市政隧道侧壁上，未来将作为公共道路通行"，差别大了去了。如果只笼统提一句，没把 "直连"" 市政化 " 当重点提示，告知是否充分就要打问号。

另一个是销售嘴里的 "私享" 算不算合同承诺。按最高法的商品房买卖司法解释，销售广告和宣传资料原则上只是要约邀请，但开发商就规划范围内的房屋及相关设施作的说明和允诺，内容具体明确，又对合同订立和房价有重大影响的，就构成要约，就算没写进合同，也应视为合同内容。

三千多万的豪宅，"私享隧道" 是不是核心溢价点，得结合宣传物料、沙盘、销售话术综合判断。要是 "私享" 反复被当核心卖点讲，开发商又没在显眼位置澄清市政属性，就很可能被认定构成合同承诺。

业主能走的路也不少。民事上，如果开发商告知不充分，或销售承诺被认定算数却没兑现，可以主张缔约过失或违约责任，索赔房屋贬值损失。行政上，可以向规划部门申请信息公开，查审批文件，看 "开洞" 到底在不在获批图纸里。协商上，可以要求开发商优化归家动线、设置物理隔离，在市政通行和小区私密性之间找折中。

三千多万的豪宅梦，败给深夜的一纸通知。隧道到底算谁的，损失谁来担，最后还得看证据和法院怎么判。