从全球看，我们的房价太低了，美国的房价已经连39个月，房贷利率也是涨到7.4%……

为什么美日韩的房价都在上涨，我们的房价会连跌5年呢？M1、M2增速一直是保持较快增长，而且明显高于GDP的增长速度。

理论上讲，房价早应该止跌了，目前没有上涨的核心因素只有2个

第1个是因素是居民负债消费的积极性不高

工资收入没涨，身边有很多朋友失业，降薪等等，人工智能短期内带来的只是就业焦虑，目前还看不到AI应用的落地，就像互联网虽然取代了很多岗位，但是后面互联网爆发也同样新增了很多岗位，关键是还涨薪了。

大家的负债消费的积极性很差，也不是单纯的收入减少，过去几年的居民存款反而是大幅增加，不想贷款消费罢了。大家对未来没有太多信心，自然不会轻易负债消费了，换房子又不是刚需，大家是没有房子住吗？从90年代到现在，有谁是没有房子住在睡桥洞吗？

不想负债，市场的买家变少，房价自然就不会涨了。对于大多数人而言，买房意味着负债，全款买刚需房的并不多，贷款是常见的消费方式，这种收入预期下，贷款的冲动会降低。

第2个因素是居民资产负债表恶化后的法拍房折价。

不过，目前这个漏洞算是补了，大家可以与银行协商延期还款。以前是收入下滑，房贷还不上，之后断供，银行法拍折价，又影响市场的房价，一个恶性循环。

在国外，可以申请个人破产，所以他们的法拍，网贷等等都不像我们这边风险全是消费者，而是与金融机构共担。房子是抵押放款，还不起就是把房子给你，钱货两清……

这种情况下，大家对买房更慎重了，以前是听亲朋好友说他们买房变富，现在只有返贫。对房价的修复只有副作用了。

最后总结

美国的房价上涨是因为通胀，一边加息，一边放水。我们虽然流动性很宽松，不过水并没有流到市场，这些年最大的任务是化债，这些流动性用来化债了。