想不想听听，我这个，有一堆失败房产投资经验的人，怎么理解房价的？

第一， 不要相信，有一个市场价格。这个价格是不存在的。

比如，就现在，大家都知道是下行的行情嘛。那二手房就不存在市场价格。因为一个大几百套的小区，只要1套房子成交，就能瞬间把之前的成交价格拉下来。

在下行行情中，没有市场价格，只有接盘价。

而接盘人，不傻。他们的愿意出的价格，是在你认为的市场价格之下，再找一个他们认为的价格安全垫。这个价格安全垫，是多少，完全是随机的。毫无规律。

所以，市场价都是假的。没有的。

第二， 对于自住型买房人，一定一定要区分套内单价。注意哦，我们的房地产市场太粗糙，太原始了。没有一个中介愿意仔细去发掘一套房子的唯一性。我们的金融机构的评估也简单粗暴，都是直接看产证面积，给一个建筑单价。

实际上，因为过去这么多年，我们的设计规范多次变化，我们计容口径很多项目的不同的。举个例子，相城区活力岛，当年新房时代。对于阳台的界定很宽松，所以很多小房间都是只计算一般容积率，然后最关键的是，所有的室内飘窗都是石膏板做的假飘窗，装修的时候轻轻一敲，就变成完全整的室内空间了。

所以自住的人记住，你买的是居住面积。所以买二手房，一定要找一个可以真正称得上经纪人的中介。

第三， 下行行情中，买新房，记住了。你对标的不是全盘均价，你要对标的是和你同户型同楼层已经成交价格！同时，你的价格分为合同价，和合同外的优惠价。

合同内的价格，你去当地的住建网站上去查，查和你同户型同楼层的已经销售的房子，要求开发商把之前卖掉的房子的原本合同拿给你看，看之前刚成交的人家的真实价格。确保不买贵，合同内的价格折后全拿到。

而合同外的呢，就是独立的中介分销体系，通过中介实现的变相价格的折扣部分。但是，这部分折扣，和你房价还多少没有关系，你换到1块钱。该给人家中介的还是会给。

我估计上述几个价格，90%的买房人，真的不懂。

今天就汇报这么多，下次聊。