进入9月，传统楼市旺季“金九银十”如期而至，上海优化以旧换新补贴和房票安置，海口出台楼市新政释放购房需求，多地调整公积金贷款、限购门槛和购房补贴，政策信号密集落地，可市场反应却不像往年那么热烈。

“金九银十”这个词用了多少年了？至少十年，以前一到九月，开发商使劲推盘，购房者使劲排队，你排不到号你找关系，你加价你抢，那个时候“金九”是真金，现在的“金九”还金吗？你政策出了，你补贴给了，你限购松了，可买房的人不急了。

为什么不急？因为预期变了，以前你急是因为“不买以后更贵”，现在你不急是因为“等等说不定更便宜”，预期是楼市的命门，你预期涨，你抢着买，你预期跌，你等着看，政策可以改规则，改不了预期。

上海的“以旧换新”有意思，你把旧房子卖了换新的，这个模式以前在汽车里用过，旧车抵价换新车，可房子不是汽车，你的旧车再旧也值几万块，卖掉换个新车补个差价，你的旧房子呢？你老破小值两百万，你新房值五百万，你补三百万，你补得起吗？你如果补得起你早换了，不用政策鼓励，你补不起，你旧房子卖不掉，因为没人接盘老破小。

“以旧换新”卡在“旧房子谁来接盘”这个环节，你政策给了补贴，可补贴是几万块不是几十万，你补不了三百万的缺口，这个政策真正能帮到的，是那些旧房子本来就好卖、只差一点置换动力的家庭，而不是那些被老破小套住的普通人。

“房票安置”是什么？你拆迁了不给你现金，给你一张“房票”，你拿房票去买房，等于政府把拆迁补偿变成了“购房券”，这个设计的好处是：钱不流出楼市，你给了现金，你不一定买房，你可能存了，可能花了，可能投资了，你给了房票，你只能买房，钱在楼市里转了一圈又回到了楼市。

以前楼市是“炒”的，你买了为了卖赚差价，现在楼市是“住”的，你买了为了住，炒和住的逻辑完全不同，炒你看涨不看跌，你追高杀跌，住你看需求，看你需不需要、买不买得起，转向“自住”意味着房价的驱动力从“投资预期”变成了“居住需求”，居住需求是有限的，投资预期是无限的，你从无限的市场转到了有限的市场，一个健康的楼市应该是“住”的楼，不是“炒”的楼。

今年金九银十会不会“金”？大概率不会像以前那么“金”，你政策出了，效果边际递减，你去年出了一轮政策，今年再出一轮，每出一轮效果弱一层，第一轮你松了限购，大家买，第二轮你给了补贴，大家又买了一点，第三轮你还给补贴，大家已经免疫了，政策像抗生素，用多了产生耐药性，你用到第五轮了，你的政策“药效”已经很低了。

市场需要的不是更多政策，而是更多信心，信心从哪来？从就业、从收入、从经济基本面，你经济基本面好了，收入涨了，不用政策大家也买，你经济基本面不好，你政策再多大家也不买，楼市的问题最终不是楼市的问题。

楼市的病因在就业、在收入、在人们对未来的预期，这些不解决，再多的“金九银十”也只是中介们的一个噱头。

参考信源：
《关于优化本市房地产政策措施的通知》的政策解读》