广东深圳，一男子委托房产中介卖房，全程跟中介对接，合同签了 672 万，钱也到账了。可一年后，真买家找上门修漏水，俩人一聊才发现，人家实际掏了 720 万，那 48 万去哪了？

男子翻出合同、转账记录、通话录音，跑去门店要说法。店长回了句：公司只收 12 万 3 的中介费，那 48 万是第三方私下走的账，我们没经手。

法院判了，也说跟中介无关。可男子就想不通：从头到尾都是中介在操办，这 48 万的差价，怎么就跟自己没关系了？

刘先生后来反复琢磨的，其实不是那张判决书，而是一份他当初只扫了一眼的纸。 签完合同那天，经纪人周某递过来一份《主体变更确认书》。

说法很轻松，签约人和实际购房人不是同一个的情况挺常见，走个手续而已，有效期写到 4 月 23 日。刘先生当时正忙着算换房的钱够不够，顺手就收进了文件袋。

按照《民法典》的规定，合同债权债务概括转移（权利义务整体转到他人名下），必须经过对方当事人明确同意；单纯债权转让仅需通知债务人，不需要对方同意。

卖家不是旁观者，而是必须点头的那个人。可刘先生一直不知道该向谁点头，门店后来给出的说法是林先生在 4 月 25 日才签，晚了两天，系统没同步，最终买家的名字就卡在了流程之外。

这类 “卡在流程之外” 的事，深圳其实早就想治。2006 年 6 月，深圳在全国较早推行存量房网上签约和房产交易资金监管。

所有经中介成交的二手房必须在政府备案系统里网签，合同编号、双方真实身份、成交价格都要锁定公示。

当时的深圳市规划和国土资源局推这件事，盯的就是 “低价吃进、高价卖出” 那套玩法。到 2011 年 1 月 20 日，住房和城乡建设部、国家发展改革委、人力资源社会保障部联合公布《房地产经纪管理办法》。

当年 4 月 1 日施行，第二十五条把 “隐瞒真实的房屋交易信息，低价收购或者高价租售房屋赚取差价” 直接写成了禁止行为。中介行业从此有了专门的部门规章管着，赚差价不再是行规，而是违规。

更贴近刘先生这桩事的，是 2021 年 11 月 19 日上线的新版深圳市二手房交易网签系统。深圳市房地产业协会在市住房和建设局指导下，在全国率先全面推行二手房单边代理。

这套机制把买方中介和卖方中介彻底分开，卖家的经纪人只替卖家争价格、核买家身份，买家的经纪人只对买家负责，中间那种两头收钱、两头说话的空间被压掉了。

新系统还要求实名认证和动态身份核验，真要变更主体，原买卖双方和新买方得三方到场或者通过官方人脸识别线上共同签署，私下延期、随手代签在过户环节根本过不去。

假如刘先生这笔交易严格走在这套流程上，陈先生究竟是谁、林先生何时入场，他在签字那一刻就该看得一清二楚。

法律给中介划的线并不含糊。《民法典》第九百六十一条讲明中介人的职责是提供订约机会或媒介服务，第九百六十二条更直接：中介人应当就订立合同的事项如实报告，故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况损害委托人利益的，不但不能要报酬，还要赔偿。

真实买家是谁、最终成交总价多少，这两样放在哪本合同法教材里都算核心事实。刘先生手里的难处在于另一头，中介公司咬定 48 万没进过公司账户，生效判决也认定差价与平台没有直接关联。

不过举证难不等于路断了。广东高院相关房地产纠纷裁判纪要，结合最高人民法院同类案件裁判观点，逐步确立了事实重于形式的审查思路。

广东法院审理的多起中介关联方转手案件也表达过同一立场：中介的忠实报告义务是法定的，格式条款免不掉。

如果有证据显示经纪人参与了第三方与真实买家之间的谈价接洽，或者明知签约人不是真实购房人仍协助签《主体变更确认书》。

哪怕钱走的是别人账户，法院也可以援引《民法典》第一百五十四条关于恶意串通的规定、第一百六十四条关于代理人与相对人串通损害被代理人利益的规定，判令承担连带赔偿。

刘先生的卷宗现在停在行政这一侧。他向市监局等部门递了书面投诉，材料里有合同照片、三笔转账记录和通话录音。

住建部门依《房地产经纪管理办法》调查的角度和法院并不一样，过期两天的确认书是否违反执业规范、系统信息为何没有同步、经纪人有没有尽到审慎核查义务。

这些都在该办法第三十七条的处罚射程里。他也向律师问过《民事诉讼法》第二百零七条的再审门槛，答复是要有新证据。

所以那 48 万还悬着。周某的资金往来明细会不会被调出来，陈先生当初到底替谁代持，眼下都没有答案。刘先生只说了一句：合同上的名字和房子里住的人，本来就该是一个人。

信源：界面新闻